【案例解析】案外人在查封前以物抵债占有不动产，未过户不能阻却法院强制执行

上诉人王钢因与青岛海宜林投资控股有限公司（下称海宜林公司）、青岛中海盛明置业投资有限公司（下称中海盛明公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（下称一审法院）作出的（2016）鲁民初40号民事判决书（下称一审判决），向最高人民法院提起上诉，最高院于2017年5月9日立案受理。

一审法院查明事实：海宜林公司与中海盛明公司等借款合同纠纷一案，一审法院于2014年7月15日作出(2014)鲁商初字第41-2号执行裁定书，裁定保全查封了中海盛明公司位于山东省青岛市市南区高雄路16号国隆·唐巢x单元xxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户、x单元xxxx户等房产（下称涉案房产），并于2015年5月12日作出(2014)鲁商初字第41号民事判决书。该判决生效后，一审法院受理海宜林公司的强制执行申请，并于2015年7月3日指定青岛中院执行。青岛中院执行过程中，王钢向一审法院提出执行异议，异议理由：王钢自2008年起为中海盛明公司提供工程款共计1170万元，后王钢与中海盛明公司达成以房抵债协议，并依约定将涉案房产抵债给王钢，王钢已实际入住。但因青岛市2011年起根据青政办发〔2011〕8号《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》所施行的限购政策，王钢及其家庭因拥有房产数量较多，一直未能办理过户手续。王钢已合法取得涉案房产并居住，对涉案房产享有所有权。2016年3月21日，一审法院经审查作出(2016)鲁执异5号执行裁定书，裁定驳回王钢的异议。2016年4月6日，王钢向一审法院提起案外人执行异议之诉，请求一审法院：停止对涉案房产的执行；确认王钢享有涉案房产的产权。

一审法院认为：王钢主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行不能成立。从物权公示的效果看，王钢并不享有本案争议房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房产仍登记在中海盛明公司名下，对外公示的所有权人仍为中海盛明公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故从不动产物权公示的效果看，中海盛明公司仍系涉案房产的所有权人。占有不动产并不产生物权变动效力，即使王钢已占有本案争议的房产，也不能认定王钢据此获得本案争议房产的所有权。另外，从案涉六份协议的性质看，其中五份具有预约的性质，双方没有签订正式的商品房买卖合同。而且，王钢在执行异议程序中主张的是以房抵债，前后的主张也并不一致。王钢的理由并不足以产生优先于申请执行人海宜林公司对被执行人中海盛明公司享有的生效法律文书所确定债权的效力，其对本案中案涉房产所提的排除执行的异议请求没有事实和法律依据。一审法院遂作出一审判决：判决驳回王钢的诉讼请求。

最高人民法院认为

本案的焦点问题是王钢关于对讼争房屋排除执行的上诉请求是否应当支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，涉案房产登记在中海盛明公司名下。因此，从物权公示的角度来看，中海盛明公司是案涉房产的所有权人。虽然王钢实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定王钢取得案涉房屋所有权。

案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房优先认购协议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王钢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

因此，王钢对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。

裁判结果

实务要点

法律实务中，在同样是未办理不动产登记的情形下，需要区分单纯的抵债不动产受让人和不动产的买受人，后者可能因符合相关法律的规定，以物权期待权为依据来请求排除执行，一般也是作为案外人在执行异议或者执行异议之诉中提出。未办理过户登记的不动产买受人，如能提供证据证明在人民法院查封之前其已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。则法院可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，从而支持其异议判决不得执行该执行标的。

但是，单纯的抵债不动产的受让人，在未办理不动产登记的情形下，持有与债务人签订的以物抵债协议请求排除强制执行的，往往难以适用物权期待权得到保护。这主要是因为未进行不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，抵债协议本质上的目的仍是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。