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（2021）最高法民终694号，北京长富投资基金、崔鹏申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
上诉人（一审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。
被上诉人（一审被告）：崔鹏。
被上诉人（一审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。
2013年8月28日，长富基金、兴业银行与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。2013年9月5日，兴业银行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向一审法院申请执行。崔鹏以案外人身份提出执行异议。2019年7月4日，一审法院作出裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。最高法院认为，本案作为申请执行人执行异议之诉，二审争议的焦点为崔鹏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案适用法律的问题。在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是对买受人在何种情形下能够排除人民法院的强制执行而作出的规定，均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。长富基金依据《执行异议和复议规定》第二十八条提起本案执行异议之诉，一审法院据此予以审查并适用第二十八条审理本案，不存在适用法律错误的情形。故长富基金关于一审法院适用法律错误的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于崔鹏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。崔鹏与中然公司就案涉房屋签订《丽都国际商品房认购书》的时间早于一审法院的查封时间，该认购书具备房屋位置、面积、房屋价款等商品房买卖合同主要条款，崔鹏已实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定《丽都国际商品房认购书》为崔鹏与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。崔鹏提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据及进户通知单，其上载明的时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明崔鹏已于一审法院查封之前占有案涉房屋。崔鹏未办理案涉房屋的过户登记系因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续，非因崔鹏自身原因所致。故一审法院认定崔鹏符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并无不当。此外，中然公司虽将案涉房屋设立抵押，但该房屋包含在抵押权人兴业银行同意“抵押可售”范围内，无论该房屋系中然公司在抵押前还是抵押后转让，均取得了抵押权人兴业银行的明确同意。根据法律事实发生当时的法律规定以及抵押可售情况的一般处理，抵押权人应当就抵押房屋的出售房款进行提存或账户监管，对购房款行使价金代位权。至于长富基金对兴业银行出具《抵押可售函》持异议以及因无法行使价金代位权而造成的损失，属于其与兴业银行及中然公司之间的债权债务关系，应当另行主张权利。 
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