法盛金融投资
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经梳理，目前常见的模式主要是以上三种，而信托资产投资是目前地产行业最主流的方式，而由于参与主体不同，大中小型房企的利益诉求也不同，交易结构最为多变。
1、设立专业PE子公司开展股权投资业务
2、固有资金直接投资
3、股权投资信托计划（重点）
前两类非主流模式，不再赘述，这里主要聊聊第三种。股权投资信托计划的模式，信托公司既是信托计划的发行人，同时也是管理人，独立负责信托资金的投资运作，他主要的优势是：
（1）信托财产具有的破产隔离特性，能够实现信托财产的独立化管理和运用
（2）通过信托受益权分层等结构化设计安排，有效满足不同风险偏好投资者的需求。在部分结构中，信托计划层面会通过多种结构化设计，债权股权搭配，不同期限搭配，在后面仔细介绍。
（3）避免多层征税，减少税费。
股权信托计划直接投项目公司也存在劣势，比如投资者过多可能涉嫌变相突破《公司法》关于股份有限公司发起人数的限制，“三类股东”的限制，在第一章也提到过。
1、信托计划增资项目公司模式
这类产品目前是和大开发商做的比较多的模式，资金用途一般是拿地，目前很多开发商为了追求高周转，也可以出让项目公司的控股权给信托公司，要点如下：
（1）优先劣后结构
优先级向社会合格投资者募集，集团或关联公司持有的项目公司债权（股东借款）作次级，这也是一种常见的方式，不用出资，通过债权搭建一个结构化设计。
在实务操作中，集团内部的资金拆借可能未签订借款合同，或者借款余额不到次级需要的规模，因此需要在项目实施前增加到次级要求的规模，并通过债务重组的模式对债权债务关系进行明确。
（2）优先级资金出资购买项目公司股权
优先级资金增资项目公司，持有股权，资金用途一般是用于项目后续建设（其实就是拿地），假设持股51%，那这时候一般信托公司会要求项目公司的股东将剩余的49%的股份做质押担保，保证其偿付义务。
（3）“股+债”配资的处理
在实际操作中，一般通过让渡股份很难做到同股同权，说白了就是金融机构出同样的钱很难获得相应的股权比例或分红比例，因此这里会有资金的缺口，房企会要求配一部分的债权资金。
在第一章我们提到过，2017年5月银监会发布《2017年信托公司现场检查要点》，其中对通过股东借款变相搭建“股+债”变相发放流动资金贷款或者其他资金业务进行严格审查，且目前大部分信托公司发放股东借款也需要满足432条件。
因此目前实务中，可采用收购项目公司股权的方式来规避，股权对价按地价来设计，资金会通过项目公司股东再通过股东借款回到项目公司。
（4）分期发行的“备手”安排
这个信托小伙伴都很熟悉，在发行信托计划的时候，某些情况下会安排一个补充流动性安排，但并不做实际发行，在出现流动性风险的情况下会通过发行这个“备手”的信托计划。实务中，如果项目公司出现前期流动性困难或其他风险事件，且暂不满足开发贷条件的情况下，会采用这种模式补充流动性。
（5）增信措施
一般情况下，除了前面提到的项目公司剩余股份质押担保之外，也会采用项目公司母公司连带责任保证担保、实际控制人担保等等。
上述增信措施与一般的地产债权类项目没什么差异，因此在股权项目中并不能起到风险控制的作用。实务中对于项目公司的监控措施至关重要，这部分我们在后面风控的章节再做介绍。
2、小房企不出资拿地模式
这种结构主要适用于中小型房企，由于资源禀赋的差异，可以拿到一些好的项目，但没钱，才设计出这种结构，与大房企共同来拿地，来解决小开发商资金不足的一个问题。
（1）核心要点
信托计划直接出资，分两部分，一部分参股项目公司，获取一定的股权及对应分红权；另一部分资金，给小房企发放一笔流贷或并购贷款，用于对项目公司入股。小开发商在取得相应权益的时候，会把股份做置换，这样一来前期就不用出资金就可以把手头的资源进行变现。
目前实务中，从2016下半年至今，部分信托公司正在联合大型房企通过这种模式来寻找优质项目，通过大开发商的操盘能力及资金实力来在前端主动投资优质项目，项目收益率非常可观。
（2）信托报酬设计
由于这类产品的信托计划层面，通过股和债的方式都做了安排，因此就成了固定加浮动收益的一个产品，对资金端的投资人来说也具有一定的吸引力，结构化做的也少了。
3、直接拿地的简单粗暴模式
说简单粗暴，那是因为有一击即中的实力，不是金刚钻别揽瓷器活。市场中目前有几家管理能力及操盘能力很强的信托公司，会采用“直接拍地+找房企代建”的模式来干，十分暴力。
这种模式对信托公司而言是最复杂的，金融机构比地产公司还懂地产，对项目的判断能力可能比地产公司还要强，这就很可怕了。
最近有些地产公司的朋友和我聊，说很担心以后我们的活都被金融机构包揽了，之前是金融机构是帮地产融资，帮我们做大规模，未来可能会变成他们投资，我们干活，很担心失业，于是开始主动学习金融业务，从原始权益人的角度考虑如何保障自己的权益。
“退潮之后才知道谁在裸泳。”
其实，在资管新规等一套监管组合拳之后，坐在你对面的信托小伙伴们，何尝没有这种担忧呢？
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