你真的了解“房贷停供”背后的法律问题吗？

该“争议判决”之所以引发关注，核心原因在于最高人民法院与青海省高级人民法院在认定“商品房担保贷款合同解除情况下，应当由购房者承担商业银行已付贷款本金的返还义务还是应当由开发商承担贷款本金的返还义务”问题上呈现出两种截然相反的裁判观点。

青海省高级人民法院坚守“合同相对性”原则，并认为“应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务”。购房者与商业银行签署商品房担保贷款合同，双方之间成立借款合同关系，在贷款合同被解除情况下，购房者即负有向商业银行返还已付贷款本金的义务，《商品房买卖纠纷司法解释》第二十五条第二款的规定应当理解为是由购房者委托开发商向商业银行返还已付贷款本金（即由第三方代为履行），在受托人开发商未遵照购房者的指示及时履行贷款本金返还义务情况下，相应债务并未消灭，购房者仍应向商业银行履行贷款本金返还义务。

当我们在讨论“争议判决”时关注最多的是该案的判决结果是否合理问题。对于该判决结果合理性的探讨则主要涉及对《商品房买卖纠纷司法解释》第二十五条第二款的理解与适用问题。笔者认为，最高人民法院所作出的“争议判决”在法律适用上还存有可被探讨的空间。主要理由包括如下三点：

第一，从“立法意旨”探寻，《商品房买卖纠纷司法解释》第二十五条第二款并未突破“合同相对性”原则。最高人民法院民一庭在其出版的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中认为，在商品房担保贷款合同项下，商业银行与开发商之间没有任何交易关系，商业银行不可能主动向开发商支付贷款本金而完全是根据商品房担保贷款合同相对方（即购房者）的指示向开发商支付贷款本金，商业银行向开发商支付贷款本金即表示商业银行已履行商品房担保贷款合同项下的贷款发放义务。贷款本金进入开发商的收款账户后即归开发商实际所有，商业银行不再享有贷款本金的所有权，故其要求开发商返还贷款本金缺乏合同及法律依据。实际上，第二十五条第二款之所以规定开发商应当将所收取的购房贷款返还给作为担保权人的商业银行，主要是基于司法效率、降低讼累的考量，避免各方当事人就贷款本金的返还问题持续发生争议，引发连环诉讼纠纷。

第二，从“公共利益”出发，认定开发商是贷款本金的返还义务主体，容易引发金融机构的金融风险。最高人民法院在2003年出台《商品房买卖纠纷司法解释》时，我国的房地产市场还如火如荼，彼时的商业银行在考虑开发商存在破产风险与关心购房者是否按期还贷的问题上，似乎更关注后者。对开发商是否可能存在“破产”风险这一问题的思考，要到2007年《企业破产法》施行以后才有制度上的讨论空间和意义。但在20年后的今日，在开发商已经出现大量“破产”危机而陷入债权预期清偿不能情况下，坚持由开发商承担向商业银行返还贷款本金义务的裁判意见，无疑将使商业银行的债权陷入不能实现的困境，对于商业银行处置住房贷款坏账、维护金融秩序稳定、应对“系统性风险”等都将形成严峻挑战，不利于金融交易秩序的稳定和社会公共利益的保护。

第三，从“社会价值取向”来看，坚持要求商业银行只能向开发商主张贷款本金返还义务，不利于法律预期价值的实现。商业银行实施商品房担保贷款业务前的核心流程是对购房者的信用资质进行审核和评估，必要情况下要求开发商就购房者的履行能力提供阶段性担保，这一系列风险防范措施本质上都是降低购房者的信用风险。要求商业银行在商品房担保贷款被解除情况下只能诉诸开发商寻求款项返还，无疑将使商业银行对购房者的前端资信审查及所采取的风险防范措施都丧失实际价值。此外，如果商业银行提前预见到其仅能向开发商主张贷款本金返还义务的，无疑将使商业银行更加关注开发商的信用风险，在立法价值取向将直接影响商业银行参与商品房按揭贷款业务的积极性，不利于促进商品房市场高速、健康发展的宗旨和目标实现。

需要特别明确的是，“争议判决”与“房贷停供”是两个性质完全不同的问题。“争议判决”案所讨论的是在商品房担保贷款合同被解除情况下就商业银行已依约发放的贷款本金应当由哪一方承担返还义务的问题，而“房贷停供”则主要涉及在开发商楼盘项目烂尾、预期交房时间无望情况下购房者是否有权据此要求暂停履行与商业银行所签署的商品房担保贷款合同项下的贷款本金及利息清偿义务的问题。应当说，只有在“房贷停供”事件引发商品房担保贷款合同被解除的情况下才会涉及“争议判决”的适用问题，两者不应发生混淆。

1）“强制停贷告知书”无法实现“停贷”目标

购房者与开发商之间的“交房”矛盾之所以会牵连商业银行的按揭贷款清偿，是因为购房者认为商业银行在楼盘开发过程中存在违规房贷、未履行资金监管义务等行为，商业银行应当为购房者的损失“埋单”。但实际上，购房者公开列举商业银行存在各类违规行为并宣称“强制停贷”的行为并不能发生阻却购房者依照商品房担保贷款合同的约定履行贷款清偿义务的法律效果。法律层面，这是一个对“行政监管”和“民事违约”行为的识别问题。商业银行如确有违反房地产信贷规则的行为，本质上是违反了行政管理规定的内容，应当触发行政监管机制，理应受到行业监管机构的行政调查及行政处罚。而在商业银行已经依约向购房者足额发放商业贷款情况下，商业银行已经履行了商品房担保贷款合同项下的主要义务，不存在合同内的“民事违约”行为，购房者不能以商业银行存在违反监管规定行为抗辩其在借款合同项下的债务清偿义务。

2）购房者要求解除商品房买卖合同是否为“最优解”？

如前所述，“房贷停供”的核心原因在于开发商资金链断裂、无法有效实施楼盘复工续建并按期向购房者交付房屋。在此情况下，购房者如果选择解除商品房买卖合同及商品房担保贷款合同，如前所述不仅无法从根本上解决银行贷款“停供”问题，而且还可能面临前期已投入的购房首付款无法取回的风险。详言之，在楼盘开发商进入破产程序，购房者主张解除商品房买卖合同且获得生效法律文书支持的情况下，开发商负有向购房者返还已付购房首付款的义务，此时购房者对开发商所享有的购房款返还债权只能被列为普通债权，其清偿顺序列在有担保债权、购房者优先权、职工债权及税收债权之后，购房者的普通债权受偿比例将无法得到有效保障。而在购房者未选择解除商品房买卖合同的情况下，购房者对开发商享有优先权，其债权清偿顺位在先，债权清偿率能够得到较高的保障。此外，如果购房者贸然选择解除商品房买卖合同，在未来开发商实现资金融通、复工续建或者房地产市场平稳向好的情况下，购房者可能丧失以既往资金成本再次购买具有同等品质商品房的宝贵机会。从这个角度而言，支持购房者通过解除商品房买卖合同实现“停供”的目标，不一定是最佳路径。

3）购房者需要有效测算不同选择之间的经济成本

1）“进”而接受“停供”方案，真的是当下的优选吗？

“停供潮”下的商业银行无疑已被顶在舆论的“潮头”。被动接受购房者的“停供”要求，虽然能够从一定程度上缓和社会舆论的冲击、短暂平息购房者的“怒气”，但从长远视角看，无疑是“饮鸩止渴”。相比购房者的“停供”诉求，商业银行则更加需要关注和评估的是开发商能否有效融通资金，实现楼盘的复工续建、尽早完成“保交房”目标。若开发商预期无法有效实现前述目标而陷入破产重整程序，在当前“争议判决”所确定的裁判口径下，购房者为了转嫁后续贷款清偿的风险，大概率还是会选择“断供”方式并与商业银行解除商品房担保贷款合同关系而由商业银行向开发商索偿已付贷款本金，按揭贷款债权仍将面临预期无法有效实现清偿的困境。

2）“退”而“停止商品房按揭贷款业务”，可行吗？

1）坚持“房住不炒”的基本原则不变更

住房问题事关广大群众的切身利益，也直接关系到金融风险和经济安全问题。要坚持房地产市场“平稳健康发展”，“平稳”和“健康”始终落在“发展”之前。2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。如果离开稳地价、稳房价、稳预期的要求，就必然背离“房住不炒”定位，甚至重蹈房价上涨过快的覆辙，极容易对民生和经济造成二次伤害、放大风险隐患。

2）完善“三条红线”后时代的风险应对机制

2021年1月1日面向开发商所出台的“三条红线”，对于引导开发商有意识地强化资金安全，加强对企业负债的管理，引导房地产由投资属性向居住属性回归起到了明显效果，但客观上也引发了各大开发商资金链面临严重断裂的局面。开发商参与房地产项目建设的核心在于建设资金的不断流转，若依旧限制开发商的资金融通渠道、缩紧预售资金的监管政策、限制商品房预售措施，无疑也将引发“系统性风险”。为此，央行、银保监会在4月份明确提出将对12家房地产开发企业提供融资纾困渠道，杭州、苏州、武汉等多地解绑限购政策、放宽信贷监管政策，力图恢复市场流动性、促进开发商资金回笼、提振房地产交易市场。这一系列政策的出台，核心目的在于保障开发商获取资金融通渠道、实现复工续建，促进“保交付”目标完成。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”在这个房地产市场活跃的经济形势之下，我们既不能奢望购房者坚持“斯是陋室，惟吾德馨”的操守而在迟迟无法取得房屋的情况下持续履行还贷义务，同样也不能要求商业银行在应对“系统性风险”挑战时仍持有“达则兼济天下”的胸怀。我们需要同时考虑法律适用的稳定性、金融市场秩序的安定性以及现阶段对于购房者群体利益实施保护措施等因素对未来房地产市场所可能产生的一系列变化及影响。“房贷停供”只是一个导火索，其背后所存在的社会问题、法律问题仍值得我们细细探究和思考。它，只是一个开始；它，远远还未结束。