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导读：广东旧改的三类九种改造模式，这个基础知识相信大家都明白，今天我们就来说说三类模式的其中一类：政府主导模式。广州和深圳这两个老邻居，一个是政府主导一个是市场化，两者谁较好，这一时半会还是很难区别开来，那么政府主导的模式，主要体现在哪些地方，接下来小编就谈谈自己的理解，以及今年广州不断出台旧改新政释放出了哪一些值得关注的信号。
1、
政策方面
广州政府明文规定了政府参与的步骤、流程、节点，以白云流程为例（兴广城整理），每一个环节需要政府协办的部门都制定出来，在文件中都有体现，这也是旧改政策在不断的完善中的体现。但是据反馈，相关部分职能部门的办事人员对政策以及流程不熟悉，给广大开发商们造成了不少的困扰，指引给的不明晰，也是日后需要逐步完善的地方。
一、项目计划阶段
2、
审批报批（关键）
广州旧改把控得很严，部分的项目市政府同意才能做。部分权利下放到区、镇街等等，这就是广州所谓的强区放权，也是广州旧改在政府主导这一模式中体现的特点之一。然而，现阶段在很多旧村改造项目中，前期村、企和资方等多方都经过谈判及商榷确认，按照所有的流程，做好服务，村里面也愿意申报等等。但在政府审批报批流程上，由于政策未明晰、项目导向等诸多因素，并无法顺利推动，甚至搁置停滞。其中的初衷，不难推测为维护市场秩序，以及原有重点项目的侧重发展。
在审批报批过程中，几个关键节点需要特别注意：专项审查、项目风险评估、拆补方案以及改造成本核算等方面。既涉及到开发商的成本利润，也关系到审批能否通过，由此可见，关键节点不容忽视！
03
开发商参与环节
在与业内专业人士的一次交流过程中，聊到广州旧村改造的前期工作，探讨到：旧改开始初期的情况是参与各方都想在里面分一杯羹，但是现在没那么容易了，不是想做就能做，而是服务商是否满足基本条件，是否在城市更新基础数据调查单位库里面。根据2019年3号文的相关阐述，针对以上几个方面的核心要求，是有完整体现的，具体罗列如下：
一、建立城市更新基础数据调查单位库，通过摇珠的方式产生项目基础数据调查（核查）单位或者通过政府公开制造表等方式确定调查（核查）单位。
二、数据调查费用由财政资金足额保障，片区策划基础数据调查，片区策划和实施项目基础数据核查所需要经费纳入市城市更新部门预算，由市财政统筹安排；实施项目的基础数据调查由各区财政部门安排，不得变相由潜在开发企业垫付，若区财政确有困难的，由区政府报市政府同意后，由市财政保障基础数据调查经费。
在3号文出台后，广州开发区城市更新局，配套出台了一份响应文件，关于摸查区里面城市更新基础数据调查工作情况的函件，已完成改造意愿表决但尚未发布数据调查招标（采购）公告或未委托开展数据调查、已发布数据调查招标（公告）或已委托开展数据调查、已发布数据核查招标（采购）公告或已委托开展数据核查的旧村改造项目情况反馈上报，并且说明规定：各村（前期服务公司）不得再委托开展旧村改造基础数据测量工作。
这很明显的可以看出，广州个别区政府已经开始在释放的一个信号，在前期基础数据调查这块已经不允许开发商介入了，不得再委托前期公司做基础数据调查，由政府来做主导，保证数据的客观性，而数据调查是项目实施方案编制和制定拆赔方案的的基础。
在基础数据这块，原有的基调，是政府释放政策红利空间，开发商通过与服务商进行项目前期操作，获取相应的利润。如果说这一方面政府重新把控及梳理，那么这方面的红利空间就会有所缩紧。
不少业内专业人士猜测：广州可能会逐步取消前期合作企业以及前期服务公司提前接触开发商，由政府提前介入，所有前期的服务工作都由政府招标采购，直到公开选择合作意向企业。这样子就相当于政府直接将项目打包，和开发商通过类招牌挂的方式进行流转，由此看来，这个细分版块的发展趋势，和传统的土拍方式已经没有太大的区别了。
不过有所区别的是，开发商是可以参与拆迁环节的，只是在拆迁之前所有环节都不允许开发商参与。那么在拆迁完成后，开发商就可以着手二级开发了，这有可能是政府主导规范市场的一种新方式。
在这种情况下，城市更新不单单就是一个个节点去完成，而是一整个流程环环相扣，并不是说一个点做好了，下一个点就一定能做好，开发商不能提前接触到村，接触数据调查，无形之中加大了拆迁环节的难度，尤其是违章建筑、历史遗留问题比较多的地方。
当数据已调查清楚，就只能按规定的方案数据办事，开发商可操作的空间会变小，就很有可能导致拆迁拆不动，进程推不动，尤其是现在很多外来的想要参与广州旧改项目的开发商，所普遍遇到的瓶颈：一不懂村集体、二不懂政府，如何和村委、政府打交道？政府众多职能部门，该找谁谈才有用？怎么谈？尤其是目前广州市各个区都有意在收紧政策关口，在这种情势下，如何推动旧改项目的进程，熟知政府审批报批流程就尤为重要。
04
政府主导模式的长效目的
经过十多年的探索，广州城市更新进入全面推进的新时期，以城市更新为主要内容的存量空间优化，更是成为广州新一轮城市建设和发展的主要抓手。政府作为城市更新的主导者，强调的是如何建立起利益分配的公平性与公正性政策，保障城市更新的长期收益，促进城市更新的可持续性发展。
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