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裁判要旨
本案购房人已通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向开发商付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产。虽然购房人之后无力偿还贷款，开发商作为担保人承担担保责任向按揭银行还清了贷款，但此时开发商作为担保人仅有向购房人的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人的事实。故本案买受人依法对案涉房产享有物权期待权，开发商仅对买受人享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于案外人对买受人的债权。案例索引
《兰州中海宏洋房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业部执行异议之诉案》【（2018）最高法民申5670号】
争议焦点
开发商能否以与买房人解除合同而对抗案外人就买房人原购房屋的执行？裁判意见
最高院认为：中海公司对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权利。中海公司主张兰州中院（2017）甘01民初492号民事判决其与石明山《房屋买卖合同》已解除，石明山应向其返还房屋。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。经查，本案之所以对案涉房产采取强制执行措施，系因建行营业部与嘉迪隆公司、石明山、徐玉琴等人借款担保合同纠纷一案中，石明山、徐玉琴等人对嘉迪隆公司的借款承担连带清偿责任，故本案属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2015年11月25日，案外人中海公司提出执行异议所依据的另案判决作出时间为2017年12月8日，系在执行标的被查封后，故对其依据该判决提出执行异议不应予以支持，中海公司该项再审理由不能成立。中海公司主张案涉房产所有权登记已经失效，石明山不享有所有权。首先，《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“能够进行不动产登记之日”应自预告登记权利人知道或者应当知道能够进行登记时起算。本案《房屋初始登记核准通知书》虽系2015年8月7日作出，但该通知书系由中海公司领取，中海公司并没有证据证明其何时通知了石明山，故不能认定石明山在2015年8月7日即知晓案涉房产能够进行登记，也就不能认定至2015年11月25日案涉房产被查封时预告登记已经失效。其次，石明山已通过自行支付首付款和向浦发银行兰州分行按揭贷款的方式，向中海公司付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产。虽然石明山之后无力偿还贷款，中海公司作为担保人承担担保责任向浦发银行兰州分行还清了贷款，但此时中海公司作为担保人仅有向债务人石明山的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人石明山的事实。故石明山依法对案涉房产享有物权期待权，中海公司仅对石明山享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于建行营业部的债权，中海公司上述再审理由亦不能成立。中海公司还主张根据《查、扣、冻规定》第十八条第二款，其有权解除合同，建行营业部无权就案涉房产申请执行，但本案并不符合适用该条规定的条件。中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施，但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据，不能成立。此外，中海公司已收到全部购房款，履行担保责任后亦有权向石明山追偿，本案执行石明山名下房产对中海公司并无显失公平之处。至于中海公司主张其对石明山的债权抵销问题与本案无关，不属于本案再审审查范围。最高院：监护人即使以被监护人名下房产设定抵押损害了被监护人利益的也不能因此而否定外部抵押效力
裁判要旨
根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款的规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。即便监护人对被监护人名下房产设定抵押的行为损害了被监护人的利益，也应由监护人承担责任，而非否定外部法律行为的效力。
案例索引
《马奉远、马彩娥金融借款合同纠纷案》【（2019）最高法民申1300号】
争议焦点
监护人以被监护人名下房产设定抵押损害了被监护人利益时是否影响抵押效力？
裁判意见
最高院认为：关于本案是否存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的“适用法律确有错误”情形。1.《中华人民共和国商业银行法》第二十二条第二款规定，商业银行分支机构不具有法人资格，在总行授权范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担。本案中宣威支行与曲靖支行虽系不同支行，但均是上海浦东发展银行股份有限公司下属分支机构。根据原审查明的事实，2012年马某2、马某3与曲靖支行签订《个人综合授信合同》（以下简称《授信合同》）与《最高额抵押合同》，授信额度是1000万元，授信期限从2012年6月27日至2017年6月27日，并根据合同约定对马某2与马某3名下五套房产、马某1名下两套房产办理了抵押登记。2015年5月28日，宣威支行与马某2、马某3在案涉《借款合同》中确认该《借款合同》系前述《授信合同》的附属业务文件，该合同项下债权属于前述最高额抵押所担保的主债权。基于上述事实与法律规定，原审法院认定宣威支行对案涉房产享有抵押权，适用法律并无不当。2.我国现行法律并未限制未成年人成为抵押人。本案中，马某1名下的房产为商铺，马某3以法定代理人身份代马某1办理抵押时，出具了不损害马某1利益的《声明书》并办理了公证。在获得贷款之后，马某2与马某3又以损害未成年人利益为由，主张抵押无效，有违诚实信用原则。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款的规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。即便马某3对马某1名下房产设定抵押的行为损害了马某1的利益，也应由马某3承担责任，而非否定外部法律行为的效力。综上，马某2与马某3主张对未成年人马某1单独所有两套房产设定抵押行为无效的理由也不能成立。
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