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越秀房托作为香港首批上市REITs，见证了香港REITs市场的稳步发展，对香港产生了非常积极的作用。越秀与监管层已经就REITs密切沟通了多年，也准备好将相关优质商业地产项目作为发行C-REITs标的。
概述
2018年6月19日的北大光华中国REITs论坛上，广州越秀集团董事长张招兴从越秀房托的实践经验，结合香港REITs市场情况，指出了REITs能够强化金融市场供给侧改革、合理引导社会资本支持实体经济发展，以及弱化房地产市场投机行为、促进长效机制建立。
2005年12月21日，越秀REITs在香港联交所正式挂牌上市，上市基金单位10亿个，向公众募集资金17.9亿港元；2018年2月13日，越秀租赁住房类REITs获深交所审议通过，拟发行规模50亿元人民币。
2018年2月28日，越秀地产在业绩会上表示，2018年公司可售资源1011亿元人民币，全新开盘项目主要集中在广州、珠三角(不包括广州)、长三角及中部地区，今年的合同销售目标是550亿元人民币，比2017年增加101亿。2018年，越秀地产业绩目标550亿，争取长租公寓广州达到1000间，并全力发展城市更新、养老产业、长租公寓等新业务，争取2020年业绩翻番达到1000亿。越秀与监管层已经就REITs密切沟通了多年，也准备好将相关优质商业地产项目作为发行C-REITs标的。
香港目前拥有10支REITs，总资产超4000亿港元。市值2000亿港元，以商场、写字楼、酒店为主。越秀房托作为首批上市REITs，见证了香港REITs市场的稳步发展，及香港REITs市场的从无到有，对香港产生了非常积极的作用。主要包括：（1）REITs的推出巩固和强化了香港作为重要国际金融中心的市场地位；（2）REITs作为重要的不动产金融和投资工具，进一步完善了香港的金融和资本市场，吸引了新的国际资金进入；（3）REITs在香港的发展带来聚合效应，相关的专业机构、人才及上市REITs公司入驻香港，形成了良好的经济效应和市场效应，促进了香港经济的发展。
党的十九大报告指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设房地产长效机制：（1）公募REITs能够分流当前在国内股市、房地产市场的投机资金；（2）公募REITs能够降低存量不动产的杠杆负债率及实体经济杠杆率，缓解负债端压力，有利于防范和化解系统性金融风险，促进国内房地产市场稳定健康发展；（3）公募REITs通常能够提供稳定的投资回报，对于吸引长期投资者进入，促进国内投资者逐步形成更加理性和长期的投资习惯有重要作用。
越秀在国内REITs的布局由来已久，且一直在积极推动国内REITs的落地
2016年全国两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴提出了两份关于助力房地产的建议，分别涉及推动REITs（房地产投资信托基金）立法和加快推进房贷利息抵扣个税。
张招兴表示，鉴于当前REITs（房地产投资信托基金）的发展面临诸多困境，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范，以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展，为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。
与此同时，张招兴还建议，当前应考虑加快研究出台房贷利息抵扣个税政策，有限额地进行个人所得税的减免，用住房个贷利息冲抵个人所得税。
2017年两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴建议，尽快推动国内公募REITs试点落地。张招兴认为，目前国内推出REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，建议证监会牵头选择优质成熟的基础资产和具有丰富REITs和不动产运营管理经验的发行人（管理人）开展试点，尽快推动国内公募REITs试点的落地。
张招兴表示，公募REITs试点将有助于进一步推动我国金融市场和不动产的供给侧结构性改革，提供高质量和成熟的金融产品。
2017年政府工作报告指出，要促进金融机构增强服务实体经济能力，防止“脱实向虚”。近些年，我国房地产去库存压力还在积累，尤其是商业地产。公募REITs能落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求，促进房地产行业健康平稳发展，同时有利于防范和化解系统性金融风险。公募REITs通过将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的公募基金份额，并依托一/二级市场实现有序、高效的进出和流转；通过资产价值的合理释放和权益份额的回笼，将有效缓解负债端的压力。
（一）公募REITs的作用和价值
1、公募REITs对于推动金融市场供给侧改革，助力国家“三去一降一补”、提高金融产品供给质量具有重要战略意义
公募REITs产品是以不动产资产收益为派息来源的永续、权益性投资工具，大力发展公募REITs产品有利于引导金融机构的债权转为投资，有效降低存量不动产的杠杆负债率。除商业不动产外，公募REITs产品同样适用于物流、医疗、环保、基础设施等其他领域的不动产资产，提升上述产业的流动性、降低杠杆率。
2、公募REITs有助于缓解PPP项目及基础设施投资压力
近年来，公共基础设施建设领域PPP项目的发展方兴未艾，各级政府在PPP项目及基础设施投资的压力很大。当前，包括PPP项目在内的公共基础设施建设存在投资规模大、退出渠道单一，回收期长（通常10年以上）等问题，社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为小额的、流动性强的交易性资产，使得PPP项目或不动产项目成熟后快速退出，形成新的民生工程资本金，有效降低实体经济杠杆率，尤其是地方政府的负债率，提高地方财政（或企业）的持续投资能力。
3、公募REITs将对实体经济的发展产生有效支持
实体经济的发展是以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类别的持有型物业为重要载体，从某种意义上说，这些持有型物业本身即是实体经济的组成部分。公募REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁，将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接。REITs的发展可以助力企业向轻资产转型，通过剥离非核心资产，同时不丧失对物业的控制，将资金置换出来用于增强企业核心竞争力，增强主业的服务输出能力，真正提升金融服务实体经济的效率。
4、公募REITs将对房地产行业转型产生积极影响
公募REITs兼具“股性”与“债性”特点，以“盘活存量”、而不是“新增投放”的方式，有效疏导投资者对住宅市场的投资、投机需求，有助于尽快恢复“房子是用来住的，不是用来炒的”的原本定位。REITs强调稳定和可持续的理念以及产品结构特点，有助于推动房地产企业从“粗放式开发”转型升级为“精细化经营”的发展模式，与房地产宏观调控的理念契合，有利于促进房地产行业健康稳定发展。
而且，通过公募REITs向公开资本市场提供风险低、流动性强、稳定回报的集合投资产品，亦有助于提高金融产品的供给质量，让广大老百姓能够更好地共享经济发展成果，让人民群众有更多的获得感。
（二）推出公募REITs的相关建议
第一，在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下，由证监会针对公募REITs颁布专门指引或管理办法，在公募REITs产品下放开当前公募基金运作管理办法中关于投资比例的相关限制。
第二，建议吸收各国REITs的有益实践经验，结合中国实际国情，针对目前国内REITs在设立环节税负过重、运营环节重复征税等问题，请财政部和税务总局等部门根据REITs产品的特性，在土地增值税、企业所得税、增值税、印花税等方面给予配套支持，完善国内REITs相关的配套持政策，激发市场参与主体的积极性。放水养鱼，提高供给质量，满足老百姓的理性投资需求，开拓国内房托公募市场这一广阔的“蓝海”。
张招兴指出，越秀地产是唯一拥有香港房地产投资信托基金平台的内房股。近年来越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）针对广州国际金融中心、武汉越秀财富中心等的运作都较为理想，有意将越秀旗下部分其他商业地产项目作为国内发行REITs的标的。
越秀房托是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，于2005年在香港联合交易所挂牌，其物业组合包括广州白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心、上海越秀大厦及武汉越秀财富中心等。2017年越秀房托总资产350亿元，资产规模进入亚洲房产基金（REITs）前十位。
张招兴此前多次建议大力发展国内REITs产品，以落实“去库存、去杠杆”要求，合理引导社会资本支持实体经济，降低地方政府平台负债，促进房地产行业健康发展。
越秀房地产投资信托基金基本情况
（一）概述
越秀房地产投资信托基金于2005年12月21日在香港联合交易所有限公司上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。
越秀房产基金专注于主要作办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业，并争取收购带来可观现金流及回报的物业，与物色透过营运优化取得更高收益增长的商机。
越秀房产基金现在的物业组合包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心、位于上海的越秀大厦和位于武汉的越秀财富中心八项高素质物业，物业产权面积共约99.1万平方米，分别位于中国广州市、上海市和武汉市核心商业区域。物业类型包括服装专业市场、甲级写字楼、多功能商务写字楼、零售商业、酒店、服务式公寓等。越秀房产基金的管理人是越秀房托资产管理有限公司。
（二）组织架构
（三）主要经营数据
2005年12月21日，越秀REITs在香港联交所正式挂牌上市，上市基金单位10亿个，向公众募集资金17.9亿港元；
2008年6月，越秀REITs管理人完成向母公司越秀投资收购越秀新都会，令物业组合面积增加38.5%。2008年7月，越秀房托基金透过公开拍卖购入财富1701（财富广场东塔17楼单位），扩大了物业组合的规模；
2012年越秀REITs完成了广州国际金融中心（国金中心）的收购交易，本次交易是越秀房产基金自2005年上市以来最具影响的事件，使得基金资产实现了里程碑式的重大跨越。交易后，基金的资产规模迅速扩大，资产总额从年初的约人民币74亿元达到年末的约人民币249亿元，增长237.3%，在亚洲房托基金中位居前列。交易丰富了基金的物业组合和经营类别，增加了酒店、服务式公寓的新元素，降低了原物业组合中批发市场的比重，收入来源更具有多元化。交易后，基金单位总数从10.7亿个增加到27.4亿个；
2015年8月24日，越秀REITs召开基金单位持有人大会，以97.29%的赞成票，通过以人民币26.272亿元收购上海浦东竹园CBD核心地段的优质物业宏嘉大厦（上海越秀大厦），这是越秀房产基金自2005年上市以来，首度在广州以外的区域实现资产收购，展开扩张步伐；
2017年11月14日，越秀房托及越秀地产发布公告，越秀地产于武汉的第一高楼项目——武汉越秀财富中心将注入越秀房托。越秀地产宣布出让武汉物业67%股权予越秀房地产信托基金，转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。物业具体包括了武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及1千多个停车位，总估值为35.87亿，协定收购金额即22.8亿元较按比例计24.03亿元（67%）折让约5.1%。项目办公用途的建筑面积为12.94万平方米、零售用途建筑面积为4.36万平方米；
由此，越秀REITs所持有的物业增至8个，分布城市也扩张至武汉。分别为位于广州市的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、广州国金中心、上海市的越秀大厦及武汉越秀财富中心。
（四）越秀REITs的设立过程
1、资产重组阶段
广州市越秀区城市建设开发集团有限公司（简称越秀城建）为该REITs的发起人，首先越秀投资选定旗下4个优质地产项目白马商贸大厦、维多利广场，城建大厦、财富广场，将其以信托方式委托给越秀投资有限公司（简称越秀投资，注册于香港的上市公司）在英属维京群岛（BVI）特设的全资子公司——柏达、金峰、福达及京澳。在这个信托关系中，发起人、信托人及实际权益用有人为越秀城建，受托人及四处房产的名义持有人为四家离岸公司，越秀城建作为实益拥有人有权利向受托人主张相关基金发售后所募集的资金，而受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的。
信托制度在此处发挥了隔离信托资产与发起人自有资产以保证信托财产独立性的功能。
2、上市准备阶段
在此阶段，首先，越秀投资作为管理人选择汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司作为越秀房地产投资信托基金的受托人，受托人则通过另行设立HoIdco（越秀房托(控股)2005有限公司）来独立受托拟发售资产。
其后，越秀投资将其自身所持有的柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给HoIdco。由此，HoIdco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而四处地产名义上的持有人变更为HoIdco，这也就意味着原本四家离岸公司向越秀城建偿付四处地产转让价款的债务转移到HoIdco，后HoIdco采用开立并交付承兑汇票的方式向越秀投资交付了拟发售资产的对价。
越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到HoIdco上。HoIdco也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。
综上所述，越秀模式中较有特色的是通过股权转让的方式实现信托计划的架构设置，其间涉及了较多层级和数量的特殊目的公司，由于步骤较多，其信托架构的设立基本与资产重组同步开展；而在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。但是越秀模式的这一架构设计也是有其特定目的的：一方面，香港地区证券监管部门出台的房地产投资信托基金守则要求基金的所有权结构清晰明了；另一方面，通过境外离岸公司（BVI公司）而非境内的居民企业来持有相应物业能够起到较为显著的避税作用。
3、上市发售阶段
在发售过程中，基金发起人如自身需要，也有权参与认购一部分基金单位，保持在基金持有人大会上的表决权份额从而保持其对基金的控制权。
来源：REITs研究中心
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