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最高人民法院公报
合作开发项目的房屋产权归属应依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析
??作者：唐青林 李舒 杨巍（北京两高重大疑难案件律师团队）
阅读提示：本文梳理了房地产合作开发项目物权确认相关的两个裁判规则：
裁判规则一：在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析（主文案例）。
裁判规则二：合作开发房地产项目取得的土地使用权虽登记在一方名下，但该土地使用权是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产（延伸阅读案例）。
在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下．一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权，以及“五证”登记在其名下等事实为由，主张确认全部房产归其所有的，人民法院不予支持。
一、百货公司与新洪公司签订联建合同，约定：百货公司投入土地，新洪公司作为项目开发商进行开发；所建房屋分为整楼、裙楼，裙楼1-3层归百货公司所有。合作项目的“五证”(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)均登记在新洪公司名下。
二、后双方签订《补充协议》和《借款协议》，双方之间形成借款关系，百货公司用其应得的裙楼1-3层作为担保，在债务不能偿还时由新洪公司销售后优先受偿。
三、房屋建成后，新洪公司一直占有裙楼1-3层，并自行用于商业用途。房地产登记机关已为百货公司办理了裙楼1-3层的房产证及土地使用权证。
四、因百货公司无法偿还赛福尔公司等债权人债务，法院另案裁定将案涉房产交付赛福尔公司等债权人共同所有以抵销债务，其他债权人全权委托赛福尔公司一并行使债权。
五、百货公司、赛福尔公司共同向法院起诉，请求判令新洪公司向百货公司、赛福尔公司支付1-3层裙楼未交付期间的租金。原审法院支持了百货公司的诉讼请求。
六、新洪公司不服原审判决，向最高法院申请再审，主张新洪公司已买断1-3层裙楼产权。最高法院裁定驳回新洪公司的再审申请。
最高法院认定新洪公司应支付1-3层裙楼未交付期间租金的原因在于：
首先，百货公司享有1-3层裙楼产权，新洪公司提供的证据不能证明其已经买断1-3层裙楼产权。《补充协议》和《借款协议》不能证明百货公司已经同意将1-3层裙楼产权以物抵债，或新洪公司已经买断该部分产权的事实；新洪公司作为项目开发商，“五证”办在其名下符合常理，但持有“五证”并不能说明其拥有大厦全部房屋的所有权，从而否定联建合同对涉案房产所有权分配的约定；中百大厦建成后，房地产登记机关为百货公司办理了争议房产的房产证及土地使用权证，根据公示公信原则，该争议房产的产权应属于百货公司所有。
其次，新洪公司一直占有百货公司享有产权的1-3层裙楼，自行使用。法院结合鉴定机构对同时期市场租金行情所作出的鉴定结论认定该部分房产租金数额，由新洪公司支付给百货公司及赛福尔公司，符合公平原则及等价有偿原则。
合作开发房地产项目中，“五证”登记在合作一方，该方无权以此为由主张其享有合作项目全部开发房屋的所有权。该情形下法院会依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况判断所开发房屋的产权归属主体。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2005〕5号】
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
第二，关于合同约定由百货公司拥有的1-3层裙楼是否已由新洪公司买断，原判认定百货公司享有该争议房产产权是否正确的问题。
新洪公司在原审中主张其已经买断争议房产1-3层产权，主要依据是百货公司与新洪公司2001年2月17日签订的《补充协议》、2001年12月17日签订的《借款协议书》、江西高院执行局2001年9月4日、5日执行协调会会议纪要、(2001)赣执字第39-1号民事裁定书(以下简称39-1号裁定)以及合作项目的“五证”(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)均登记在新洪公司名下的事实。经审查，《补充协议》约定，为了将中百大厦项目用地从建设银行贷款和赛福尔公司欠款所涉诉讼而进行的查封中解封出来，新洪公司同意帮助百货公司归还建设银行贷款本息730万元，归还赛福尔公司600万元，百货公司同意用合同约定其所获裙楼1、2、3层由新洪公司售后优先受偿，百货公司须在借款期满后一年内以商场招商收入偿还新洪公司债务；如到期不能归还该款，新洪公司须按百货公司指定的评估机构评估，价格须经百货公司同意并报百货公司主管部门批复同意后，方可收购并处置，总金额超出百货公司借款部分，由新洪公司全部付给百货公司。《借款协议》约定，为了完成项目土地转让手续，新洪公司暂借给百货公司726万元，百货公司于2002年12月31日必须归还，如到期不还，百货公司同意用中百大厦所得的第1、2层房屋由新洪公司销售后优先受偿等。江西高院执行局的协调会记录，仅有中国银行徐文斌和新洪公司章主恩参加，百货公司并未参加，记录内容并不涉及百货公司与新洪公司协商转让裙楼1-3层产权的问题。39-1号裁定仅叙述了将原查封的项目地块解封、变更查封中百大厦第一层和第二层的事实，并未体现新洪公司买断争议房产1-3层的事实。从以上新洪公司所提供的证据来看，《补充协议》和《借款协议》仅能证明：新洪公司与百货公司合作开发房地产过程中，双方为了合作项目能顺利进行，新洪公司同意以借款或为百货公司偿还部分债务的方式使项目用地解封出来继续开发，双方之间因此形成了借款关系，百货公司用其应得的裙楼1-3层作为抵押担保，在债务不能偿还时由新洪公司销售后优先受偿；但不能证明百货公司已经同意将1-3层裙楼产权以物抵债，或新洪公司已经买断该部分产权的事实。会议纪要以及39-1号裁定是应新洪公司的异议请求作出的，目的是为了大厦建设的需要，解除对百货公司拥有土地的查封，转而查封属于百货公司的涉案房产。虽然该裁定表述了新洪公司用涉案房产进行抵押的内容，但并非对涉案房产产权归属的确认。关于“五证”，新洪公司作为项目开发商，办在其名下符合常理，但持有“五证”并不能说明其拥有大厦全部房屋的所有权，从而否定联建合同对涉案房产所有权分配的约定。因此，新洪公司上述证据及理由不能证明其已经买断1-3层裙楼产权的诉讼主张。
百货公司与新洪公司签订的联建合同为有效合同，应受法律保护，按照合同约定，案涉裙楼1-3层属百货公司所有。在中百大厦建成后，房地产登记机关根据人民法院生效法律文书，为百货公司办理了争议房产的房产证及土地使用权证。根据公示公信原则，该争议房产的产权应属于百货公司所有。虽新洪公司对该房屋产权一直存有争议，但新洪公司所提出的执行异议经江西省井冈山市人民法院审查，认为其异议不能成立，已裁定予以驳回；此外，对于争议房产的权属，新洪公司本应通过正常的诉讼渠道寻求救济，但其一直怠于行使诉权，在此情况下，原审法院依据双方当事人签订的合同以及政府部门颁发的产权证，认定百货公司享有争议房屋产权并无不当。
南昌新洪房地产综合开发有限公司与江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书，[最高人民法院(2011)民申字第777号]，载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第1期（总第195期）
裁判规则：合作开发房地产项目取得的土地使用权虽登记在一方名下，但该土地使用权是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产。
淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司一般房地产开发经营合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第2384号] 认为，“关于涉案土地使用权是否为合作双方共同取得的问题。城建公司与敬业公司在合作开发协议中约定：‘城建公司具备房地产开发所需的资质条件，为合作项目的对外名义开发商，联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以城建公司名义办理，以确保该合作开发项目的合法性。’因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于涉案国有土地使用权的获得，除城建公司投入的资金外，敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非城建公司单独所有的财产。”
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