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信托参与长租公寓市场业务模式设计
（一）信贷支持模式
1.同业参与信贷业务模式实践当前市场参与者面临的最大挑战之一就是融资难。金融机构通过信贷方式解决长租公寓参与方融资需求，是金融机构参与长租市场较为常见的业务模式。近年来，商业银行在参与长租公寓市场中发挥了关键作用，针对供应端和需求端助力市场发展，一些商业银行为租赁企业尤其是开发商提供各类贷款，对承租者提供住房租赁贷款。此外，商业银行还通过自有资金收储房源或建设住房租赁平台等方式参与市场。
保险机构作为金融市场另一参与主体，2017年底开始介入住房租赁类项目。2018年6月，中国银保监会正式发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确了保险资金可以通过保险资产管理机构设立债权投资计划参与长租市场，为市场发展带来利好。保险机构通过设立债权投资计划，向长租公寓融资主体提供资金支持，常见的交易模式如下：
2.信托参与长租公寓信贷支持业务的实践案例——北京信托长租公寓不仅能够满足消费者对于长期、固定且有品质居住空间的需求，而且可以成为政府区域发展、人才引进和安居计划的重要承接方。以镇江新区为例，围绕镇江新区的功能定位，北京信托设立稳健资本168号集合资金信托计划，发放贷款给镇江新区下设的保障住房建设公司，用于开发建设镇江新区港南长租公寓项目，建成后的长租公寓按照园区企业需求配比，租赁给企业员工。
为了进一步提高长租公寓的服务质量，保障住房建设公司引入魔方公寓运营经验，进行专业化精细化集中管理。考虑到委托方资金成本问题，合作双方约定未来将设立ABS或ABN承接原有资金信托，有效降低融资成本，实现项目退出。
北京信托通过信贷支持方式积极服务地方经济发展，为镇江新区的人才引进及安居配套提供金融支持，产生了良好的社会效应。一是推动“职住平衡”，为园区入住的企业员工提供便利的工作和生活条件；二是有利于打破城市管理中的“微循环”难题，有效缩短企业员工通勤距离和上下班时间，缓解城市交通压力；三是实现在新区内集中供应匹配房源，价格相对可控；四是集中统一管理长租公寓，能够有效降低运营成本，规模效应更加明显；五是引入品牌化的长租公寓，有效解决租房过程中的诸多痛点，为企业员工提供相对舒适的“社区型环境”。
3.信托参与信贷模式设计
信托公司可为长租公寓市场参与主体在物业获取、升级改造、运营等多个环节提供信贷服务。例如，信托公司通过债权融资向长租公寓运营商发放信托贷款，或参照建设银行的“按居贷”，以租约质押向租户发放信托贷款。
与银行和保险机构相比，信托以信贷方式参与长租市场业务实践较少。主要原因是信托缺乏资金端成本优势。未来可考虑与银行和保险机构进行合作，设计结构化集合资金信托计划，信托提供劣后级资金，银行与保险提供优先级资金，实现组合融资。
（二）股权投资模式
1.风投机构和私募基金股权投资业务模式实践风投机构、私募基金与保险机构以股权投资方式介入长租公寓市场。其中，由于长租公寓的前期投入较大，投资周期较长，风险相对较大，在长租公寓行业发展初期，多以风投机构为主。
私募机构通过设立产业基金，收购存量物业，交由专业公寓运营商负责运营，后期通过资产证券化方式实现退出。
2.信托参与长租公寓股权业务的实践案例——中航信托信托
公司通过股权或者“股+债”的形式投资于长租公寓运营方，参与长租公寓市场。对于扩张阶段的长租公寓而言，资金需求量大，单轮股权融资无法解决长期资金需求问题，同时单纯的股权融资使得股权过度稀释。由于债权融资不会过多稀释原股东股权，可通过“股+债”的形式来进行融资。
魔方公寓的融资是信托公司参与长租公寓的典型代表案例。2016年4月魔方公寓的C轮融资由中航信托领投，认购魔方公寓优先股，持有魔方中国18%的股份，华平投资跟投。同时由中航信托发行“中航信托—天启912号魔方公寓集合资金信托计划”提供信贷支持。
3.信托参与长租公寓股权投资业务模式设计一是通过股权的方式与长租公寓运营商建立项目公司，持有一、二线城市的物业资产，对优质资产进行重组。信托公司和长租公寓运营商共同成立项目，项目公司作为基金管理人（GP），同时成立信托计划作为有限合伙人（LP），组建地产基金，用于收购物业资产的主体，负责旗下物业的日常管理与经营，后续可通过开发商回购的方式实现退出。
二是与长租公寓运营商共同建立有限合伙企业。设置双GP模式，信托公司与长租公寓运营商共同作为有限合伙企业GP，对长租公寓项目进行运营管理。按照《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》中提出保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构可通过股权投资计划、保险私募基金等综合方式参与长租公寓市场。所以，信托公司设置结构化模式，引入保险资金作为优先级LP，信托公司设立信托计划作为中间级，并以自有资金参与劣后级，最终通过项目转让或出售，实现退出。
三是与优质的房地产开发商合作，以较为合适的成本获得租赁用地，信托公司获得长租公寓项目股权，共同完成开发、装修与配套服务配置，并以社区的形式整体对外出租。也可以委托专业的长租公寓运营商协助运营，最终通过溢价转让或退出获得收益。股权投资业务风险相对较大，目前长租公寓行业在快速扩张期，盈利存在诸多不确定性。信托公司如果希望在股权投资业务上有所建树，需要加强对长租公寓市场的研判，提高对交易对手、项目识别和管控能力，选择成长性强的合作伙伴，并与合作伙伴建立良好的信任关系，加速复合型人才的培养。中国信托业协会《2018年信托业专题研究报告》
信托公司如何以四种典型模式参与长租公寓市场
一、供应链信托参与长租公寓市场的设想
1.供应链信托业务模式设计——以运营商为核心企业为例
准确找出核心企业、确定核心企业交易意愿、锁定核心企业信用，是供应链金融业务的关键。在长租公寓物业升级改造的产业链中，针对运营商，上游企业为以建材、家具类企业及装修公司为主的供应商（以下简称“供应商”），下游为租户。
信托公司可以围绕长租公寓物业升级改造，以运营商为核心企业开展供应链信托业务。通常运营商需具备良好的信用资质，供应商有较大规模的应收帐款债权。在物业升级改造中，信托公司利用产品设计灵活、与中小企业有良好的合作经验的优势，引入保理商，以解决债权人与基础资产过于分散，无法通过某一企业进行基础资产的内部归集问题。基于运营商良好的主体信用，供应商作为原始权益人，与保理商签订保理合同，委托保理公司出售供应商对长租公寓运营商的应收账款债权，实现反向保理。信托公司以运营商为核心企业成立资产支持票据募集资金，支付对价给保理商。保理公司获得资金后，支付对价给供应商，运营商向合格投资人还本付息。
反向保理依托于供应链核心企业的信用，沿着交易链条反方向，向与核心企业有长期稳定业务往来的供应商提供保理融资服务，通常采取“1+N”模式，“1”即信用等级较高、偿付能力较强的核心企业，“N”即与核心企业存在供应关系的供应商，其本质是供应商基于真实的商业交易，将核心企业的信用转化为自身的信用从而实现较低成本融资。
以上业务模式中风险控制要点，一是储架发行（即“一次备案，多次发行”）和“黑红池”机制，解决资金沉淀和资产池内资产期限短但审批备案时间不确定问题。二是核心资产的确权，信托公司应取得对核心资产的书面确权文件，确认标的应收账款真实、合法、有效及完整，规避应收账款回款不确定性风险。三是资产池应对于信托计划形成超额覆盖抵押。
2.供应链信托业务模式展业思路
聚焦租赁行业，深入产业链各环节。一是要聚焦租赁行业，加深对行业的理解，提升相关风险的把控能力；二是要拓展上下游产业链，使供应链信托业务在长租公寓的各个环节发挥积极作用；三是要选择产业链中的重点节点，从“商流、物流、信息流”出发，直接与在供应链中发挥主导作用的核心企业合作，或者通过与具有特色的保理公司、供应链上下游公司深度合作，使信托成为长租公寓产业链发展中不可或缺的一环。
发挥业务协同作用，深度参与长租公寓市场。信托公司在供应链信托业务中，可以凭借风险隔离制度、交易结构设计灵活等优势，参与供应链融资Pre-ABS、SPV、ABS承销等业务，提供融资支持及资产归集等服务。例如信托贷款、应收账款转让或质押融资、资产证券化融资、股权及存货质押融资等，最大程度的满足客户的各类融资需求，并能够优化资产负债结构、缩短账期、盘活资产、改善现金流等等。同时，可以通过对相关企业进行股权投资，与核心企业共同分享产业链的成长收益。此外，要深挖中小企业需求，信托可以结合核心企业降低采购/营销成本、提高供应链稳定性、提升资本市场表现等需求为切入口，协助核心企业进行供应链财务管理设计。
明确长期战略规划，增强整体运营效率。信托公司布局长租公寓供应链金融业务，需要明确战略发展方向、保持定力，同时提升综合管理效率。强大的信息系统是提升供应链信托业务运营效率的关键。作为转型创新业务，供应链金融具有独特的业务流程和操作特点，需要信托公司在风险控制、项目管理、信息系统支持、资金募集、激励机制等方面支持配合。
二、集体土地流转参与长租公寓市场设想
1.世联行实践案例
世联行作为较早布局长租公寓的地产商，旗下的红璞公寓以集中式长租公寓为主，其房源主要来自国企和村集体/街道。世联行官网显示，2017年世联行在全国累计签约收房数量达10万间，完成装修并投入运营房间数达3.5万间，平均出租率达81%。世联行先后已与90个村集体合作了140余个项目，占其房源的40%左右。世联行通过与村镇集体合作，充分从旧改项目获取房源，其合作模式为主要有四种：
一是直接租用村级留用地：村级留用地的租期大部分为10年、15年、20年，取得村级留用地之后进行装修改造、规划报批之后获得经营许可证，可进入经营环节，村集体对承租方的主要要求是履约能力强、运营能力正规。世联行作为上市企业，履约能力相对有保障，已在杭州落地此类项目约16个，运营能力受到认可。
二是早期介入土地开发：世联行从建设期前锁定产品定位设计、物业交付要求及物业用途。
三是股权合作：以股权投入到村级留用地的开发，共同持有物业，实现整个项目的长期持有运营。
四是合作运营或委托运营：开发之后运营商作为服务方进入，以合作设立公司或者委托运营的方式实现租赁用地的运营。
2.信托参与长租公寓集体土地流转业务模式设计
信托参与长租公寓集体土地流转业务，可以有效地实现土地经营权和使用权的分离。根据自然资源部、住房城乡建设部发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京、上海、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点城市的村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，并可在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面获得政策支持。
通过借鉴中信信托、北京信托等开展土地流转信托的良好实践经验，设计长租公寓集体土地流转业务模式。信托公司从集体建设用地的试点城市切入，与其村镇集体经济组织合作设立集体土地流转信托，引入长租公寓运营商，信托公司接受村镇集体经济组织的委托，以土地财产权入股，长租公寓运营商以资金入股共同成立长租公寓开发公司，同时信托公司监督长租公寓项目的管理运营以及租金回款，确保租户的租金按时偿还至土地信托。
这种模式的主要困难在于两个方面：一是集体土地建设租赁住房仍处于探索阶段，土地确权相关法律还未健全、集体用地拿地成本较高、招拍挂程序复杂等问题影响此业务开展；二是信托公司对长租公寓集体土地项目预期现金流不乐观。集体土地使用权难以抵押，该业务多开发在偏远地区，收益回报存在较大不确定性。
3.信托参与长租公寓集体土地流转业务展业思路
开发建设阶段。信托公司可以从与村镇集体经济组织开展合作切入，一是与集体土地存量规模较大的村镇集体合作，为取得集体土地使用权证和房屋所有权证的租赁住房项目公司提供债权融资支持，或以股权投资模式共同参与项目开发，提前锁定优质项目。二是直接为村镇集体经济组织提供土地信托服务，创新业务形式，由村镇集体将集体土地的使用权委托给信托，由信托公司引入长租公寓运营商，对项目进行开发与运营管理，未来信托公司通过集体土地权益流转，实现退出。
运营管理阶段。信托公司联合优质运营商，在资金供应链前端，可拓展Pre-ABS业务，向运营商提供股权或债权融资，满足其快速获取房源的需求；中端充分利用租房消费场景布局消费金融业务；后端再将具有稳定租金收入的现金流进行证券化，构建完整的业务闭环。同时，应发挥信托SPV的制度优势，充分挖掘其中的服务空间，开展事务管理型业务。
紧紧围绕租赁住房政策，拓展长租公寓业务。目前国家大力引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产；鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，增加新建租赁住房供应；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。因此，信托公司业务拓展中，一是根据集体土地特殊属性，信托公司可以联合村镇集体通过一些制度性安排，以降低土地成本，在集体建设用地上建设蓝领或者企业职工长租公寓。二是通过参与租赁用地、商改租用地、工改租用地以及酒店物业、国有建设住宅用地的建设开发，参与长租公寓市场。
三、以长租公寓为试点开展公募REITs设想
1.国家政策支持发行住房租赁房地产REITs
2018年4月，证监会与住房和城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提出试点发行住房租赁房地产REITs，为长租公寓试点开展公募REITs提供了制度支持。
根据人民银行发布的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，目前公募产品的主要投资方向为标准化债券类资产以及上市公司股票，除此之外也可以投资符合法律法规和金融管理部门相关规定的商品及金融衍生品，所以未来信托将是实现公募REITs的途径之一。
2.国内现有类REITs产品与国外主流REITs比较
由于国内尚无REITs的相关法律法规，目前市场上发行的产品，仅是部分符合国外成熟市场REITs的标准，一般称其为类REITs产品。这些产品在交易结构、税负水平、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面，与国外成熟市场REITs产品具有一定差异。
美国REITs属于国外主流REITs，主要有以下特点：一是税收优惠。美国REITs成立缘于避税需求，税法赋予REITs在企业层面不需交税或者少交税，同时也对REITs的房地产转让环节给予税收优惠，投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，这样便避免了重复征税；二是投资门槛较低且流动性较好。REITs多数公募，发行后可在公开市场自由交易；三是收益率较高且相对稳定。REITs的投资风险和收益介于债券和股票之间，股利收益占比较高，收益率较为稳定；四是REITs投资于不同物业资产，有效分散了风险。
相比于国外主流REITs，我国市场上发行的多是类REITs产品。在税收方面，要求资产转移过程中缴纳25%企业所得税，若原始权益人为房地产开发公司还需按累进税率缴纳30%~60%土地增值税，若在《公司法》允许的条件下通过公司制成立REITs公司，在REITs公司运营层面需缴纳公司所得税；收入大部分来源于项目成立时的基础物业公司运营收入、处置收入等；在收益分配方面没有法律法规相关要求；在募集形式上属于私募，投资门槛多以100万元起。对比而言，国内开展公募REITs面临税负过高、收入来源不稳定、缺乏收益分配机制、投资门槛较高等问题，公募REITs的推出，首要的是从制度层面给予突破。
3.以长租公寓为试点，开展公募REITs建议
信托制度优势为信托型公募REITs发行提供了基础保障，但是公募REITs上市对标的物业要求标准较高，目前国家有关的政策法规还未健全，长租企业租金回报率较低，难以覆盖公募REITs融资成本，直接发行信托型REITs产品存在一定困难。参考国外REITs模式，鉴于国内资本市场发展的实际情况，可由信托公司针对长租公寓市场，以“公募基金＋类REITs”结构，发行公募REITs产品。
未来，当税收制度、收益分配机制、募集门槛等法律规范进一步完备、信托法规明确支持公募REITs时，再采用信托型/基金型（契约型）的REITs结构，设计为无期限、可上市交易的开放式基金，持有人持有信托凭证或基金份额，REITs本身即为信托/基金实体，减少REITs设立的相关法律程序。
试点模式下信托参与公募REITs业务展望：
Pre-REITs业务。信托可在REITs上市发行之前介入，投资区位良好的项目以及与有实力的运营方合作，帮助企业拓宽REITs上市之前的融资渠道，共同使标的物业达到可上市发行的状态，再以REITs的方式退出。信托公司可享受租金收入、资产升值收入和流动性溢价。
作为机构投资者。信托公司以信托资金或固有资金在交易所或银行间市场认购相应REITs产品的份额，获得投资收益。
作为原始权益人。信托公司可将持有的部分运营成熟甚至在建项目打包为REITs发行或出售给REITs，以实现退出。
作为REITs的管理人，主导设计与发行。信托公司承担长租公寓REITs产品的结构设计、税务筹划、监管报批与备案，向合格投资人推介等任务。此外，可积极争取政策支持，获取REITs主承销商资格。
四、慈善信托模式设想
2010年6月七大部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中提出探索运用信托资金拓展公共租赁住房融资渠道。2016年8年《慈善法》中明确了慈善信托是参与公益事业重要方式。长租公寓慈善信托的目的主要是信托公司接受委托人资金或者信托财产，以低租金或免租金方式，向低收入和无住房困难群体提供租赁住房。
长租项目周期长、资金投入大，且长租公寓项目中后期的运营管理成本较高，对委托人自身财务要求较高，目前市场上持有强烈委托意愿建立慈善信托的慈善组织或个人仍较少，但是随着长租公寓市场逐渐规范，信托凭借较强的资产管理能力与风险隔离的制度优势，可以设计慈善信托业务模式，匹配投资人的公益性需求。
1.委托人+信托公司+长租公寓项目公司“模式”
信托公司接受委托人资产或资金，设立长租公寓慈善信托，用于长租公寓项目运营，服务于低收入和无住房困难群体。信托公司，慈善组织、企业或个人，长租公寓项目公司以及信托监察人，分别在受托管理、慈善财产募集、项目运营方面发挥专业优势，保证公益性长租公寓项目运行更加透明、高效、专业。
2.“家族信托+慈善信托”模式
委托人首先设立家族信托，约定部分本金及收益用于单独设立一个慈善子信托。慈善子信托目的是向低收入和无住房困难群体提供租赁住房。
长租公寓慈善信托需要关注以下两个方面具体问题，一是要在政策层面推动解决信托公司为捐赠人提供税收抵扣服务方面；二是要审慎确定受益人资质，可以参考政府保障性住房申请标准，在此标准上进一步缩小受益人范围，将公益性长租公寓提供给住房及其困难且迫切需要的人群，做到有的放矢。中国信托业协会
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