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作者：周霞
来源：东方法律人
前两篇文章介绍了破产程序中抵押权纠纷的总体情况以及抵押权效力和担保范围的挑战。市场上存在建设工程款债权、税费、购房消费者权利等优先于抵押权的其他优先权，这些权利通常会成为抵押权优先受偿顺位认定的挑战。但是，这三类优先权利优先于抵押权受偿应当满足特定条件，本文通过选取的192个案例梳理总结出抵押权优先于该三类权利受偿的例外规则。
一、建设工程款债权与抵押权的优先受偿顺位
根据司法解释，承包人享有的建设工程价款债权优先受偿权优于抵押权，但未明确该规定是否适用于破产程序。从司法实践中来看，破产程序中，建设工程款债权一般优于抵押权受偿。
建设工程价款享有优先受偿权必须满足一定条件，因此，司法实践中，承包人关于建设工程款债权优先于抵押权主张不为法院所支持的案例并不少见，占比约68%，其中，原告为抵押权人的案件中，法院支持抵押权优先的案例占比40%，结合案例分析，建设工程价款不应优于抵押权的例外规则主要如下：
裁判规则一：建设工程价款优先受偿权的法定行使期限已届满导致建设工程款不能优先受偿。参考案例：(2021)冀民终156号、(2021)辽02民终8910号等。根据旧司法解释，建设工程价款优先受偿权的法定行使期限为6个月，新的司法解释规定的法定期限最长为18个月。该期限的起算时点为发包人应当给付建设工程价款之日。从涉及建设工程款优先权纠纷案件来看，大约87%案件是因法定行使期限届满而被法院认定为普通债权，其中一部分案例是因承包人无法证明在法定期限了行使了建设工程价款优先受偿权，另外少部分案例是因承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式不适格导致法定行使期限届满，如仅主张工程款而未主张优先受偿权。可见，抵押权人在该类纠纷中可以重点关注建设工程价款优先受偿权的法定行使期限是否届满。裁判规则二：承包人事先书面承诺放弃建设工程价款优先受偿权导致建设工程款不能优先受偿，但不得损害建筑工人利益。司法解释规定承包人可以事先书面承诺放弃建设工程价款优先受偿权，但是该承诺不得损害建筑工人利益。鉴于农民工工资问题涉及维稳压力，司法实践中对“不得损害建筑工人利益”的认定相对宽松，一些法院认为，发包人逾期支付工程进度款的行为客观存在，现承包人未清偿完毕涉案工程建筑工人工资，因此，若允许承包人放弃其建设工程价款优先受偿权，则其责任财产必然减少，必然造成整体的清偿能力恶化影响正常支付建筑工人工资，从而导致侵犯建筑工人利益。因此，实践中，若承包人确实存在无法支付工人工资的行为，抵押权人以承包人事先书面承诺放弃建设工程价款优先受偿权为由主张抵押权优先可能难以获得支持。裁判规则三：建设工程或建筑物可能同时存在建设工程价款优先受偿权和抵押权，但二者的优先范围和标的物范围不完全一致。参考案例：(2021)最高法民申5683号、（2019）最高法执监470号、(2021)豫15民初77号等。首先，建设工程价款优先受偿权的范围一般仅为建设工程价款，包括但不限于人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和税金等等，但不包括利息、违约金、损害赔偿金等。其次，建设工程价款优先受偿权对应的是在建工程或建筑物，不包括土地，而抵押物一般包括建筑物和土地。最后，同一工程存在多个承包人的，建设工程价款优先受偿权范围一般仅限承包人自身的劳动成果，例如，设备安装工程的优先受偿权一般限于安装设备部分，不能就整个工程享有优先受偿权。裁判规则四：主张建设工程价款优先受偿权的主体不适格的，不能享有优先受偿权。通常而言，享有建设工程价款优先受偿权的主体一般限于直接同发包人签署施工合同的承包人，不包括分包商等，其中发包人一般是指投资建设工程的单位。因此，法院以建设工程价款优先受偿权的主体不适格为由否定其优先受偿权的案例亦不少见。裁判规则五：第三人善意取得建筑物后可阻却建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权为法定优先权，目前法律层面缺少公示制度，善意第三人可能仅了解建筑物之上的抵押权而无法知晓建设工程款优先受偿权，在带押转让的情形下，该善意第三人取得建筑物后，法院可能判决该建筑物之上存续的建设工程价款优先受偿权消灭。因此，破产程序中，在建设工程款优先受偿权与抵押权优先顺位纠纷中，抵押权人可以重点关注建设工程款优先受偿权的法定期限是否届满，同时从建设工程款优先受偿权行使主体、优先范围、善意取得等方面入手主张抗辩。二、税收债权与抵押权的优先受偿顺位
根据《税收征收管理法》第45条，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。破产实践中，破产管理人一般认为且很多债权人接受，无论税收债权是否成立在先，均认为其应当优先于抵押权，且抵押权人就此提出异议的实践亦很少（尤其在破产重整中），但司法实践亦有认定税费债权劣后于抵押权的例外规则。
裁判规则一：破产程序中，税收债权并非绝对优先于抵押权，其可能劣后于抵押权的优先顺位。参考案例：(2016)浙0603民初10874号、(2018)鄂0505民初550号、(2017)浙03民终4844号、(2017)浙06民终1119号、(2019)浙10民终1071号、(2019)浙1002民初571号、(2020)苏05民终3916号、(2020)苏1311民初5819号等。从涉及税收债权纠纷的案件来看，抵押权人就税收债权与抵押权优先顺位提起诉讼的案件非常少，仅占比7%。可见，实践中抵押权人普遍接受税收债权优先于抵押权，以此为由提起诉讼的情况较为少见。在该类案件中，司法观点细分为两种，一是仅产生于抵押之前的税收债权优先于抵押权，二是无论何时产生的税收债权均劣后于抵押权。税收债权劣后于抵押权的优先顺位的理由主要包括：一是《破产法》第109条、第113条与《税收征收管理法》第45条对税收债权与有担保债权清偿顺序的规定不一致，但《破产法》具有特别规定属性，在破产程序中应优先适用；二是，若适用《税收征收管理法》，税收债权的有无在很大程度上决定了有抵押担保债权能否优先清偿，同时对破产费用、共益债务、职工债权的清偿均将产生重大影响，在破产背景下适用《税收征收管理法》第45条规定，将使得破产债权的清偿体系发生混乱；三是《物权法》、《税收征管法》、《破产法》相关条款对税收债权、有抵押担保债权清偿顺序的调整针对性逐渐增强，彼此是一般到特别再到更特别的关系，内在逻辑并不能支持《税收征管法》第45条规定在破产程序中优先适用；四是税收债权的优先性在破产程序中应适当受限，税法的公益性不能绝对优先于私利性，《破产法》未规定税收债权享有别除权，甚至优先于别除权受偿的权利，是对其他立法所设优先权的特殊调整措施，体现了对其他债权人的合理公平的保护，也体现了“国家不与民争利”的社会原则。成立在先的税收债权优先于抵押权的主要理由在于，《税收征收管理法》第45条规定纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。裁判规则二：破产程序中，税收滞纳金劣后于抵押权优先顺位，破产受理日后产生滞纳金一般不列为破产债权。参考案例：(2021)鄂1125民初2178号、(2019)渝0116民初10162号、(2019)宁01民初3746号等。从涉及税收债权纠纷的案件来看，争议纠纷主要聚焦于税收滞纳金与抵押权的优先顺位问题，占比约90%，原告均是税务局，且管理人和法院基本支持税收滞纳金劣后于抵押权。可见，市场实践普遍认为税收滞纳金劣后于抵押权。因此，尽管破产实践中，破产管理人一般会确认税收债权优先于抵押权，但司法实践对法律规定的理解并不一致，税收债权可能会劣后于抵押权。另外，司法实践普遍认同税收滞纳金劣后于抵押权。在破产管理人认定税收债权或滞纳金优先于抵押权时，抵押权人可以根据实际情况主张权利。三、购房消费者权利与抵押权的优先受偿顺位
破产实践中，从房地产开发企业购买商品房的买受人（购房消费者）涉及面广，关系社会稳定，法院倾向于保护弱势群体，且购房消费者权利优先性的相关法律规定较为清晰，抵押权人就破产管理人对消费者优先保护的认定提起诉讼的意愿不强，尤其在破产重整程序中。在涉及购房消费者权利纠纷的案件中，原告为抵押权人的案件占比26%，其中涉及破产重整程序的案件仅占比21%。司法实践中，法院支持商品房买受人消费者权利的案例居多，占比约72%，这与我国房地产实践情况紧密相关。但是，法院推翻破产管理人认定的案件并不少见，占比约28%。例如，某资产管理公司作为抵押权人在破产程序中针对管理人认定购房消费者权利优先于抵押权的情形提起了上百起诉讼案件，很多案件取得了法院支持判决。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行异议和复议规定》”）第29条[1]、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（“《查封、扣押、冻结规定》”）第15条购房消费者权利可以排除法院强制执行，即，购房消费者权利属于一种物权期待权，应优先于抵押权。破产程序是一种特别程序，前述规定是否依然适用？司法实践中，法院一般认为，前述规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，破产程序一般可以参照适用前述规定。因此，破产程序中，购房消费者权利的优先保护一般包括两种情形，一是买受人享有物权期待权，请求出卖方交付房屋，该房产一般不纳入破产财产；二是出卖方无法交付房屋的，买受人请求返还房屋价款的，该类债权作为破产债权优先于抵押权。[2]尽管法院支持保护购房消费者的权利，但在适用优先保护消费者权利时必须严格把握条件，在特定情形下，购房消费者权利可能不会受到优先保护。裁判规则一：购买的房产并非用于居住的买受人不能获得优先保护。购房消费者权利被优先保护的条件之一是该房产用于居住目的，否则，不能获得优先保护。实践中，并非所有房产均属住宅类，对于消费者购买非住宅类房产，一般不能获得优先保护。例如，若房屋为营业用房，因该房屋不是作为满足基本居住需求的房屋，不能适用前述例外规定。裁判规则二：购房消费者名下尚有其他用于居住的房屋，不能获得优先保护。参考案例：(2020)皖民终787号、(2021)桂03民终1616号。对于消费者名下尚有其他用于居住房屋的情形，法院一般不会予以优先保护。司法实践对“消费者名下尚有其他用于居住房屋”的认定往往存在争议。首先，尽管买受人名下无房，但若买受人居住的房子为配偶或父母所有，一般不能获得优先保护。其次，消费者名下尚有其他用于居住房屋的地区认定。根据《九民纪要》，消费者名下尚有其他用于居住房屋的地区应是指案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内。但司法实践中，一些法院理解为同一小区，这种理解实质上具有过分保护购房消费者权利的倾向。最后，买受人同时购买多套房产，购房消费者权利优先保护只能适用其中一套。裁判规则三：买受人通过以物抵债方式购买房屋一般不能获得优先保护。参考案例：(2020)最高法民申1403号、(2021)赣08民终1846号、(2020)冀民终533号等。实践中，一些买受人通过以物抵债的方式购买房屋，买受人并未实际支付现金价款，而是通过转让债权或抵顶债务的方式购买房屋，该类住房购买一般不能获得优先保护。基础的债权债务关系、以房抵债行为同房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，购房人不属于上述规定所保护的商品房消费者。裁判规则四：购房消费者主动解除购房合同形成的价款返还之债不能获得优先保护。参考案例：(2022)辽01民终10083号、(2020)浙民终782号等。破产程序中，因破产企业无法交付房屋，破产管理人解除购房合同的，购房消费者因此形成的价款返还之债优先于抵押权。2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对此进行了明确规定。但是，购房消费者在出卖方破产前主动解除房屋买卖合同所形成的价款返还之债在破产程序中为普通债权，不能优先于抵押权。此外，若购房消费者在主动解除房屋买卖合同时出卖人已具备交付条件，购房消费者针对特定房屋不再享有期待利益，购房价款返还之债不能优先于抵押权。裁判规则五：房地产开发企业未取得商品房预售许可证导致购房合同无效后，买受人的价款债权可能不会获得法院优先保护。参考案例：(2020)桂民终630号、(2021)皖16民终3127号、(2020)桂民终630号等。出卖人未取得商品房预售许可证导致购房合同无效后，购房消费者的价款债权能否优先受偿，司法实践中存在争议。部分法院认为出卖方未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在于买受人，不能由买受人承担应由出卖人承担的风险，因此，购房消费者的价款债权应优先受偿。但也有部分法院认为，出卖人因未取得预售许可证导致房屋买卖合同无效后，双方之间不存在合法有效的商品房买卖合同，并不符合《执行异议和复议》第29条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，因此买受人的价款返还之债不应优先受偿。裁判规则六：无过错买受人权利一般不应优先于抵押权。参考案例：（2019）最高法民申4695号、（2021）桂03民终1928号等。无过错买受人权利来源于《执行异议和复议规定》第28条规定[3]，无过错买受人与购房消费者的主要区别如下：
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购房消费者
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无过错买受人
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主体范围
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从房地产开发企业购买商品房的买受人
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无限制
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适用条件
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（1）查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（3）已支付价款超过总价款的50%。
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（1）查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）查封之前已合法占有该不动产；
（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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司法实践中，无过错买受人权利是否应当优先于抵押权存在争议。有些案件中，法院认为无过错买受人权利应优先于抵押权。另一些案件中，法院认为，无过错买受人权利不同于购房消费者权利，后者系基于生存利益大于经营利益的社会原则的考量，无过错购房债权不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，因而，无过错买受人权利可以对抗普通破产债权，但不能对抗抵押优先权。《九民纪要》亦采纳了第二种观点。
因此，尽管实践中购房消费者容易引起社会共情，关系社会稳定和生存权利问题，司法容易倾向于购房消费者权利，但法律规定已明确购房消费者权利优先保护应满足特定条件，若破产管理人违背规定认定购房消费者权利优先于抵押权，抵押权人应根据实际情况及时主张权利。值得注意的是，2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对购房消费者权利优先保护的“居住目的”和“价款支付”方面的规定，同《执行异议和复议》第29条存在些许出入，司法实践中如何适用批复有待司法案例进一步明示。
四、结语
破产程序中，建设工程款债权、税费债权和购房消费者权利等优先于抵押权受偿的出发点在于维护社会公共利益，但该等权利优先于抵押权应满足法定条件。破产程序中的债权债务关系千头万绪，抵押权人应做好债权的梳理，如其他优先权利不满足法定条件，破产管理人仍认定其他优先权利优先于抵押权，在法治化、市场化解债务风险的趋势下，抵押权人应有针对性地提起破产债权确认之诉，维护合法权益。
[1] 第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。[2] 参见(2021)桂03民终1612号民事判决书。[3] 第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 
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