法盛金融投资
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目 录
第一章 房企的常规合作开发模式与对应的融资策略
一、不同合作拿地或合作开发模式下的融资难点
二、前融机构对合作开发类项目融资的准入要求
三、合作开发类项目常见融资放款架构
第二章 国央企开发商与民营房企合作开发项目的融资操作要点
一、国央企开发商的融资担保限制
二、国央企开发商与中小民营房企合作开发项目的融资需求特征
三、国央企开发商与中小民营房企合作开发项目的融资操作示例
第三章 国央企开发商与城投平台合作开发项目的融资操作要点
一、城投平台自身的融资限制
二、通过施工单位寻求城投平台的融资业务
第四章 国央企开发商的融资业务操作难点
一、负债率的限制
二、放款方式的限制
三、融资成本的限制
四、对外担保的限制
民营房企与国央企开发商、城投平台合作开发项目的融资操作实务
笔者按：
房地产自2021年下半年进入加速下行期以来，土拍市场和收并购市场出现了巨大的变化，具体有如下几点：
1. 集中供地新规施行初期（2021年上半年），国央企开发商与民营房企之间以及百强房企与地方性中小民营房企之间的联合拍地最为常见，这类合作开发项目也催生了大量了融资需求，但随着2021年下半年房企爆雷潮的到来，监管层支持优质房企获得并购贷后，大部分合作开发项目都已被优质房企的一方所收购。
2. 房地产自2021年下半年进入下行期后，国央企开发商和城投平台的托市拿地成为了主流，但因城投平台在开发能力等方面存在各种短板，因此催生了城投平台与国央企开发商合作开发项目以及相应的融资需求。
3. 截止今日，大部分民营房企（尤其是爆雷房企与其他中小民营房企）都等着被国央企开发商并购，或渴求与国央企开发商的合作，由此亦催生了国央企开发商与民营房企合作开发项目的众多融资需求。
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楼市自2020年下半年进入下行期以来，民营房企拿地越来越少，市面上的存量项目中，国央企开发商与民营房企合作开发的项目占了不小的比例，国央企响应监管层的号召对中高风险房企提供流动性支持也变得越来越明显。截止当前，楼市尚未企稳回暖，国央企开发商和城投平台的托市拿地仍旧是主流，其中城投平台拿地后寻找与国央企开发商的合作也越发频繁。
对于合作开发类项目的融资需求，在楼市强调控和金融强监管的背景下，对于我们前融机构来说，目前在重视开发商综合实力以及现金流健康状况的情况下，我们已开始更加重视项目的优劣程度以及项目的利润测算等情况。就我们的经验而言，合作开发类项目融资另外还需重点解决风控措施的落实以及投后管理的实现等关键性问题。为便于说明，我们特结合目前操作的合作开发类项目的融资经验梳理本文，以供同业人士参考。
一、不同合作拿地或合作开发模式下的融资难点
自2021年实施住宅用地集中供应（也即集中土拍）新政以来，房企联合拿地或合作开发项目主要有以下两种情形：第一种是民营房企与国企或城投公司、城投平台合作拿地，包括共同参加竞拍、举牌或者国企、城投拿地后转给民营房企的两种常见情形；第二种是民营房企之间联合拿地或者合作开发等情形，其中强主体与弱主体开发商之间的这类合作最为常见。总的来说，主要包括如下几种方式：
从地产前融业务的角度来说，对于国企或城投平台参与合作的项目，在风控层面一般都较难取得国企或城投平台自身持有的股权部分的质押担保；另外国企或城投平台一般都不允许将项目公司名下的土地对外办理抵押，因此我们前融资金进入的风控层面存在一定的落地障碍。除此之外，在投资架构设计上，我们前融机构一般也只能从SPV层面介入，因此无法直接对项目公司进行有效控制，由此导致底层资产存在失控的风险。鉴于上述原因，一般对于国央企或城投平台参与合作的项目，除非能确保我们前融机构对底层项目风控的实现或融资主体将其对项目的全部权利暂时“让渡”给我们前融机构行使、监督，以对项目实现封闭式监控，否则一般我们都很难介入该类项目的融资，特别是在国央企或城投平台前期代为出资拿地，并收取固定收益与开发商明股实债地合作模式下。当然，就前融业务本身而言，当下除了要重点关注开发商本身的综合实力、现金流等情况，合作开发项目融资的风控措施设置与投后管理的可落地性才是更为关键的问题。
（一）融资主体的综合实力及项目优质情况
在合作开发双方实力存在差异的情况下，我们前融机构一般都会偏好实力稍强的开发商作为融资主体并就整个项目申请融资的情形，但我们会要求该主体对整个项目的融资提供担保。至于融资主体的选择方面我们则更看中房企真实的实力（不再过度看中排名和评级），比如在此轮调控的行业洗牌过程中浮现出来的一些具备当地资源优势与实力的地方龙头，或者有实业或其他版块业务支撑的开发商以及土储主要集中在流速相对较好的长三角、大湾区或核心城市的开发商。
需注意的是，我们前融机构若要求实力稍强的开发商对整个项目的融资提供担保，则该开发商通常会要求交易对手（即合作开发的另外一个开发商）提供反担保措施或向其支付担保费用，对此则会增加其交易对手的融资成本。
另外，在由一方发起的对整个项目提供融资的过程中，对融资主体的交易对手（即合作开发的另外一个开发商）综合实力的评判亦不可或缺。当然，对于合作开发项目存在多个交易主体（即股东）的情形，在项目的选择上我们也会更加关注项目本身的优劣程度，至少项目要算得过账。
（二）融资主体是否对项目公司控股
如果在合作开发类的项目中，融资主体并不对项目公司控股，对于我们前融机构而言则需充分评估融资主体对项目的控制程度及相应的投资风险。换言之，我们更加倾向于对控股项目公司的主体提供融资。举个简单的例子，在我们参与的一些合作开发类项目中，假如融资方A最终享有项目50%的权益（包括中间存在SPV载体的情形），开发商B最终享有项目40%的权益，开发商C最终享有10%的权益。对于这种融资方A不控股的情形，我们一般会要求融资方A协调其他开发商，通过代持方式由A持有51%以上股权（股权比例越高越好），并在此基础上进行投资架构设计。
（三）融资主体发起的是单边融资需求还是对整个项目的融资
若合作双方系民营开发商，申请对整个项目提供融资，我们前融机构通常可以沟通要求交易对手方将持有的项目公司股权同时质押给我们。换言之，我们更倾向于对整个项目提供融资，并由融资主体及其交易对手进行风控层面的配合，同时配合我们对项目进行投后管理。
（四）融资主体是对整个项目提供担保，还是合作双方对各自持股比例部分提供担保
若合作一方发起融资，但各方只对各自持股部分担保，如果交易对手方出现违约或其他风险，此时我们是选择退出还是继续持有项目公司股权？站在我们的角度，我们一般都倾向于项目合作双方均对项目整体的融资提供担保而非对各自持股部分的融资提供担保，但开发商却会认为若双方均对项目提供担保则存在重复超额担保的问题。
（五）融资架构的设计问题
对于合作开发项目的融资，特别是民营开发商合作开发类项目（如百强房企或具备产业支撑的现金流优质的开发商与非百强房企的合作项目），若系百强开发商发起的对整个项目的融资，考虑到对底层资产的监控，并且为了避免同时处理与两个交易对手（即百强与非百强房企）的合作关系而造成时间、流程的拉长，或引起融资架构的复杂性，我们通常在放款时会要求直接持有项目公司的股权，即在投资后项目公司层面体现为我们前融机构与百强开发商两个股东。尽管如此，在未交完地价前的股权变动方面我们还是得考虑当地国土部门是否允许项目公司股权转让的问题。因此，为了给融资留有空间，我们建议开发商在拿地之前即做好架构设计，并预留SPV作为未来融资的载体。
（六）拖售权与随售权问题
在民营开发商合作开发的项目中，一些具备实力的合作小股东在融资主体就自身股权部分进行单边融资时，对于涉及到自身利益的条款通常较为敏感。对于在股权投资中常用的拖售权（我卖你也卖）与随售权（你卖我也卖）条款，以拖售权条款为例，合作小股东一般都会认为该条款会触犯其权利，因此一般不予接受与配合，但是对于前融机构而言，如果不设置该条款，一旦项目出险则很难整体处置项目。故此，关于股权投资条款的设计还需合作各方充分协商与博弈。
（七）投后管理的实现及权利的让渡与协调
在开发商单边融资情形下，我们为了实现对底层项目的监管，通常会要求开发商将其对底层项目的权利让渡出来或者与我们前融机构共同行使。因此，对于我们而言，摸清开发商与合作方在联合操盘下各自的权限十分重要。
二、前融机构对合作开发类项目融资的准入要求
以我们目前的前融业务为例，在具体项目的选择上，我们一般都需充分考虑风控的衔接以及投后管理的实现问题，并根据交易主体的优质程度，按照土地款或资金峰值的60%-70%进行前融配资。考虑到当下按揭款发放的难度以及房产销售市场的下行态势，根据当地的销售市场，针对具体的项目我们一般都只能按照土地款或资金峰值的50%放款，以加厚安全垫，具体介入时点一般在开发商交完对应阶段的土地款后介入，并进行前期资金的置换。
三、合作开发类项目常见融资放款架构
（一）国企/城投平台合作类或强主体控股操盘的项目
对于国企/城投平台合作类或强主体控股操盘的项目，考虑到风控实现的障碍，一般通过搭建股权投资架构进行放款操作：
1. 西政（GP）与其指定的主体（LP）共同成立合伙企业，并取得SPV99%的股权，通过SPV实现对项目公司的投资。
2. 开发商/小股东将持有SPV剩余的股权质押给合伙企业，并与合伙企业就项目进度、销售情况等约定对赌退出条件，在触发对赌条件时，由开发商/小股东进行回购。开发商/小股东所属集团对对赌回购提供担保。
3. 合伙企业向项目公司委派董事、财务负责人以及投后管理人员，实现对底层项目公司的三方共管。
（二）民营房企合作开发类项目
对于民营房企合作开发类项目，在具体操作时我们则倾向于对整个项目进行融资。根据合作开发的模式不同，基本融资架构如下：
1. 西政（GP）与其指定的主体（LP）成立合伙企业，合伙企业取得项目公司51%以上的股权（左图），或合伙企业通过增资方式持有SPV51%以上的股权（右图），合伙企业与开发商约定对赌回购条件。
2. 合伙企业向项目公司委派董事、财务人员，并委派投后管理人员实现对底层项目的三方共管。
3. 对于民营房企合作开发的项目，在风控设置上除了要求开发商将持有的项目公司的股权进行质押外，还需要开发商集团提供相应的对赌回购担保。
此外，开发商若存在合作开发的需求，我们建议开发商在拿地时即新设SPV作为竞拍主体，在拍得土地后由该SPV成立项目公司，为我们前融机构从SPV层面介入融资进行架构设计预留空间。
（三）“股东借款认购劣后级份额+对赌”加厚“安全垫”模式
1. 西政作为GP与其指定的投资人作为优先级LP通过现金对合伙企业出资1亿，假设开发商将对SPV1的1亿债权对合伙企业出资。优先与劣后投资比例为1:1。
2. 合伙企业通过股权转让及增资1亿的方式最终持有SPV1合计99%股权，剩余1%股权由开发商持有。SPV1最终持有项目公司51%以上股权。
3. 投资期间，合伙企业对SPV1的债权利息收入可为优先级LP提供固定回报。
4. 出于对优先级LP利益的保护，需由劣后级LP出具不可撤销的书面承诺以放弃在合伙人大会上的表决权。
5. 投资退出
（1）对赌退出：本模式未设定“回购”条款，而是通过对赌的设置，即由合伙企业与开发商约定对赌，在触发对赌退出条件时，出于保护优先级LP利益的目的，SPV1提前偿还合伙企业股东借款，并以现金方式优先分配给优先级LP后，合伙企业将剩余财产（即合伙企业持有的SPV199%股权）向劣后级LP进行分配。需特别注意的是，关于对赌条款的设置要注意“度”，一方面实现融资的目的，另一方面要防止交易对手以对赌条款不合理为由主张撤销的风险。
（2）模拟清算退出：设置模拟清算条款，在实现对赌条件的情况下，通过模拟清算方式退出。因此，退出时点不完全固定，最终股权退出价格也并非事前确定的固定价格，该处理方式符合股权投资的特点。
（3）其他退出方式：如到期正常清算退出等。
在我们目前操作的央企类房企与民营房企合作开发项目的融资业务中，不管是双方联合拿地、央企并购还是央企代建代管、小股操盘等情形，我们遇到的核心问题主要有如下几个：一是融资主体是谁，是央企、民营房企还是双方合作成立的项目公司，是其中一方股东的融资还是整个项目的融资需求；二是央企的担保或增信问题，对于大部分地产投资机构来说，不管是哪种融资模式，原则上都很指望央企的担保、增信或兜底；三是投后管理的问题，央企和民营房企合作开发项目的情况下，央企能否配合我们做投后监管也是个需要解决的问题。
一、国央企开发商的融资担保限制
央企和民营房企合作开发的项目中，假设是项目整体的融资，如果地产投资机构要求央企提供担保、增信或兜底，比如直接提供保证担保、触发对赌条件后承诺回购、承担差额补足义务等，除非是央企按规定承担股比范围内的担保义务，不然项目整体的融资想依赖央企给予担保或增信则基本没有可操作的空间，尤其是央企小股操盘或代建代管的项目，央企基本无法提供担保或增信，政策上则主要是有如下规定：
2021年11月19日，国务院国资委发布了《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》（国资发财评规〔2021〕75号），《通知》中明确规定“融资担保主要包括中央企业为纳入合并范围内的子企业和未纳入合并范围的参股企业借款和发行债券、基金产品、信托产品、资产管理计划等融资行为提供的各种形式担保，如一般保证、连带责任保证、抵押、质押等，也包括出具有担保效力的共同借款合同、差额补足承诺、安慰承诺等支持性函件的隐性担保，不包括中央企业主业含担保的金融子企业开展的担保以及房地产企业为购房人按揭贷款提供的阶段性担保”；“中央企业严禁对集团外无股权关系的企业提供任何形式担保。原则上只能对具备持续经营能力和偿债能力的子企业或参股企业提供融资担保”。
2022年1月4日，国务院国资委印发《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》的有关说明，该说明中明确提到“（二）管控要求更加‘严’。一方面，基于同股同权、控制风险原则，对中央企业融资担保实行‘两禁两控’：严禁对集团外无股权关系企业担保，严禁对参股企业超股比担保，严控对高风险子企业担保，严控对子企业超股比担保。另一方面，严格限制担保规模。参考目前中央企业担保规模占净资产的平均比重、上市公司担保管理规定等，明确中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%，单户子企业（含本部）担保额不能超过本企业净资产的50%”。
二、国央企开发商与中小民营房企合作开发项目的融资需求特征
中小开发商一般为当地的土地熟化方或者土地/项目持有方，引入国央企类开发商进行二级开发的合作，国央企类开发商控股，中小开发商持小股并主要解决项目前期与政府的关系和前期开发报建环节等事项，另外中小开发商一般都需要解决同股同投的自有资金投入所涉的融资问题。对我们来说，这类项目一般都较为优质（国央企类开发商筛选项目时已经做了一次风险把控），且风险比较可控，因此融资方面的操作可行性较高。
具体来说，这类项目存在两个操作特殊性：一个是中小开发商的单方融资成本会受到国央企类开发商的限制，比如在这类合作开发项目中单纯针对中小开发商的融资，我们的融资成本可以做到年化12-15%不等，但由于项目利润少，中小开发商的高融资成本可能会间接影响国央企类开发商的收益率，因此中小开发商的融资成本也会受到国央企类开发商的限制性影响，比如国央企要求其合作的中小开发商将融资成本控制在年化10%-11%之间，操作上则针对具体项目具体沟通。需要注意的是，75号文规定了“中央企业严禁对集团外无股权关系企业担保，严禁对参股企业超股比担保，严控对高风险子企业担保，严控对子企业超股比担保”，因此央企类开发商与中小房企的合作开发项目一般都无法就中小房企的融资提供担保（无论是哪种形式的担保）。从2022年的行情来看，国央企类开发商与中小开发商合作开发项目的融资，在操作条件方面已然发生了较大的变化，尤其是75号文的影响。
三、国央企开发商与中小民营房企合作开发项目的融资操作示例
就我们目前的业务情况而言，在央企和民营房企合作开发项目的融资中，央企基本都不会对合作项目的融资提供增信或担保。就实际的业务操作而言，我们要么是直接向央企这一方提供融资，比如我们找其他国央企金控平台或者外资机构一起配资，给到目标央企的融资成本或综合收益要求一般在年化9%左右；要么是直接针对另一方的民营房企提供融资，融资成本或综合收益要求则一般在年化10%-12%左右。举例来说，我们目前针对央企与民营房企合作开发项目中民营房企这方提出的项目融资需求，如果是央企这方负责项目操盘或主导项目的开发建设，即便该央企无法提供担保或增信，我们的前融仍旧可以介入，不过投后管理方面央企这方能否配合我们（代表民营房企这一方）的投后监管也非常关键。
2021年第二、第三批集中供地的土拍中，各个城市的城投平台托市拿地的动作非常明显，不过拿地后很多都是找国央企类开发商合作开发，因此无论是基于置换前期土地款的投入还是同股同投的资金投入，城投平台都有一定的融资需求。需要注意的是，国央企开发商与城投平台合作开发项目的融资中，城投平台的融资需求基本都得单方独立进行，比如我们在前融业务的操作层面基本都不可能指望国央企开发商和城投平台会对合作开发项目的融资进行操作层面互相支持或配合。
一、城投平台自身的融资限制
但我们在具体的融资业务操作过程中也会遇到很多棘手的问题，具体举例如下：
1. 一些城投平台没有评级或者没有发债的记录，在融资主体的准入方面机构端一般需要花费比较长的时间去论证融资主体的可行性。
2. 在非标融资方面，债权类融资产品受机构额度管控（比如信托机构的融资类额度）和城投平台的负债率影响，新增方面比较有限，而股权形式的融资产品在项目公司股权变更和城投平台内部流程上操作较为复杂，因此产品层面一般都需要花较多时间去论证可行性，比如在2021年7月银保监会发布《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发[2021]15号）的背景下，很多时候需要分别就城投平台或总包施工单位作为融资主体进行可行性的分析。
3. 除了上述的融资产品问题外，融资方案也要视底层项目的具体情况做灵活的调整，比如国央企类开发商与城投平台的具体合作方式、国央企类开发商在融资环节的配合程度等因素，具体来说就是国央企类开发商跟城投平台的合作是小股操盘、代建代管还是同股同投，在融资方面都会影响不同的融资方案设计。
二、通过施工单位寻求城投平台的融资业务
我们注意到，今年大部分地方政府平台的托市拿地（主要是保障房类）、片区开发、城市更新、棚改项目的前期资金需求体量都巨大无比，因这类项目基本都要求施工单位垫资或者帮助解决项目的资本金，因此催生了很多施工单位找投资机构捆绑合作的空间。
需注意的是，尽管大部分施工单位为了拿下工程都积极地寻求与投资机构的合作，但在实际配合度上还是存在很大的差异，具体来说主要是以下三种：
1. 施工单位主动帮忙解决资金：最典型的就是为了规避政府隐债等问题，施工单位主动找我们投资机构针对城投平台发包的工程设立合作主体（比如共同成立有限合伙企业），然后由该合作主体与施工单位以联合体投标的形式竞得发包工程，本质上就是“F+EPC”的模式，其中资金由我们机构端一次性解决，包括间接为城投平台的发包工程解决资本金的问题。
2. 施工单位的贴息：在城投平台可以接受我们投资机构的明股实债、股加债或永续债产品的情况下（此情况一般都不会涉及政府隐债的问题），施工单位一般都是以贴息的方式帮忙城投平台融资，比如我们给城投平台投放资金的年化成本是8%左右，剩下的年化2%-3%则一般由施工单位贴息。
3. 施工单位友情性质的协助：比较常见的情形是施工单位也是帮城投平台找融资，但自己本身不会以任何方式参与其中，包括兜底、贴息等方式均无法配合，因此跟这类施工单位的融资业务配合效果方面一般都会大打折扣。
自楼市进入下行期以来，除了已爆雷的地产投资机构外，其他大部分机构都面临资产荒的问题。尽管有不少机构主动降低收益预期并大力寻求与国央企类开发商的融资合作机会，但因国央企类开发商本身在合规底线、融资成本、担保方式等方面有更高的要求，因此地产投资机构提供的非标类融资在具体操作方面仍旧面临很多实际的落地障碍。
值得一提的是，尽管从今年3月份开始，越来越多的国央企类开发商提出仅接受真股融资，要求机构端同股同投，同时国央企不提供（或无法提供）任何形式的收益兜底或担保、回购安排，另外国内几家最优质的头部民营房企也都开始对机构端强调希望资金投入形式为真股投资、同股同投，但市面上绝大部分投资机构仍坚守着债性投资的首要原则，以下根据我们的业务操作经验做相关梳理和分享。
从市场动向来看，不管是2021年第二、第三批集中供地的托市，还是今年上半年国央企继续承担的托市拿地以及对中高风险房企提供流动性支持的任务，国央企类房企对增量资金的需求都远远超过了债券融资和银行融资可以提供的有限资金（尽管金融政策也已相对宽松）。受上述原因的影响，目前国央企类房企对非标类融资（尤其是创新融资）的需求其实已大幅增加，尤其是真股投资类融资款，以此达到稳定、降低负债率或出表的目的。需注意的是，国央企类开发商在“三道红线”的融资监管要求以外，在融资方面还会受到国资委的监管及审计要求等方面的诸多影响，因此在具体融资操作方面还是有比较多的限制。
一、负债率的限制
前面提到，国央企类开发商的融资面临“三道红线”的限制、国资委的要求以及审计方面的限制，其中国央企类开发商对负债率的控制要求已越来越严格，而这也促使国央企类开发商的融资方式逐步由传统债券、银行融资逐步向非标为主的“创新融资”方式转变，只是所受限制仍然不小，比如融资成本、担保、放款方式等。
需补充说明的是，2022年1月19日，国新办就2021年中央企业经济运行情况举行发布会，会上国务院国有资产监督管理委员会秘书长、新闻发言人彭华岗表示，去年底中央企业负责人会议研究提出了2022年中央企业“两利四率”指标的目标任务。今年的目标任务则为“两增一控三提高”，其中“两增”就是利润总额和净利润增速要高于国民经济增速；“一控”就是资产负债率要控制在65%以内；“三提高”就是营业收入利润率要再提高0.1个百分点、全员劳动生产率再提高5%、研发经费投入要进一步提高。
二、放款方式的限制
由于国央企类开发商有负债率方面的严格要求，由此导致地产投资机构通过债权方式向国央企类开发商实现资金投放的操作空间甚小，比如小贷、委贷等形式已很难再有操作空间，而这也倒逼融资合作的双方通过股权类产品形式的完成资金的投放，只是在操作层面要区分是真股还是明股实债。按我们当前的前融操作经验来看，真股合作需要针对具体项目的收益率情况来确定双方是否真能接受，比如很多国央企类开发商无法提供任何兜底或回购安排，因此机构端对真股的产品存在一定的风险考量。需注意的是，因今年的地产融资行情仍然偏紧，因此不排除国央企会随着项目的增加（尤其是对爆雷房企项目的接盘）而逐步放宽股权合作的条件。至于明股实债的合作，虽然在形式上和实质上更能达到国央企类开发商的融资诉求（主要是出表和保留股权收益/仅支付固定收益的好处），但这种融资形式又不得不考虑审计方面的债性认定以及操作的可行性和简便性问题，比如不能涉及股权上的实质变动，因为涉及后端的股权变更和退出清算都是复杂的工程（比如需走公开平台的挂牌交易流程）。当然，一些国央企类开发商在具体的融资业务操作方面仍然可以相对“灵活”，明股实债的操作落地性也比较好。
三、融资成本的限制
国央企类开发商由于标准产品的融资成本比较低（年化成本一般在3%-6%不等），因此非标融资的成本也一般控制在7%-9%左右。就我们目前的业务经验而言，因国央企项目的资金投放收益较低，因此在投资策略对应的安全性和收益诉求上我们一般都会做阶梯式安排，比如部分投资放在低收益但主体安全（国央企）的项目上，部分投资则放在高收益但主体风险系数仍然可控（比如地方龙头房企）的项目上。另外在具体产品方面，对国央企类房企的优先级份额的融资产品收益一般在年化8%左右，若我们选择投资中间级或劣后级的产品份额，则年化收益一般可以达到8%-10%左右。
四、对外担保的限制
前文有提到，2021年11月19日，国务院国资委发布了《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》（国资发财评规〔2021〕75号，以下简称“75号文”）；2022年1月4日，国务院国资委继续印发了《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》的有关说明。两份文件下发后，央企类开发商的融资业务不得不调整担保方式，比如很难再安排上市公司或集团层面的直接担保，而只能是安排集团100%控股的子公司提供担保，当然更多情况下则是针对项目的优质程度再灵活设定。
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