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来源：破产法实务
在商品房预售中，自合同签订至购房者实际取得预售房屋所有权需要经过较长时间，在此期间购房者只对开发商享有交付房屋的债权请求权，不具备对抗善意第三人的效力。因此，开发商将商品房“一房数卖”或者“先卖后押”等情况常有发生，购房者的合法权益难以保障。在此情况下，预告登记制度应运而生。预告登记是指为保障不动产物权合同约定的物权变动实现，当事人按约定向登记机构申请的一种不动产登记制度。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
近年来，房地产市场迎来寒冬，众多房地产企业接连进入破产程序。购房者支付部分或全部房款后，却面临预售合同被解除、房屋无法交付的重大风险。本文通过检索公开案例，聚焦相关案例争议焦点，梳理相关法律规范及司法裁判观点，探析预告登记在破产程序中的效力。
一、预告登记原则上具有破产保护效力。
《担保制度司法解释》第52条第2款规定：当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。前述条文规定了抵押权预告登记的破产保护效力，但未明确所有权预告登记（如无特别说明，以下涉及“预告登记”均指“所有权预告登记”）的破产保护效力。
相较于立法层面的空白，自《物权法》首次规定预告登记后，司法实践中便逐渐产生了认可预告登记破产保护效力的判例和观点，例如，在(2011)浙台商终字第296号案件中浙江省台州市中级人民法院认为：“依照物权法之规定，该预告登记具有保全的效力、保存顺位的效力、破产保护的效力”。但是由于相关案例散见于不同地区法院，司法实践未形成统一认定。直到2020年，最高人民法院在梁素娟等购房人与威海广信房地产开发有限责任公司的破产债权确认纠纷系列案件[参见(2020)最高法民申1403号民事裁定书等。]中明确肯定了预告登记在破产程序中具有破产保护效力，最高人民法院指出：“预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力”。
二、已办理预告登记的商品房在性质上仍属于破产财产。
《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《企业破产法》第30条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《破产法司法解释（二）》第2条规定：下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。
根据上述规定，虽然经过预告登记的权利被赋予了一定的物权属性，但是预告登记权利人在办理预告登记时尚未实际取得物权，只是享有以物权实现为内容的债权请求权[参见王利明：《论民法典物权编中预告登记的法律效力》，载《清华法学》，2019年第3期。]，加之预告登记本身不属于《破产法司法解释（二）》第2条规定的排除情形，因此已办理预告登记的不动产在权属上仍归属于债务人，在性质上仍属于破产财产。
实践中，存在部分已经全额支付购房款的购房者援引《破产案件若干问题规定》第71条[《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定：下列财产不属于破产财产：（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；（九）破产企业工会所有的财产。]之规定，主张已进行预告登记的商品房不属于破产财产的情况。就此观点，最高人民法院在相关判例中予以了明确否定，最高人民法院认为：“《破产案件若干问题规定》系为正确适用《企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着《中华人民共和国企业破产法》的施行，《企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释（二）》第2条对不应认定为破产财产的情形作出了新的规定，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房屋是否属于破产财产。”[参见(2020)最高法民申1407号民事裁定书。]
三、已支付购房款的预告登记权利人是否有权要求管理人继续履行物权合同、交付不动产并办理不动产登记手续，应视不同情形区别处理。
在购房者已经支付购房款且房屋具备交付条件的情况下，购房者原则上有权要求管理人继续履行物权合同、交付不动产并办理不动产登记手续。目前司法实践中，包括最高人民法院在内的多数法院也持这一观点。例如，在(2021)最高法民申7052号案件中最高人民法院认为：“从《商品房买卖合同》及《协议书》的实际履行情况看，合肥滨投集团已经按照合同约定履行了支付前期房款的义务，合肥永星公司也已经向合肥滨投集团交付案涉房屋，可视为27套房屋《商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的债务人和对方当事人均未履行完毕的情形。原审法院认定合肥永星公司继续履行27套房屋《商品房买卖合同》，协助合肥滨投集团办理房屋所有权证并无不当。”在(2018)湘民再401号案件中湖南省高级人民法院认为：“本案中，蒋天物已经支付了诉争房屋的全部价款，故对于涉案商品房预售合同，天业房地产公司破产管理人并无解除权。天业房地产公司及破产管理人金诚资产管理公司应当继续履行涉案《商品房买卖合同》，协助蒋天物办理诉争房屋所有权变更登记，并将诉争房屋交付给蒋天物。”
但是，即便购房者已经支付了全部购房款并办理了预告登记，也并不意味着其诉请就必然会得到人民法院支持。归纳来说，在下述两类情形下，人民法院对于预告登记权利人的诉请不予支持：
（一）案涉房产尚不具备交付条件的，物权合同因事实上履行不能而终止。
《民法典》第580条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
根据上述规定，如开发商被裁定进入破产程序时，案涉房产尚未竣工验收、不符合实际交付并办理产权过户手续条件的，物权合同处于事实上不能履行的状态。此时购房者请求继续履行物权合同的，人民法院通常不予支持，反之，管理人有权请求人民法院解除该物权合同。例如，在(2020)最高法民申6469号案件中最高人民法院认为：“本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。原审法院认定预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后债权消灭导致预告登记依法失效，并无不当。”在(2021)浙06民终4335号案件中浙江省绍兴市中级人民法院认为：“案涉房屋在破产申请被受理时，尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋当时具备转为本登记的条件，因此本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条[《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。]规定的条件。”
（二）继续履行物权合同有违公平清偿原则。
《企业破产法》第16条规定：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效；第32条规定：人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。
部分法院认为，在开发商被裁定进入破产程序后，管理人继续对购房者交付涉案房产并办理过户登记的，属于个别清偿。例如，在(2021)鲁民终1598号案件中山东省高级人民法院认为：“依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，破产企业不能对个别债权人的债务进行清偿。本案中，涉案房屋办理的网签及预告登记手续并不具有物权变动效力，在宏德公司进入破产重整后，如继续履行涉案商品房买卖合同则属于个别清偿，于法相悖。”在(2022)粤06民终7791号案件中广东省佛山市中级人民法院提出：“由于摩登渥公司已经进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，应禁止摩登渥公司对个别债权人单独进行清偿。如果继续履行涉案《商品房买卖合同》及补充协议，实质上已构成个别清偿，将对摩登渥公司其他债权人的利益造成损害，显然违背公平原则。”
而从最高人民法院的实践观点看，最高人民法院目前明确确认发生在人民法院受理破产申请前六个月内的预告登记构成个别清偿，应予撤销，对发生在人民法院受理破产申请六个月前的预告登记性质则未做论断。最高人民法院指出：“结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。”[参见(2020)最高法民申1407号民事裁定书。]
四、在物权合同不能继续履行的情况下，预告登记权利人是否有权就不动产变价款优先受偿权？
（一）预告登记权利人系消费者购房人的，有权就不动产变价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；[该司法解释已于2021年1月1日废止。]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
当案涉不动产不具备交付条件时，根据上述规定，如预告登记权利人被认定为消费者购房人的，预告登记权利人有权就不动产变价款优先受偿权，并且其受偿权利优先于承包人的工程价款优先受偿权及抵押权人的优先受偿权。
（二）预告登记权利人系一般购房人的，无权就不动产变价款优先受偿。
当预告登记权利人因购买的不动产用途系非住宅性质房屋或者其名下已有其他住房等原因而未能被认定为消费者购房人时，实践中，就其是否还能够就不动产变价款优先受偿亦存在两种观点。
一种观点认为，经过预告登记的权利被赋予了一定的物权性质，优先于普通债权，因此预告登记权利人有权就不动产变价款优先受偿。例如，在(2019)湘民终870号案件中湖南省高级人民法院认为“该预告登记具有排他效力，起到了一定的财产权利变动的公示作用。现剑成公司到期没有清偿债务，李小玲请求参照法律关于担保物权的规定对案涉房屋处分所得享有优先受偿权，可予以支持。”
另一种观点则认为，预告登记虽然具有一定的物权性质，但是本质上仍属债权请求权，在法律未明确赋予预告登记权利人优先受偿权的情况下，预告登记权利人主张对不动产变价款优先受偿于法无据。例如，安徽省马鞍山市中级人民法院在(2022)皖05民终1770号案件中认为：“对于所谓购房款是否在破产债权确认时享有优先受偿权，目前的法律及司法解释均无明确规定，本质上购房款是普通债权一种，只是人民法院近年来为加大对购房人生存权保护，在房地产企业破产案件审理中，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条相关规定精神，确立了购房人作为消费者支付全部或大部分款项予以特别保护的司法惯例。具体到本案中，潘业仓不属于消费者购房人，故潘业仓要求确认其对新都公司享有破产债权优先受偿权，本院不予支持。”在(2023)沪03民终61号案件中上海市第三中级人民法院认为：“根据上诉人与澳捷公司双方的合同约定及系争房屋登记记载等内容，系争房屋类型为店铺，实际用于经营非居住所需。上诉人并非消费型购房，其主张优先保护缺乏相应的依据。”
我们理解，预告登记虽属于债权的物权化，但是严格来讲仍属债权，而当企业进入破产程序后，破产债权的清偿顺序涉及到众多债权人的利益，因此司法更需公平地确定清偿的优先顺位，在法律规范没有明确确认预告登记优先效力范围的情况下，避免对其效力范围进行扩张性解释，则更有利于债权人合法权益的平等保护。
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