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在地产融资业务中，在建工程抵押是牵扯的利益主体最广泛、办理的过程最复杂、各地的“土政策”也最多的一种担保方式，因此如果不是别无选择，否则一般不愿意用这种担保方式。
不过，随着地产融资政策趋紧，包括恒大、碧桂园等大型开发商也在越来越多通过在建工程抵押来获取融资。资管机构也只能“迎难而上”，同时做好各项风控措施。
在实务中办理在建工程抵押，首先要进行详细的尽职调查，了解每个地方针对在建工程抵押的每一个具体环节是怎么规定的；其次是当在建工程抵押各地政策都不一样的时候或者是债权人的权利可能受到损害的时候，要善于通过合同约定保护自己的权利。
具体来说，在建工程抵押的风险管控需要格外注意以下六种情形。
1、在建工程抵押与商品房预售的冲突
项目办了在建工程抵押后，如果要预售该怎么办？
首先，如果是已经实现预售的商品房，则无论如何都无法办理在建工程抵押。
其次，对于已经设定抵押的在建工程的预售，实务中有两种处理措施：第一种处理措施是需要全部解除在建工程抵押且不得再办理任何抵押手续，但是债权人将会丧失对在建工程（包括所占用范围内的土地）的优先受偿权，风险敞口很大。
如何解决风险敞口的问题？一般有两个点，第一个点是要求债务人提供其他替代抵押物，但一般这个时候开发商已经没有其他资产可以抵押，所以这个点往往在实务中做不到；第二个点是通过账户监控对商品房的销售款进行严格管控，债权人应争取自己指定银行作为监管银行，所有的商品房销售款必须要经过设计的专门账户，要求严格保护。
第二种处理措施是不解除在建工程的抵押，但需抵押权人向房管局出具同意预售的书面文件，在每套房产的《商品房预售合同》备案前需解除该房产所对应的在建工程抵押。在这种情况下，风险基本可控。
同时，在实务中也有一些操作的技巧来控制风险。第一个技巧是解押的时候尽量批量解押，即实现资金的管控后再解押，依次循环，例如每卖50套解一次，解完后把资金管控起来，然后再解，解的越少，风险越小。第二个技巧是实现存入保证金后再解押，即将销售房屋的收入的一部分作为保证金存入后再解押，依次循环。
2、在建工程抵押与工程款优先权的冲突
对于工程款的优先权，最新发布的《民法典》有明确规定。
《民法典》第807条规定，发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
在司法实践中，为了进一步明确这个优先权，2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
这种情况就会给债权人带来一定的风险，因为工程款的优先权是工程承包人的法定权利，并且这个权利是优先于金融机构的抵押权。在实务中虽然有总包合同的约定，但工程款的实际支出弹性很大，且没有公开的信息查询渠道，导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。如果将来项目出险，需要行使抵押权时，若应付工程款很高（或内外勾结做大工程费用，这种情况在承包人与融资方是关联人的时候尤为常见），则有可能使得处置抵押物的所得在扣除工程款后所剩无几。那么这个风险如何管控？
第一种办法是可以要求项目承包人出具出面承诺函，放弃其基于《合同法》享有的工程款优先权，这种情况一般发生在开发商和总包方之间是关联关系的情况下，但如果是独立的关系，总包是不愿意做出这样权利放弃的。还有一个风险是该承诺函有可能被法院判决无效，因为工程款优先权的一个背景是为了保证总包背后的农民工的利益。但在风险管控的原则是宁多勿少，即便有可能被认定无效，资管机构也要争取有这个函。
第二种办法是要求承包人出具书面确认函，确认截至信托放款前项目应付未付的工程款，并在后期管理中严密监控工程款的支付，确保不虚增工程款或将应付的工程款挪作他用。
第三种办法是在做风险研判的时候，扣减项目公司当时应付未付的工程款。
3、在建工程抵押与购房人购房款的冲突
按照最高人民法院批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这意味着将来处置抵押人的在建工程时所得价款先还给购房者，之后是总包人，最后才是在建工程抵押权。
所以在实务中，如果对销售回款没有实施严格监管，在项目出险后，若资管机构处置抵押资产，则其抵押权不仅劣后于承包人的工程款，而且劣后于支付了全部或大部分购房款的购房人，由于风险状况下的资产处置往往缩水很多，信托公司很可能将面临颗粒无收的境况。
总结来说，在一个项目里面，购买人的权利优先于工程款优先权，工程款优先权优先于有抵押债权，有抵押的债权优先于无抵押的债权。
4、在建工程抵押与税收优先权的冲突
税收优先权是什么意思？
2015年的《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。
如果在建工程抵押去办抵押的时候，该在建工程所在的项目里面已经欠税了，那么将来拍卖变卖所得的价款里面，已欠的税款优先于抵押权。所以如果开发商在以在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的，资管机构在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于资管机构处置并就处置价款优先受偿，缴税后的剩余部分，资管机构才能受偿。如果资管机构私自处置抵押物，税务机关获知后有权在抵押物价值范围内向资管机构追偿税款。
因此在实务中，债权人在接受在建工程抵押之前，需要在尽职调查时通过各种途径获得企业是否欠税以及欠税的时间、金额；同时在对在建工程进行价值评估时，应当把欠税金额给予扣除。
5、在建工程抵押与土地抵押的衔接
由于在建工程是承上启下的，前面是土地，变成在建工程之后，等拿到房产证就变成了现房。就土地抵押与在建工程抵押程序衔接而言，有四种情形及相关风险。
第一种情形是因预售需要出具同意函，不解除土地抵押，也不办理在建工程抵押，即债权人刚开始是土地抵押，之后房屋建到一定程度后进行预售，出具同意函，但此时融资方没有解除土地抵押，也不办理在建工程抵押。这种情形在融资方出现违约的时候，可以一并处理土地及在建工程，但对处理在建工程所得价款无优先受偿权，只针对这个土地有优先受偿权。
第二种情形是土地抵押和在建工程抵押可以共存，在不解除土地抵押的情况下办理在建工程抵押；这种情况少见，一般出现在当地的国土局和房管局是一个部门下。这种情况下就没有任何风险敞口，而且同时对土地和在建工程都具有优先受偿权。
第三种情况是土地抵押和在建工程抵押无法共存，但办理在建工程抵押时无需先解除土地抵押。就是说可能有的地方规定，当满足在建工程抵押条件的时候，只能两个中选一个。如果选在建工程抵押，不需要先解押土地，可以先办在建工程抵押，再把土地抵押解押，一般也出现在当地的国土局和房管局合二为一的情况下。这种情况也没有风险敞口，而且办理在建工程抵押手续后，根据“地随房走，房随地走”的原则同时对土地及在建工程拥有优先受偿权。
第四种情况是有的地方规定土地抵押和在建工程抵押无法共存，且办理在建工程抵押时需先解除土地抵押，一般出现这个地方国土局和房管局人事分开的情况下。办理过程中存在风险敞口，但办理完毕在建工程抵押手续后，根据“地随房走，房随地走”的原则同时对土地及在建工程拥有优先受偿权。
另外需要注意一点，地产融资中，土地抵押转在建工程抵押，主要原因有两个：一个是申请预售许可证的需要，有些地方预售必须解除土地抵押；一个是金融机构增厚抵押物的需要。
6、在建工程抵押与现房抵押的衔接
在建工程抵押到现房抵押之间怎么衔接？
首先在预售阶段可能有两种情况，一种情况是在建工程对应的房屋已经预售出去，另外一种情况是没有预售。已经预售的房产，肯定要解除在建工程抵押，银行给购房人贷款，但没有抵押，开发商需要为了这个按揭款做阶段性担保。未预售的房产，不用解除在建工程抵押。
已预售的房产达到一定阶段的时候，满足大确权的时候变成现房，整栋房子给了一本大证，这个时候不会抵押给基金，同时也不给抵押给银行，因为现在是一本大证还没有细到每一套房。随后在大确权阶段进入小确权阶段，即每套房子都有了房产证之后，房屋过户给购房者，房产抵押给银行，开发商担保解除。到这个时候，整个已预售的房产就已经处理完了，在这个过程中，基金或者资管计划就没有抵押了，一定要对预售款要进行监管，要管控住。
未预售的房产达成大确权阶段的时候，在建工程已经变成了房子，只不过房产证是整栋房子的，能不能抵押给基金或者是资管计划，各地的做法不同，有的地方规定此时登记机关有义务将在建工程抵押转为现房抵押并告知当事人，有的地方规定资管机构需自行申请办理在建工程转现房抵押登记，而且需首先注销原有的在建工程抵押，才能办理现房抵押登记，这种情况下会出现风险敞口；有的地方规定，在大确权阶段，冻结初始登记取得的初始权利证书（即《房地产权属证明书》），致使无法转为现房登记，即大确权阶段在建工程抵押无法进行，这是风险最大的一种情况。
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