房屋出售并办理网签备案后设立抵押的效力认定

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房屋买卖合同网签备案是政府为规范交易行为，保障交易安全而推出的一项兼具管理和服务功能的行政举措，不直接产生物权效力，无法对抗在同一房屋上设立的抵押权。房屋买受人即便办理了网签备案，也仅享有债权请求权，若其主张后设立的抵押无效，应当证明房屋所有权人与抵押权人构成恶意串通。

【案情】

再审申请人：洪某

被申请人：陈某、王某

2014年12月1日，洪某与陈某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为67.5万元，双方于2015年6月30日前办理过户手续。洪某按约支付49.8万元，并在系争房屋居住至今。因陈某拒不配合过户，洪某提起诉讼。2016年10月31日，一审法院判决陈某将系争房屋过户至洪某名下。2017年5月26日，二审法院判决驳回陈某上诉，维持原判。

2017年2月22日，陈某、傅某（陈某之妻）与王某就系争房屋签订《不动产抵押借款合同》，约定陈某、傅某向王某借款90万元，借款期限6个月，月利率为1.5%。王某于签约当日向陈某转账90万元，并办理房屋抵押登记。因陈某、傅某未按约还款，王某提起诉讼。2018年2月22日，一审法院判决陈某、傅某归还借款及利息，若不履行付款义务，王某有权依抵押权顺序对系争房屋折价或拍卖、变卖价款优先受偿。

洪某申请法院强制执行系争房屋过户未果，遂提起本案诉讼，请求判令：确认陈某与王某就系争房屋办理的抵押登记无效，并解除抵押登记。

【审判】

一审法院认为，陈某与王某通过签订《不动产抵押借款合同》的形式完成了房产抵押，本着“谁主张谁举证"的诉讼规则，如洪某欲否定抵押合同效力的，应对王某缔约的非善意性进行举证。从现有查明的事实和证据分析，系争抵押合同的形式与内容均无违背法律规定之处，现洪某仅以王某在办理抵押登记前未实地查看房屋、对产证补办未提出异议为由来否定王某的善意取得，依据不足。因此，无法认定王某取得系争房屋的抵押权基于非善意目的，不能否认王某合法抵押权人的地位，遂判决对洪某诉讼请求不予支持。

一审判决后，洪某提起上诉。二审法院认为，王某与陈某签订抵押借款合同后，王某出借了款项，并与陈某办理了抵押登记手续。洪某上诉认为陈某与王某恶意串通，在诉讼期间将系争房屋设定抵押，但现有证据不足以证明王某取得抵押权为恶意，故对洪某的上诉理由难以采纳。遂判决驳回上诉，维持原判。

二审判决后，洪某申请再审称有新证据证明王某办理抵押登记时明知系争房屋办理了网签备案，故王某与陈某恶意串通损害其合法权益，请求再审本案。

陈某辩称，其与王某经中介介绍认识，并非恶意串通抵押系争房屋。王某涉嫌套路贷，生效刑事判决查明陈某实际到手的借款金额为37.5万元而非90万元。

王某辩称，其到公安机关说明情况后未被采取任何强制措施，与刑事案件无关。其通过中介向陈某出借90万元，至今未收回任何钱款，其也是受害者。

本院经审查认为，洪某主张陈某与王某就系争房屋办理的抵押登记无效，应由其举证证明陈某与王某系恶意串通。但是，房屋买卖合同网签备案不同于预告登记，法律并未规定房屋网签备案后设定的抵押无效或不发生物权效力。即便王某明知系争房屋已经办理了网签备案，亦不足以推定王某取得抵押权时存在恶意。另，刑事判决的被告人系案外人而非王某，王某是否构成犯罪、具体罪名及犯罪事实至今未经刑事审判程序确认。因此，现有在案新证据不足以推翻一、二审判决，遂裁定驳回洪某的再审申请。

【评析】

一、房屋买卖合同网签备案的法律效力

房屋买卖合同网签备案是政府为规范交易行为，保障交易安全而推出的一项兼具管理和服务功能的行政举措。房屋买卖双方通过商品房网上签约备案系统在线签订房屋买卖合同，由房地产管理部门对房屋买卖合同信息予以登记、确认并向社会大众进行公示。

1.网签备案不会对房屋买卖合同效力产生影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法律规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。由上述规定可知，网签备案既不是房屋买卖合同的成立要件，也不是生效要件，并不赋予合同额外的对抗效力或者优先效力。房屋买卖合同成立、生效与否取决于合同自身是否系双方当事人真实意思表示，合同内容、形式是否符合法律规定等。

2.网签备案与预告登记不同，不直接产生物权效力。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。预告登记属于不动产物权登记制度中的一种。《民法典》第221条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是，网签备案并不属于物权意义上的登记，通过备案公示的是一个特定的债权债务关系，对合同之外第三方不具有物权公示效力，房屋买受人亦无法获得物权的保护。

3.网签备案无法对抗后设立的抵押权。在同一标的房屋上同时办理了网签备案和抵押登记，此时房屋上存在一个因网签备案产生的债权以及两个物权即所有权和抵押权，并发生冲突。抵押权作为他物权，是一种排他性的绝对权，其效力优先于债权。而网签备案不改变房屋买卖合同的债权属性，是典型的请求权，与房屋转移登记之间不存在必要的逻辑关系，也不具有保证将来实现物权的效力。所以，因网签备案所产生的债权既不能对抗原始的所有权登记，也不能对抗因设立抵押权而可能引起的物权变动。此外，现行不动产登记的相关法律法规并未规定房屋出售并办理网签备案后不得再进行抵押权登记，网签备案仅说明房屋正处于交易状态，但这并不代表房屋权属存在争议，不属于因房屋权属存在争议而不得抵押的情形。

归根结底，网签备案的法律价值在于通过行政管理的手段，增加交易的透明度和安全性，避免“一房二卖”，最大限度地促使房屋买卖合同的实现。本案中，洪某与陈某签订了房屋买卖合同并办理网签备案，但在办理房屋过户登记前，陈某仍然是法律意义上的产权人，其将同一房屋抵押给王某的行为并非直接的房屋买卖行为，不受网签备案的限制。同时，不动产登记部门向抵押权人王某作了系争房屋具有网签备案的风险告知，在王某明确表示愿意自担风险的情况下，依法办理了不动产抵押登记。

二、网签备案后设立抵押是否构成恶意串通

《民法典》第154条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。所谓“恶意”， 是指行为人不仅明知相关的客观事实，而且在实施行为时主观上有侵害他人的故意。此种恶意以损害他人利益为目的，侧重于行为人主观意志上的应受谴责性。所谓“串通”，一方面是指行为人与相对人之间存在着意思联络或者沟通，都希望通过实施某种民事法律行为而损害特定第三人的合法权益；另一方面是指行为人与相对人之间存在客观上相互配合或者共同实施了该非法的民事法律行为。因此，受害人要以恶意串通为由主张无效，不仅要证明行为人与相对人之间主观上具有损害自己利益的意图，还要证明双方必须有相互串通的行为。

房屋所有权人出售房屋并办理网签备案后，又将同一房屋进行抵押，该抵押行为是否应认定为房屋所有权人与抵押权人的“恶意串通”行为，司法实践中存在不同观点。第一种观点认为，在鼓励自由、有序竞争的市场经济中，房屋所有权人并不因为签订房屋买卖合同丧失处分的权利，其仍有选择处分方式和履行对象的可能。房屋所有权人明知可能损害房屋买受人的利益却与他人签订抵押合同，但该明知并不必然构成“恶意”，更难以此认定房屋所有权人与抵押权人构成恶意串通。多数情况下，房屋买受人受损害系房屋所有权人与抵押权人追求自身利益的附带结果，而非其主要意图。据此观点，房屋所有权人与抵押权人签订的抵押合同并不构成恶意串通，应属合法有效。第二种观点认为，房屋所有权人出售房屋并办理网签备案后仍在系争房屋上设立抵押，主观上存在明显的恶意。而抵押权人明知前述情况仍接受抵押，亦非善意相对人，可视为其自愿承受抵押权成立前抵押物上已存在的权利负担，并承担可能导致抵押权无法实现的风险。故可认定房屋所有权人与在后抵押权人构成恶意串通，应属无效。

对此，本文认为，恶意串通的意思表示隐藏于双方当事人的内心，是否存在恶意串通更多的是一种主观判断，需要从当事人实施的行为本身出发，综合房屋所有权人与抵押权人的关系、借款是否实际交付等情形，考量该抵押行为是否合乎正常的社会交往和商业交往标准，是否超越了合理的竞争秩序。就本案而言，王某与陈某之间并无特殊关系，双方经中介介绍达成了借贷合意并实际交付了借款，王某接受抵押是为了保障自己的债权利益。仅凭王某明知系争房屋办理网签备案的事实，并不足以推断出王某与陈某存在意思联络及行为互相配合，希望损害洪某的合法权益。故洪某关于陈某与王某构成恶意串通，确认系争抵押登记无效并解除抵押登记的申请再审主张，显然依据不足。另，虽然刑事判决认定陈某将部分借款转到了中介账户，但是该刑事判决的被告人仅为中介并不包括王某，王某是否构成犯罪、具体罪名及犯罪事实至今未经刑事审判程序确认，无法据此否定陈某与王某之间借款合同的效力，进而否定双方之间抵押合同的效力。综上，现有在案新证据不足以推翻一、二审判决，对洪某的再审申请不予支持。