法盛金融投资
致力于分享金融、不良资产、投融资、房地产、公司纠纷、私募基金、资本市场、税务筹划、疑难案例等干货。
综合2010年至2020年近十年左右的广东省商品房买卖合同纠纷案件来看，含有商品房买卖合同解除诉请的案件占比达到了近37.4%。由此可见，合同解除是开发商以及业主进行商品房买卖需要关注的重点，也是难点。
结合我们团队的实务经验，商品房买卖合同的解除应当包括两类：一是开发商所享有的商品房买卖合同解除权，主要是房产证未出前因业主断供致开发商向银行承担保证责任而产生；二是业主所享有的商品房买卖合同解除权情形，本文对此予以系统归纳，并作相关流程图以总结。
一、因业主断供所致的开发商解除商品房买卖合同研究
“业主断供”意味着业主分期付款方式支付购房款的模式不是本文研究的重点。
对于“业主断供”案件，我们应当从两个节点、三个阶段来更好理解开发商行使合同解除权的问题（两个节点指“办理银行按揭贷款手续”&“办理不动产过户（抵押）登记”，并以两个节点划分为三个阶段，如下图所示）。
（一）第一阶段与第三阶段
第一阶段、第三阶段所涉及的法律关系比较简单明晰。
1.第一阶段中，业主尚未办理按揭贷款手续，仅存在开发商与业主之间的合同法律关系（如下图所示）。此时并不涉及业主断供的情形。
据我们所代理案件的相关证据来看，有关于该阶段的合同解除问题，除法定解除外，大多是根据双方协议约定，如业主拒签正式商品房买卖合同或者拒付定金、首期款的情况下，开发商享有解除合同的权利。
2.第三阶段中，商品房已经办理完毕不动产过户登记，此时开发商已履行完毕商品房买卖合同义务，不再就业主向银行偿还按揭贷款承担连带保证责任。并且银行已经办理了商品房抵押登记，对该房屋享有抵押物权。故此阶段一般来说，只涉及到银行与业主之间的法律关系（如下图所示），开发商仅负责房屋买卖的一些附随义务履行。
此阶段只存在银行与业主之间的合同解除问题，在此不多述。
（二）第二阶段
1.根据我们所代理的案件情况来看，该阶段具有诸多特殊性：
业主已成功办理银行按揭贷款手续，但开发商尚未将房屋办理过户登记至业主名下。
根据目前司法审判实践来看，银行只有在房屋办理过户登记至业主名下时才能享有物权抵押权，并以该房屋的价值优先受偿。故在此阶段，银行也仅作为一般债权人的身份受偿债权。
该阶段经常发生因业主断供致使开发商欲解除商品房买卖合同的问题。实务中，银行基于不良率考核及时间成本考虑，一般都不会选择起诉业主、开发商要求支付按揭款，而是直接直接从开发商的保证金账户中划扣款以实现债权。因此实践经常发生的是开发商向业主提起相关诉讼。
2.此阶段将涉及开发商、业主及银行三方主体（如下图所示）。
注：
《楼宇按揭框架协议》主要功能在于约定开发商与银行之间的合作模式，开发商卖楼给业主，同时根据该协议某银行为购买该小区的客户提供一定数额的按揭贷款。
《最高额担保合同》是开发商就某项目与银行达成合作意愿后，就银行向该项目提供的资金额度、开发商的担保方式、担保期限等做出进一步约定的文件。
《个人（住）房按揭贷款借款合同》由银行与业主、开发商三方共同签订。该合同一般会约定在业主取得房屋所有权证书并办理正式抵押登记手续以前，开发商作为保证人对业主在借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性的连带保证责任。
3.至于因业主断供致使开发商欲解除商品房买卖合同的问题，在这里要就商品房买卖合同有无约定解除条款来分情形讨论。
（1）商品房买卖合同对于业主断供有约定合同解除条款的情形
我们团队在审查开发商房屋买卖合同以及代理相关案件过程中，发现开发商与业主在《商品房买卖合同》及补充协议中经常会约定，如业主违反其与按揭贷款银行签订的借款合同约定导致开发商承担了保证责任的，开发商有权解除其与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议。
实践中开发商据此向业主主张解除买卖合同及补充协议，该约定解除条款能否得到法院支持？
综合审判实践来看，存在两种观点：
结合团队代理案件的判决情况以及广东省司法审判情况，我们倾向性认为：约定解除条款有效。
首先，此类的约定解除条款系双方的真实意思表示，并不违反我国法律、法规的强制性规定。其次，由于现阶段房屋仍未办理不动产过户登记，商品房买卖合同尚未履行完毕，不存在履行完毕一说。最后，不能将约定解除条款本身与解除后的违约责任约定混为一谈。实际上该约定解除条款本身并不存在加重业主责任的说法，反而是在合同解除后加重了业主方的违约责任，但不能轻易地以此来否定约定解除条款的效力，着眼点应在于调整违约责任的比例以与损失相当。
当然，开发商在被银行扣划其承担保证责任的相关款项后，享有两种权利主张。
选择一：提起合同解除之诉（或确认合同解除之诉），并按照合同约定向业主主张相应的违约责任。
合同解除后，房屋已经交付的，业主应向开发商予以返还，开发商将应返还给业主的购房款在扣除违约金以及相关代偿费用（贷款本金、复利、罚息及贷款银行发生的诉讼费用等）予以返还。
这里还涉及到实务中关于约定违约金的比例调整问题。综合我们所代理的房地产案件来看，关于因断供致解除合同的违约金比例大致为总购房款的10%—30%或者业主未付购房款的10%—30%。但通过对广东省法院近三年来的司法案例研究，法院并未完全支持上述合同约定的比例主张。总的来说，广东省法院倾向性支持的比例为业主未付购房款的10%—20%（这里的未付购房款应当包括开发商因承担保证责任被划扣的款项）。
选择二：提起追偿之诉（案由：追偿权纠纷）。
开发商就自身因承担保证责任被银行所扣划的全部款项（包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等）向业主足额追偿。
（2）商品房买卖合同对于业主断供没约定合同解除条款的情形
在此种情况下业主断供致使银行划扣保证金的，开发商只能提起追偿之诉，并就自身因承担保证责任被银行所扣划的全部款项（包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等）向业主足额追偿。
综上所述：
二、业主享有法定解除权的情形归纳
（一）房地产商隐瞒房屋真实情况的，受害方可以主张合同解除
这主要涉及的是房地产商欺诈问题。实践中发生的当事人欲购学区房，但交房时不存在学区房的事实，亦或者是严重背离样板房等情况致使购房人目的不能实现的，购买人可以主张解除合同并同时追究违约责任。
案例：中山市国际灯饰城有限公司、卢耀登商品房销售合同纠纷二审民事判决【（2013）中中法民一终字第564号】（二审法院维持原判）
一审法院认为：灯饰城公司在不具备家庭居住功能的情况下，便以住宅用途对外销售，与卢耀登签订商品房买卖合同......灯饰城公司超出规划用途的销售行为与销售给卢耀登的商品房明显“货不对板”。灯饰城公司主张其在商品房销售过程中不存在欺诈，违背上述事实，原审法院不予支持......房屋买受人可以选择解除合同，亦可以在住宅功能实现后选择继续履行合同。
（二）因房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住导致的合同解除
法律链接参考：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
应当明确，并非所有的质量问题都可以导致解除合同。对于主体结构工程质量问题，由于难以通过修复办法解决，因此，买受人可行使解除权。其他可以解除合同的情形就涉及到“严重影响正常居住使用”的标准。当然对于上述质量问题的确定，一般应通过质量鉴定部门鉴定后确认。
（三）逾期交付房屋经催告后超过法定期限的合同解除
法律链接参考：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
案例：何金泉、周欣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2018）粤06民终11481号】
参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，何金泉在2018年4月18日向周欣发律师函向周欣催收购房尾款，至何金泉提起本案诉讼时，期限尚未满三个月，即何金泉在提起本案诉讼时尚不享有合同单方面解除权利，贷款银行在2018年6月22日向何金泉账户划入购房尾款，此时仍在合理履行期限内。
（四）逾期办证达到一年导致的合同解除
法律链接参考：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
有关于办证逾期一年的起算点分以下三种情况：
① 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
② 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
③ 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
案例：林杉、广州市卓升家具有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2019）粤01民终11598号】（二审维持原判）
案涉合同补充协议第八条约定同意《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任进行变更，约定林杉同意给予卓升公司180个工作日的宽限期，宽限期届满卓升公司仍未向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，林杉同意不解除《商品房买卖合同》，并约定逾期办证违约金的计算标准。
（五）面积误差导致的合同解除
法律链接参考：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2.面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
案例：高天然与吴川市海逸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书【（2018）粤0883民初1974号】
原审法院认为：针对反诉被告是否按合同约定面积在误差比3%以内（含本数）补足差价款给反诉原告的争议焦点。从涉案的商品房看，该商品房建成的套内面积增加了26.24平方米，远远超于商品房的误差3%，被告辩称为误差，不符合常理。被告明知涉案的商品房的实测面积已超过合同约定面积的情况下，仍同意按原合同约定的总售价出售。所以超出的面积并不是误差，而是被告在签订《广东省商品房买卖合同》时承诺赠送的面积。
三、业主行使解除权的流程
结合我们团队的实务经验，将业主行使解除权形成流程图供大家参考：
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！
