法盛金融投资
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来源：地产资管界
2024年开年，港股上市公司新华人寿保险股份有限公司（以下简称“新华保险”）发布公告：公司于2023年12月31日与中金资本运营有限公司（下称“中金资本”）签署有限合伙协议以共同设立100亿元不动产基金，该基金将以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。
根据有限合伙协议，新华保险（作为有限合伙人即LP）拟认购99.99亿元，中金资本（作为普通合伙人即GP）拟认购100万元，该合伙企业经营期限为8年，根据经营需要，经合伙人会议同意，经营期限可以延长，亦可根据有限合伙协议之规定缩短。除有限合伙协议另有约定外，基金的投资期原则上自基金在中国基金业协会完成备案之日起至基金备案完成日的第4个周年日止，4年投资期结束后，基金即进入退出期。
自2023年以来，平安人寿、泰康人寿、太保寿险、建信人寿、海保人寿等多家险企共计发布40余份关于大额不动产投资的信息披露公告，主要投向写字楼、养老社区与产业园区。
在2023年10月，大家人寿从大连万达商管手中接管上海万达广场置业有限公司股权，中邮人寿以42.56亿元接手北京中粮·置地广场，国寿系以39.1亿元受让世茂珠海综合体50%股权。
从金融十六条，到“三支箭”，到2023年出台的不动产私募投资基金试点，再到百货商场、购物中心也能发行REITs，金融政策支持房地产市场平稳健康发展的态度一览无余。
2023年2月20日，证监会发文，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，启动不动产私募投资基金试点工作。
而由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
值得注意的是，这是自2017年不动产私募政策逐步收紧之后的首次放松。私募资金投向房地产政策收紧之前，不动产私募市场规模超万亿。
业内人士表示，相比美国成熟市场中，不动产私募基金的规模已经超过了1万亿美元，目前中国不动产私募基金仍在起步阶段，未来空间广阔。
不动产私募基金和REITs给地产打开了一扇窗。现在地产纾困政策主要聚焦债权，而不动产私募基金给市场带来了增量的权益型基金，还可以推动行业向小开发、大资管转型。
对整个房地产行业而言，私募资金的重新回归，堪比“久旱逢甘霖”。不动产私募投资基金并不仅仅是个金融工具，而是一个产融结合的绝佳载体。不动产私募投资基金试点工作对房地产市场会产生三方面影响，即纾困、盘活存量、转型发展。
例如基础设施、商业地产、租赁住房等存量项目，通过引进不动产私募投资，改善房企的资产负债表情况，降低杠杆率，优化流动性，而盘活存量本身对纾困也是有帮助的。
不动产私募投资基金在海外已经发展成熟。不动产私募基金能否健康运作，有赖于具备不动产投资运营专业经验和能力的管理人。国内试点方才启航，管理人在不动产投资运营相关专业人员的培养和配备方面将面临挑战。
“地产基金是成熟市场的必然产物。”浙商证券研究所房地产负责人杨凡表示，在境外成熟市场中，地产基金既可以参与开发（资金+代建模式），也可以参与成熟物业的交易（例如商业写字楼和购物中心的买卖）。我国不动产私募投资基金试点开启，将有利于拓宽房地产开发资金来源，助力地产行业修复。
而不动产私募投资基金试点启动，也有望与公募REITs发挥协同效应，形成存量资产在二级市场上的退出通道。
戴德梁行中国资本市场总经理刘兵表示，公募REITs从2021年正式发起，对中国房地产大宗交易市场发展推动很大。
相比之下私募基金将住宅、商业资产的正式纳入，显然会成为未来商业地产乃至住宅公募化REITs的开局铺垫。
一方面，地产私募基金能够在早期阶段孵化资产，为后续的公募化创造潜在的Pre-REITs资产包；另一方面，在一批专业管理人驶入公募REITs市场前，能够完成对其资产运营能力的局部验证。
2023年10月，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》（以下简称REITs指引）。删除了“不含住宅和商业地产”的相关表述，并将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围，同时强调了基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”。
这也意味着，不动产投资信托基金(REITs)项目的申报首次涵盖了商业地产领域，百货商场、购物中心、农贸市场也能发REITs。这对于商业地产而言意义重大。
在REITs即将步入千亿、未来驶向万亿规模的征途上，新的房地产行业版图正在徐徐展开。
