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裁判要旨
人民法院在民事执行中拍卖、变卖被执行人财产，并未排除对分割的土地使用权进行拍卖、变卖。执行法院基于便于执行的需要，协调自然资源和规划局根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件，对被执行人名下的土地，明确已建地块和未建地块面积、四至范围，出具用地红线图，分割成两宗土地的行为，并无不当之处。
案例索引
《梅子杰、遵化嘉豪房地产开发有限公司执行案》【（2020）冀执复302号】案情简介
中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司与唐山凤辉房地产开发有限公司、梅子杰、李桂莲金融不良债权追偿纠纷一案进入执行程序后，执行机构查封了被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下土地使用权。中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司向法院提交申请，请求协调遵化市相关政府部门将被执行人抵押的土地使用权中未建住宅部分划出并评估拍卖。法院作出执行裁定，评估、拍卖被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下尚未开发部分土地（土地面积以实测为准）的土地使用权。同日，该院向遵化市自然资源和规划局送达协助执行函，请求该局“根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件，对唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为土地已建部分和未建部分进行核实，明确已建地块和未建地块面积、四至范围，出具用地红线图，将已建和未建地块分割成两宗土地，并登记到原土地权利人唐山凤辉房地产开发有限公司名下”。遵化市自然资源和规划局于2019年3月28日向该院出具说明，主要内容：“根据《遵化市自然资源和规划局关于玫瑰园小区三区拟进行土地分割的意见》，我局委托遵化市地兴测绘有限公司，对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地已建部分和未建部分进行实地测绘，并完成了权籍录入.....分割成两宗地。梅子杰异议认为，根据相关法律规定，变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权房屋所有权一并转移即人民法院变价不动产必须坚持房地一体处理原则。而不是随意分割，肆意降低房地产项目的价值。唐山中院认为：唐山凤辉房地产开发有限公司是该院（2015）唐民初字第459号民事判决所确定的履行义务人亦是本案的被执行人。执行机构依据该生效法律文书所确定的内容，有权执行被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的财产。因案涉土地遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下包含了已建部分和未建部分，执行机构从便于执行，最大限度的保护相关利害关系人的合法权益，实现申请执行人的债权利益的角度出发，可以请求遵化市自然资源和规划局进行协助，根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件，对唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为遵国用（2008）第476-××号的国有土地已建部分和未建部分进行核实，将已建和未建地块分割成两宗土地。同时，遵化市自然资源和规划局也是根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件对案涉土地进行了分割，该局在分割期间亦未向唐山市中级人民法院提出异议。执行机构基于土地分割情况，有权对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下尚未开发部分土地的土地使用权进行评估、拍卖。关于异议人梅子杰提出案涉土地分割后面积减少2.41亩的问题，根据遵化市地兴测绘有限公司作出“关于玫瑰园三期占地核减有关情况的说明”的内容，案涉土地分割后面积减少2.41亩主要用于：规划路及燕山花园占地826.31平方米（1.24亩）以及遵化市第一实验小学占地778.12平方米（1.17亩）合计2.41亩，故该案涉土地面积的减少部分主要是用在正常的公摊及公益用地面积上。另，异议人梅子杰提出“董庆柱等人因涉嫌犯罪而无权对唐山凤辉房地产开发有限公司的土地使用权进行处分”的问题，因董庆柱涉嫌职务侵占案被公安机关立案侦查，与本案在执行过程中，处置唐山凤辉房地产开发有限公司名下土地并无直接利害关系。故，异议人梅子杰所提异议理由不能成立，该院不予支持。关于异议人梅子杰请求遵化市自然资源和规划局撤销对遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下尚未开发部分土地的分割，恢复土地使用权的原有地籍和原有宗地代码的主张，是对行政机关的行政行为不服，不属于执行异议审查范围，在本案中不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回异议人梅子杰的异议请求。梅子杰复议认为：土地使用权分割行为是物权转移行为，必须变更登记，因此土地在设定抵押权后分割的前提是解除抵押手续后进行分割。本案土地使用权上设定的抵押权解除前，唐山市中级人民法院裁定评估、拍卖设定了抵押权的国有土地使用权证项下已开发和尚未开发部分土地于法无据。争议焦点
执行法院能否将设定抵押的同一宗地中未建部分分割出来进行单独评估拍卖？
裁判意见
河北高院认为：执行法院基于便于执行的需要，协调遵化市自然资源和规划局根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件，对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地，明确已建地块和未建地块面积、四至范围，出具用地红线图，分割成两宗土地的行为，并无不当之处。在法律没有明确规定应作出裁定的情况下，执行法院可以向遵化市自然资源和规划局出具协助执行函。执行法院对本案土地使用权的评估拍卖，是具有强制执行力的强制执行行为。遵化市自然资源和规划局已委托遵化市地兴测绘有限公司对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为遵国用（2008）第476-××号国有建设用地使用权已建部分和未建部分，进行实地测绘、权籍录入、分割。解除抵押手续不是进行分割的必要条件，在强制执行程序中对分割的土地进行评估拍卖，也并非必须在变更登记后。人民法院在民事执行中拍卖、变卖被执行人财产，并未排除对分割的土地使用权进行拍卖、变卖。本案对土地使用权分割拍卖，是为最大限度保护各方当事人的合法权利，复议申请人认为会降低整个地产项目价值，但并未提供相关证据证实。本案土地分割后面积减少2.41亩，是遵化市自然资源和规划局委托遵化市地兴测绘有限公司实测得出的，不是执行法院的执行行为。因此，唐山市中级人民法院所作（2020）冀02执异25号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。复议申请人的复议理由缺乏事实和法律依据，其请求应予驳回。
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