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裁判要点：
借款人为购置房屋向银行借款，约定以其购买的房屋抵押给银行，并办理抵押预告登记，房屋具备办理产权登记条件后，因借款人怠于办理案涉房屋的产权证，预告登记不因超过法定期限而失效，预告抵押权人继续具有排除执行的效力。
案情摘要：
1、为购买案涉房屋，吴克祥向城西支行借款并与其订立抵押合同，约定以其购买的案涉房屋为其向城西支行借款提供抵押担保，后办理了抵押预告登记。
2、在房屋具备办理产权登记条件后，因吴克祥怠于办理案涉房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理。
3、吴克祥无力清偿到期贷款，城西支行诉至法院要求吴克祥承担还款责任并要求就案涉房屋享有优先权，法院支持了其诉讼请求。
4、吴克祥的另案债权人刘军达提起第三人撤销之诉，认为法院的该判决侵害了其民事权益。
争议焦点：
能够进行不动产抵押登记三个月后未登记，原预告登记是否继续具有排除执行的效力？
法院观点：
在房屋具备办理产权登记条件后，因吴克祥怠于办理615室房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理，工行南京城西支行对此并无过错，本案抵押预告登记不符合上述法律规定的预告登记失效的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定进一步明确了预告登记具有排除执行的效力。
案例索引：
（2018）最高法民申1851号
相关法条：
《物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《执行异议与复议规定》
第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
实务分析：
预告抵押的权利人是否有权基于预告抵押登记主张抵押优先权，实务中存在争议。但是，执行异议与复议规定第三十条规定明确预告登记的权利人，有权主张阻却金钱债权人的处分，当然此处的预告登记权利人包含预告抵押登记权利人。同时根据该规定可以解读得出：在符合物权登记条件时，预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押的登记。那么条件成就时预告抵押权人当然可以基于进一步的本抵押登记享有享有抵押优先权。本文援引的案例对于第三人撤销之诉的处理是驳回的，也进一步说明了最高院在此问题的态度。
同时，本文援引案例明确了另一项判断：对于预告抵押登记权利人在预告抵押登记转本抵押登记条件成就后，因预告抵押人原因超过三个月期限未办理本抵押登记的法律后果？最高院认为，此情形下不构成预告抵押登记失效。预告抵押权利人仍有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权力。本司法精神认为不应依此三个月的期限规定苛求无过错的预告抵押权人，该期限规定是为了规制怠于行使权利的预告抵押权人，此项认定充分体现了公平原则，笔者赞同，特此推荐。
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