2021年6月21日，首批9只公募REITs证券投资基金分别在上交所和深交所上市交易，标志着我国基础设施公募REITs正式拉开帷幕。

2021年6月29日，国家发展改革委出台《关于进一步好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958号，以下简称“958号文”）对有关公募REITs发行事项进一步说明，但税务机关尚未针对公募REITs发布配套政策，加上各地税务部门对同一纳税事项或同一税收政策理解不同、征管不一的情况，增加了我国公募REITs相关交易环节所涉及税收事项的复杂性和不确定性。税务视角下的公募REITs全生命周期各环节涉及的主要税种如下图所示：

? 一、内部重组环节涉税分析

1.企业所得税

• 分立重组适用于特殊性税务处理的具体要求如下：

• 资产划转适用于特殊性税务处理的具体要求如下：

2.增值税和城建及教育附加税费

3.土地增值税

4.契税

5.印花税

? 二、专项计划取得资产所有权环节涉税分析 

在该环节，专项计划可通过直接购买基础资产或项目公司100%股权的形式取得基础资产的完全所有权。实践中大致分为两种路径：一是原始权益人直接将基础资产或项目公司股权转移给专项计划；二是专项计划设立SPV结构购买项目公司股权，通过项目公司反向吸并SPV的方式，实现专项计划持有项目公司完全股权。无论哪种路径，其面临的税收问题基本相同，以下仅针对专项计划设立SPV结构的路径进行税务分析。

（一）专项计划设立SPV

由于专项计划设立SPV仅涉及货币资金出资的相关操作，因此，仅需根据《印花税暂行条例》的规定缴纳印花税。

（二）SPV取得项目公司股权

1．印花税

根据《印花税暂行条例》的规定，如果产权发生转移，则按“产权转移书据”征收印花税，按万分之五贴花。产权转移书据的计税依据为股权转让协议所载金额。

2．企业所得税

在前期无需进行内部重组，或前期重组适用于特殊性税务处理的前提下，SPV购买项目公司股权则需要以基础资产经评估的公允价值作为基准确定交易价款，当存在评估增值时，原始权益人需就所得部分缴纳企业所得税。如果原始权益人为个人股东时，应就所得部分缴纳个人所得税款。

如果前期资产重组并未适用特殊性税务处理，则意味着项目公司已按照基础资产经评估的公允价值入账，SPV在购买项目公司股权时可以按照项目公司现有净资产账面价值确定交易价款，由于未产生所得，因此无需缴纳所得税。

（三）项目公司反向吸并SPV

该环节为同一控制下企业合并，不涉及税务问题。

（四）其他涉税考虑——股债结构搭建

在专项计划通过设立SPV持有项目公司100%股权的过程中，往往进行股债结构的搭建，该环节虽然是对后续资产运营环节的税负产生影响，但股债结构的搭建是在项目公司将资产转移到专项计划过程中发生的，因此，本章节将对在股债结构搭建过程中涉及的税务问题进行分析。

1.资本弱化节税的原理

根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第一百一十九条的规定，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除：

l 其他企业，为2∶1。

2.不同路径实现资本弱化的涉税分析

• 路径一：利用减少注册资本进行资本弱化

通过减资实现资本弱化的具体操作为：原始权益人按比例减资，项目公司在实收资本减少的同时，形成对原始权益人的应付款项。专项计划按照减资后的净资产公允价值收购项目公司股权，同时通过借款形式替项目公司支付应付原始权益人的款项，从而达到资本弱化的目的。

根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告[2011]第34号）规定，原始权益人应根据规定确认股息所得及投资资产转让所得，并交纳企业所得税。原始权益人为个人的应缴纳个人所得税。

具体规定如下：

根据国家税务总局公告[2011]第34号规定，投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。缴纳企业所得税。

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等规定，个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为，从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）签订的借款合同应按万分之五的税率缴纳印花税。股东借款签订的合同不属于印花税目税率表中列举的凭证，因此不涉及印花税。

• 路径二：通过设立SPV进行资本弱化

以非金融企业为例，通过设立SPV进行资本弱化的具体操作为：在确定对项目公司的股权收购价值后，按照2:1的上限比例对资本金进行设置，即将股权收购价款的三分之一作为资本金注入项目公司，同时将股权收购价款的三分之二作为股东借款注入项目公司。

该操作本身不涉及税务问题，当将在基金运营阶段涉及分红收益征税的可能。

上面笔者对基础设施公募REITs在设立环节可能面临的税务问题进行了分析，在设立环节主要是原始权益人和项目公司作为纳税义务人，而在运营和退出环节会涉及到更多的纳税主体，我们将以资金在各主体的流动为基础，进行各环节的涉税分析。运营环节的资金流向如下图：

? 三、运营环节涉税分析

（一）公募基金取得项目公司所有权

1．基金管理人设立公募基金

2. 公募基金认购专项计划全部份额

（1）印花税

（二）基础资产运营阶段

1. 项目公司取得收入

（1）企业所得税

除上述优惠政策外，我国在节能环保和安全生产等方面还有冲减税基、按比例直接减少应纳税额的优惠政策，符合条件的企业可根据要求进行申请，篇幅原因在此不赘述。

此外，在前期搭建架构（见基础设施公募REITs各环节涉税分析[之一]）时若按税法规定利息可扣除的最高限进行债资比的分配，债务利息费用会冲减企业的应纳税所得额，相应减少部分企业所得税税负。

（2）增值税、城建税及教育费附加

项目公司运营期间，可能会产生不动产租赁收入，高速公路运营收入，广告费收入等，分别按照现行增值税暂行条例规定进行处理，其中可能会涉及到按简易方法计税问题，而若按照简易办法计税，则无法抵扣增值税进项税额，所以企业在选择是否适用简易计税时，要根据具体业务增值税进项发票是否容易获得等因素综合考虑。城建税及教育费附加根据所处地区不同而适用不同税率，项目公司设在市区，附加税税负会高于处在行政层级较低的地区。

（3）房产税

若项目公司持有经营性房产，但未产生租金收入，应按1.2%的税率以房产余值为基础缴纳房产税，房产税内容遵循国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号），项目公司若取得了房产租金收入，根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》，按租金收入的12%缴纳房产税。

此外，国家还规定了一些免税政策：

①对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。经营公租房的租金收入，免征房产税。

②公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。

③自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。

④自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。

⑤自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。

⑥自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税。

（4）城镇土地使用税

项目公司占用的土地应按当地规定的城镇土地使用税适用税率按年缴纳城镇土地使用税。而根据财税[2019]11号 《财政部 税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场、城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知》对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征城镇土地使用税。本通知执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。

（5）印花税：

根据2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《中华人民共和国印花税法》项目公司运营期间签署的合同根据不同的业务适用不同的税率缴纳印花税，资金账簿按照实收资本和资本公积之和缴纳印花税，涉及到财产转移时，按产权转移书据缴纳印花税。

2. 专项计划从项目公司取得收益

• 收益一：取得股息分红

• 收益二：取得利息收入

3.公募基金从专项计划取得投资收益

4. 投资者从公募基金取得投资收益

? 四、退出环节涉税分析

（一）投资人转让公募基金份额的涉税分析

（二）公募基金转让项目公司股权及债权的涉税分析

? 五、我国基础设施公募REITs的税收政策展望

附件：

现行税法体制下REITs相关税收政策法规文件汇总