法盛金融投资
一个致力于分享金融投资、私募基金、不良资产、股权激励、税务筹划及公司纠纷、疑难案例干货的专业公众号，巨量干货及案例供检索。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求“在人民法院查封之前已合法占有该不动产。”但实践中对于占有的理解却并不统一，尤其对于房屋尚未竣工验收、不符合交房条件情形下是否能够构成合法占有更是分歧较大。在《鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司、张利生申请执行人执行异议之诉案》【（2018）最高法民申4565号】中，最高院认为“张利生所称的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工验收的在建工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，案涉房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，美景公司应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。具体到本案，原判决并未对美景公司所交付的案涉房屋是否竣工验收合格作出认定。在此前提下，原判决认定张利生基于该交付所占有的房屋是合法占有这一事实，也缺乏证据证明。”
在本期所推送的案例中，最高院却认为即使房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件情况下也符合物权期待权取得所需要的“占有”要件，其实在《执行异议和复议规定》正式颁行之前，最高院于2014年10月23日在《中信信托有限责任公司与昆山东方云顶广场有限公司、陆进妹商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷案》【（2014）民一终字第125号】中也持此观点，不过在《执行异议和复议规定》实施以后仍然如此就殊难理解了。
法规指引
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
裁判要旨
案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件，但法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案买受人提供了准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋。
案例索引
《中诚信托有限责任公司与李金平及沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》【（2018）最高法民申2174号】
争议焦点
买受人排除优先债权执行所要求的“占有”要件是“实际使用”还是“实际管控”？未经竣工验收而交付是否符合“占有”之条件？
裁判意见
最高院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。
其一，李金平已经支付全部价款。2009年8月9日，圣地雅阁公司与李金平签订《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》，约定圣地雅阁公司将案涉房屋出售给李金平，合同内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护。中诚公司虽主张圣地雅阁公司与李金平之间存在恶意串通损害其合法权益的行为，但未提供证据证明，本院不予支持。合同签订后，李金平按照合同约定支付了全部购房款338800元，圣地雅阁公司为其出具了收款收据。
其二，李金平实际占有案涉房屋。中诚公司举示了辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，拟证明案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件。需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，李金平提供了准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋。
其三，李金平对未办理过户登记手续没有过错。因案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，客观上不具备办理产权过户登记的条件。即李金平虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，李金平对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。
根据上述分析，李金平的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。一、二审法院认定李金平对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，并无明显不当。
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！
