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作者：围城更团队
来源：产业工改融合
自2018年广州市旧改浪潮以来，市场关注度主要在旧村改造项目上，此类项目及其用地几乎占据了市场供应的60%以上。
而随着拆建禁令及目前产业导入强化的政策趋势，对厂房进行工改包括工改工或微改造等方式正成为越来越多市场主体的选择。注意此处的“工改”主要指的是国有厂房，而非村集体工业园。
多数国有旧厂土地权属较为清晰，更重要的是利益主体单一，进行更新改造周期短，见效快对于大多数实体企业而言，“提质增效”和“腾笼换鸟”正成为共识。
01
工改项目中政府收储超50%
从目前政府释放的统计信息来看，短期内旧厂房改造的路径主要仍以政府收储为主，占旧厂房改造体量的50%以上，一定程度上体现了工改项目的政府主导特点。
从区域来看，增城区、黄埔区和花都区的旧厂房改造体量分布最大。
其中增城区超过90%旧厂房改造以政府收储为主，不乏工改商住的地块在收储后以招拍挂形式出现。
作为制造业重点区域的黄埔区相对较为灵活，鼓励工厂主进行自改，而花都区的多数旧厂房只能进行微改造。
从改造后供地的类型来看，共有5种，但其中以工改商、住和工为主，其中工改工和工改保（保障房）为近年来方兴未艾的工改类型。
下文将结合政府收储和自行改造两种方式，并就供地类型的相关利益要点展开进行分析。
02 政府收储
改商住均需要收储，权属人可获得2.0容积率以内60%收益
作为主要工改类型，政府收储类项目旧厂权属人的收益整体呈先减少后增加的趋势。2009年至2015年间原权属人的收益逐步减少，而后的2015至2019年间逐步增加。
政府为了鼓励原权属人旧改而释放了一定政策空间，旧改后容积率2.0以内原权属人可享受60%的返还，但由于旧改后通常容积率都远高于2.0，而原业主只能获得超出部分收益的10%，使得政府收储的总体吸引力仍然相对有限。
收储下工改居（保障房外）利益要点：
①补偿款计算方式一：收益分成。分成比例：毛容积率≤2.0部分60%，毛容积率＞2.0部分10%。基准价格：公开出让成交价、新规划用途市场评估价二选一。
②补偿款计算方式二：公允“一口价”。同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价×50%，若签订收地协议12个月内交地，在50%基础上额外增加10%作为奖励。
③其他说明：上述补偿款包含土地整理费、场地环境调查评估和土壤修复费用，并由企业自行拆平整理土地。
收储下工改商利益要点：
①补偿款计算方式一：收益分成。分成比例：毛容积率≤2.5部分60%，毛容积率＞2.5部分10%。基准价格：公开出让成交价、新规划用途市场评估价二选一。
②补偿款计算方式二：公允”一口价”。同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价×50%，若签订收地协议12个月内交地，在50%基础上额外增加10%作为奖励。
③其他说明：上述补偿款包含土地整理费、场地环境调查评估和土壤修复费用，并由企业自行拆平整理土地。
收储下工改工（M1、M0或其它）利益要点：
补偿款计算方式：公允”一口价”。同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价×50%，若签订收地协议12个月内交地，在50%基础上额外增加10%作为奖励。
03 权利人自改
工改工政策让利空间较大，地价仅需交40%
而后的2012年至2017年间逐步放宽了限制条件，仅需满足“未纳入收储范围以及规划为非居住用地”即可自行改造，目前限制条件相对宽松。
从市级政策来看，原权属人自改这种改造路径仍未有相关文件提出明确规定，从市场调研情况来看，用地涉及到大幅度提容和规划要点变更，一般还是需要进行政府收储的。
值得注意的是，工改工的政策让利空间较大，提容仅需按照市场评估价的40%缴交土地出让金，如果选择微改造，则要求改造面积不得超过总面积的15%。
自改下工改保利益要点：
参照《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》执行
自改下工改商利益要点：
①缴交出让金计算方式：办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价70%。
②土地贡献要求：将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门，不足部分折算价款上缴财政。移交的用地不需缴交土地出让金。
自改下工改工（M1或M0）利益要点：
①缴交出让金计算方式：工改工完善历史用地征收手续的，按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金。其余情况无需缴交土地出让金；工改新产业按照市新型产业用地相关规定执行。
②土地贡献要求：按照控制性详细规划将涉及的公益性用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门。
③特殊情形： 工改工可选择采用微改造的方式自行改造，原则上实施改造的建筑面积占比（实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例）不低于5%，不超过15%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金）。旧厂房微改造后的产出效率、产值能耗、税收等达到预定指标，旧厂房微改造后的指标可由各区政府参照市最新的产业用地标准（指南）因地制宜制定。
04 申报流程
标图后入库，区府主审方案
工改申请基本按照标图、入库、方案编制、区府审定及市府批复等流程进行，方案主审还是以区府层面为主。
方案批复前为通用流程，与选择的改造方式无关。方案批后的实施阶段，选择政府收储的需要与区土地储备机构签订收储协议后，按协议要求交地，选择自行改造的需要自行开展建设报批、建设、验收工作。
项目方案批前策划：
项目方案批后实施：
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