广州城市更新项目实务及涉税实操手册

引言：

集中供地新规引发各房企在重点城市通过参与招拍挂拿地变难后，很多房企将拿地策略调整到了城市更新和收并购方向，其中城市更新作为房企第二重要的土储来源，因其拿地成本低，且开发商可以通过参与城市更新一级招标提前锁定项目拿地资格的优势，一直备受房企关注。鉴于此，本实操手册梳理了广州市城市更新项目操作过程中所涉的重点、难点问题处理的相关经验及涉税实务，谨供同业人士参考。

第一部分 广州城市更新项目操作流程及进入方式

一、广州城市更新历史进展

（一） 初步探索阶段——2009年以前

《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）出台前，广州市城市更新以危房、破房以及旧城改造为主，由于缺少政策指引，实施主体主要为政府部门，严格限制市场等多元主体进入。

（二）“三旧”改造阶段（2009-2014年）

随着2009年56号文以及2012年《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）的出台，广州市“三旧”改造政策体系逐步建立。该阶段三旧改造项目仍以政府主导模式为主，允许符合条件的项目自行改造，且尤其重视硬件设施的改造。

（三）“城市系统和谐更新”阶段（2015年至今）

2015年，广州市成立城市更新局，出台城市更新“1+3”政策。形成了包含“全面改造”和“微改造”两条改造路线的政策体系。现阶段广州市城市更新以政府主导、市场运作、利益共享为原则，注重产业转型升级，更加强调可持续发展。

截至2018年中旬，广州市已批城市更新项目1070个，改造面积达到102平方公里，“三旧”用地土地出让金合同金额达到1285亿元。已完工项目达到144个，正在办理前期手续的项目约764个。

二、广州城市更新项目类型及流程

（一）城市更新项目类型

广州市城市更新项目主要分为两种类型：全面改造和微改造。全面改造即传统的“三旧”改造项目，主要实施方式有：政府征收、合作改造以及权属人自行改造。微改造是广州特色，包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、旧村庄综合整治以及老旧小区微改造等。

下面以旧村全面改造合作改造模式为例进行说明。

（二）操作流程

2016年6月，广州市城市更新局发布《广州市城市更新项目报批程序指引（试行）》，对旧村庄、旧厂房及旧城镇更新项目报批程序进行了详细说明。以旧村庄全面改造更新项目为例，更新大致流程如下：

（三）各阶段实操及注意事项

前期工作阶段，待项目纳入标图建库范围，且获得区政府更新改造认定批复后，开发商可开展项目前期摸底工作，包括项目现状情况、权属分布、上位规划、周边配套、当地经济人口发展情况以及控规要求等。可初步进行合作方案洽谈与意愿征集。

选取意向合作企业，此阶段主要由集体经济组织主导，集体经济组织需就是否引入意向合作企业进行表决，并提出候选合作意向企业，公示后，集体经济组织可与合作意向企业签订合作意向协议，在此基础之上，后续可通过设置招商文件，前期需完成意向征集企业方可招标，以排除第三方。

更新项目计划申报，更新计划申报需满足项目已纳入标图建库范围，更新意愿已到达到相关要求等，此阶段工作内容通常已前置至前期工作阶段。

实施方案编制及审核，合作企业选定后，合作企业可自行或委托第三方开展实施方案的编制工作。同时，若项目涉及控规调整的，还需区政府编制片区策划方案并征求相关部门意见及组织专家进行论证等。涉及完善历史用地受需，还需上报省政府审批。

（四）各阶段资金投入

前期工作阶段，此阶段的资金投入同样主要是用于项目信息的初步获取，以及村关系的初步介入等。其中，前期费用中的技术数据调查（主要是土地、房屋测绘）一般委托专业机构，按照《国测字〔2002〕号文》，土地测量按每公顷5万元计算。

如为旧厂房改造项目，开发商通常会采取物业收购的方式锁定项目，因此，开发商可能还需负担项目收购费用。

选取意向合作企业，在此阶段，开发商的支出主要在于为取得意向合作资格而支付的各项支出，即村集体的各项打点费用等。

更新项目计划申报，为使项目满足申报条件，本阶段工作与前期工作有所重合，支出亦有相当部分的重合。

实施方案编制及审核，自行或委托第三方开展实施方案编制工作的，其投入在200万-1000万不等。涉及控规调整或历史遗留问题处理的则需视具体情况而定。

三、开发商进入方式及阶段

除了常规的招拍挂或协议出让等方式获得项目之外。对于旧村庄改造类项目而言，广州市城市更新项目进入方式主要有：作为意向合作方进入并锁定项目，以及作为正式合作方获得项目。旧厂房改造则可通过物业收购的方式进入并锁定项目等。

第二部分 广州城市更新项目重难点问题处理实务

一、城市更新合同的效力

（一）合同的性质

《广州市旧村庄更新实施办法》第三十三条政府征收储备的项目，由各区依法进行征收。对经协商达不成一致的留守户，依法通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。

合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间就已签订的补偿安置协议产生争议的，村民理事会可进行协调；协调无果的，可依法提起民事诉讼。

合作改造、自主改造项目，经村民大会或村民代表大会依法表决，由村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的，对少数无法达成协议的村民，应当加强宣传、解释工作，村民理事会也可协助村民委员会、村集体经济组织进行协调；经多次协商仍无法达成协议的，由区政府依法作出征收补偿决定，并依程序申请法院强制执行。

《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号，2019年8月28日）第16条，规定符合条件的情况下，原权利主体可申请行政裁决。

（二）规范性文件规定层面

1. 属于政府征收储备的项目或者合作改造、自主改造项目的集体建设用地转为国有建设用地，所签订协议为行政协议，非民事合同。最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条第二项，“土地、房屋等征收征用补偿协议”，此属行政协议。

2. 合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间签订协议，属于民事合同，但粤府〔2019〕71号认为，达到规定条件，可申请行政裁决。

（三）司法文件层面

广东省高院2012年6月8日作出《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》（粤高法〔2012〕217号）规定，达成补偿安置协议的，有关效力、履行纠纷案民事案件受理；未达成安置补偿协议的，则根据《土地管理法实施条例》第二十五条规定，进行行政裁决、行政复议和行政诉讼渠道解决。

（四）司法实践

广州市中院〔2017〕粤01民终1167号案件认定为民事案件，但〔2020〕粤01民终10081号案件则认为不属于民事案件受理范围。

结论：在《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（2020年1月1日），《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号， 2019年8月28日），法院倾向行政案件会更多。

（五）法律依据

《广州市旧村庄更新实施办法》第二十二条 项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80％以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条 农村集体经济组织成员大会，应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。农村集体经济组织召开成员代表会议，应当有本组织2/3以上的成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上通过。

《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条 召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。

第二十四条 涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：

(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准；

(二)从村集体经济所得收益的使用；

(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；

(四)土地承包经营方案；

(五)村集体经济项目的立项、承包方案；

(六)宅基地的使用方案；

(七)征地补偿费的使用、分配方案；

(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；

(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。

结论：合同需经集体经济组织成员80％同意方为有效（高于三分之二）。

二、集体经济组织成员的认定

（一）农村集体组织成员认定

《广东省农村集体经济组织管理规定》第四十五条，原人民公社、生产大队、生产队的成员，户口保留在农村集体经济组织所在地，履行法律法规和组织章程规定义务的，属于农村集体经济组织的成员。实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时起，集体经济组织成员所生的子女，户口在集体经济组织所在地，并履行法律法规和组织章程规定义务的，属于农村集体经济组织的成员。实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时起，户口迁入、迁出集体经济组织所在地的公民，按照组织章程规定，经社委会或者理事会审查和成员大会表决确定其成员资格；法律、法规、规章和县级以上人民政府另有规定的，从其规定。农村集体经济组织成员户口注销的，其成员资格随之取消；法律、法规、规章和组织章程另有规定的，从其规定。

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十三条规定：“审理土地补偿费分配纠纷时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益”。

（二）超生子女的认定

超生子女的户口已落至农村集体经济组织，即成为该集体经济组织的成员，村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定中有关对其征地补偿费用分配实行差别对待的内容，不具有法律约束力（人民司法案例2008年第24期）。

（三）转为非农户口后权利的认定

农村村民取得非农业户口后，仍以原集体经济组织农村土地作为其基本生活保障的，视为具备集体经济组织成员资格（人民法院案例选2009年第2辑）。

（四）“出嫁女”或“上门女婿”权利的认定

“出嫁女”或“上门婿”有权主张与本村村民享有同等的集体经济收益的权利，但只能选择享有一个村集体经济组织成员权利（人民法院案例选2007年第3辑）。

（五）承包方转为非农户口后的认定

承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，即丧失农村集体经济组织成员资格（最高人民法院民事判决“王淑荣与何福云、王喜胜等农村土地承包经营权纠纷案”，载《最高人民法院公报》 2015年第3期（总第221期））。

（六）随亲属迁入农村后的认定

随亲属迁入农村集体经济组织的村民一直在本村生产、生活，且属于在册村民的，即使未分得承包地和自留地，其农村集体经济组织成员身份不受影响（载最高人民检察院民事行政检察厅编：《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十四集，中国检察出版社2009年版，第175—183页）。

三、土地和房屋继承

（一）法律依据

农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《中华人民共和国民法典》继承编规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。

（二）操作规范规定

《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”（2020年9月，资源部答复人大建议的意见）。

四、争议土地权属确定

（一）法律依据

《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十八条“对不能依法证明争议土地属农民集体所有的，属于国家所有”。

（二）司法案例

裁判观点：根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十六条第一款、第十七条、第十八条的规定，一九六二年九月以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地，没有退给农民集体的，属于国家所有；一九八六年三月之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位租用农民集体所有的土地，已建成永久性建筑物的，由用地单位按租用时的规定，补办手续，土地归国家所有；土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。（安阳市光明实业公司因诉河南省安阳市北关区人民政府土地行政裁决及河南省安阳市人民政府行政复议决定一案，案号：（2019）最高法行申13149号）。

五、拆迁房屋补偿面积确定

（一）复建住宅核定方式

1. 方式一：合法住宅——栋数×280平方米/栋×10%上浮；基底总面积×3.5倍×10%上浮

“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

2. 方式二：公安户籍证明；户数×280平方米/户

“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

3. 方式三：本村村民户籍人数×75平方米/人

广州新增：允许按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房，在规定时间完成签约的，可予以25平方米的回购住房奖励。

（二）广州市相关政策

《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（2019年4月18日）：

(五)鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的，可由征收主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合 “三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50 平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励。村集体物业由村民按照股份分享。收购价由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究后确定。

（三）实操案例

涉及村民被拆迁房屋面积补偿，实际操作中，房屋产权证面积与实测面积不一致如何处理？

黄埔区墩头基村按证载总面积进行计算，很多项目（增城金星村、冼村）采用实测面积计算，证载面积超过实测面积，按权益面积处理，通过支付成本价形式购买。

六、外嫁女安置补偿权利

（一）法律依据

《妇女权益保障法》对妇女权益保护进行了明确规定，妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配等方面，享有与男子平等的权利；任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。

外嫁女安置补偿权利与集体经济组织成员权利有关，若仍认定集体经济组织成员，则依然享有安置补偿权利。

（二）外嫁女获得补偿考察要素

1. 户籍所在地。户籍地是各要素中首先考量的要素。

2. 实际居住生活地。安置补偿是对被拆迁人的基本居住权进行保障，“外嫁女”是否在本集体经济组织实际生活居住同样是需要参考的要素。

3. 生活保障。“外嫁女”通过使用本集体经济组织的土地作为基本生活收入的来源与保障，是其考虑的最主要的要素；

4. 本集体经济组织的村民待遇。“外嫁女”是否依然在本集体经济组织行使如选举权等村民权利，履行义务劳动等村民义务，村民代表会议是否认可其集体成员资格等。

5. 在其他集体经济组织是否享有村民待遇。如“外嫁女”在出嫁后已经在其他集体经济组织享受了成员待遇，则不应享有补偿资格。

（三）司法案例

根据最高法（2020）最高法行再299号案例，“外嫁女”对行政机关未予安置补偿、未履行安置补偿职责的不作为行为不服提起的行政诉讼，属于人民法院行政诉讼受案范围。

七、承租户补偿

（一）法律依据

1. 《广州市旧村庄更新实施办法》第四十八条“集体经济物业租赁合同提前解约及停业损失补偿等在实施改造时可能发生的费用不在改造成本中单列，全部计入不可预见费据实列支”。

2. 《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第十五条不可预见费按附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中的前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用总和的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。

拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3％（计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金）。

（二）租户一般享有补偿事项

1. 装饰装修赔偿。因租赁合同提前解除，其装饰装修无法继续使用，属于承租人的损失范围，可以要求承租人进行赔偿。装饰装修赔偿的标准通常由双方协商确定，协商不成的也可以通过评估确定。

2. 搬迁费用及其搬迁奖励。因租赁合同提前解除，承租人搬迁生活用品、办公用品、机器设备和库存产品可能产生搬迁、安装、保护等相关费用。赔偿金额通常由双方协商确定，协商不成的，也可以按评估值确定。搬迁奖励按方案执行。

3. 员工遣散费。若租赁合同提前解除涉及停产停业，则承租人需对员工补偿，其产生的安置费用属于解除合同造成的损失。

（三）停产停业损失赔偿

《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条，对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。

停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

八、违法建设处理

（一）法律依据

国务院法制办秘书行政司答复国法秘函〔2000〕134号，2000年12月1日四川省人民政府法制办公室：你办《关于“责令限期拆除”是否是行政处罚行为的请示》(川府法〔2000〕68号)收悉。经研究，现函复如下：

根据《行政处罚法》第二十三条关于“行政机关实施行政处罚时，应当责令改正或者限期改正违法行为”的规定，《城市规划法》第四十条规定的“责令限期拆除”，不应当理解为行政处罚行为。

（二）司法案例

1. 最高法（2013）行他字第9号湖北省高级人民法院：你院鄂高法〔2013〕241号《关于陈其爱诉武汉市汉阳区城市管理执法局城建行政强制案法律理解与适用问题的请示》收悉。经研究并征求全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会的意见，现答复如下：

二、当事人对行政机关作出的限期拆除违法建筑物、构筑物、设施等的决定不服，申请行政复议或者提起行政诉讼的，复议机关或者人民法院应当按照行政复议法和行政诉讼法的相关规定，决定是否停止执行。

2. 最高法（2015）行他字第15号重庆市高级人民法院：你院渝高法文（2015）26号《关于行政机关自行强制拆除违法建筑是否需等待当事人对强制拆除决定提起行政诉讼的起诉期限届满的请示》收悉。经研究，答复如下：

原则同意你院第二种意见。依照《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定，针对当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，具有行政强制执行权的行政机关应当等待行政诉讼起诉期限届满后，方可依法强制拆除违法的建筑物、构筑物、设施等。

3. 最高人民发法院(2016)最高法行申6号行政案件：违法建筑物、构筑物中的建筑材料，属于当事人的合法财产。行政机关对违法建筑物、构筑物实施强制拆除，手段、方式必须科学、适中，不得以野蛮方式实施强制拆除。因强制拆除手段、方式不当，造成当事人建筑材料合法权益损失的，行政机关应当依法予以赔偿。

九、拆迁钉子户处理

（一）过去做法

集体经济组织收回土地使用权，后争议较多。主要依据为《土地管理法》第六十六条，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

(二)不按照批准的用途使用土地的；

(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

（二）目前办法

主要是通过协商解决，惯用方法是拆违、税务、消防、停电停水等手段，但大量钉子户存在，导致部分项目长期停滞长达十年。城市更新缺乏对租户合理补偿的明确规定，导致租户争议长期存在并拒迁。

《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)第16条有关规定，依法推动城中村改造以政府裁决、司法裁判为突破口，寻求破解产权关系难以协调、开发利益分配不均的最优方案，而上海采用行政裁决。

第三部分 广州城市更新项目“融资地块”与“复建地块”涉税实务

根据《广州市城市更新办法》，旧村改造项目用地分为“复建安置地块”（以下简称“复建地块”）与融资地块，“复建地块”通过划拨的方式确权给集体经济组织，“融资地块”可通过公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业。广州市“复建地块”、“融资地块”的供地方式、开发方式在广东省城市更新模式中具有独特性。本部分就“融资地块”与“复建地块”涉税分析与税务处理。

一、融资地块与复建地块操作流程

广州市城市更新旧村改造项目主要可分为城市更新片区划定、实施方案表决、选取开发企业、拆迁补偿、申请用地转化、申请供地、开发建设等阶段。

1. 市城市更新部门编制城市更新中长期规划，划定城市更新片区并制定城市更新片区策划方案。市城市更新部门应结合城市更新片区策划方案，组织编制城市更新年度计划，其中包括片区计划、项目实施计划和资金使用计划（各区政府应当于每年6月底前向市城市更新部门申报纳入下年度城市更新年度计划的项目；市政府各部门及直属企事业单位、土地权属人可于每年6月底前向市城市更新部门申报下年度城市更新年度计划项目）。

2. 对纳入城市更新年度计划的项目，由区政府组织编制城市更新项目实施方案。此方案应经专家论证、征求意见、公众参与、部门协调、区政府决策等程序后，形成项目实施方案草案及其相关说明，由区政府上报市城市更新部门协调、审核。其中重点审议项目实施方案的融资地块、改造方式、供地方式以及建设时序等。区政府应当按照审核意见修改完善项目实施方案，涉及表决、公示的，完成相关程序后，由区政府送市城市更新部门审核。审议通过后，由城市更新部门办理项目实施方案批复并公布。

3. 对于旧村更新改造项目可设立旧村改造村民理事会（以下简称“村民理事会”），村民理事会始于项目启动之时，终于项目改造完成之时。主要协助村集体经济组织，协调村民意见征询、利益纠纷和矛盾冲突，保障村集体和村民在旧村庄更新中的合法权益，顺利推进旧村庄更新。

4. 村集体组织表决同意项目实施方案后，报送有权机关审批。村集体组织通过公开交易方式选择开发企业参与改造。完成拆迁补偿安置后，村集体组织申请办理集体建设用地转为国有建设用地手续。

5. 批准转为国有建设用地后，复建地块采取划拨方式给村集体组织，融资地块由政府协议出让给开发企业。开发企业缴纳土地出让金后对融资地块实施改造，并承担复建地块建造、整治的工程成本。复建地块的设计、建造和竣工验收由开发企业委托施工企业负责，费用支出也由开发企业实际负担。

二、税务基础要点

广州市的“融资地块”与“复建地块”模式与其他城市更新模式最大的不同在于供地时已经明确了确权主体，即“融资地块”初始产权属于开发企业，而“复建地块”初始产权属于村集体。基于此特点，广州市的“融资地块”与“复建地块”模式的税务处理与其他模式有较大差异。

（一）针对被征收方（农村集体经济组织和村民）

1. 增值税：根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号文）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条“下列项目免征增值税”第（三十七）款“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”，村集体取得复建地块建筑免征增值税。

2. 个人所得税：对被搬迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

3. 企业所得税：被搬迁企业应按规定缴纳企业所得税，符合政策性搬迁规定情形的，在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（二）针对土地受让方（开发企业）

1. 开发销售环节增值税：开发企业取得融资地块土地使用权并向政府部门支付土地价款，按国家税务总局发布的《关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，土地价款可在计算增值税时按销售比例在未来销售额中逐步扣除。

2. 开发商将复建地块建筑移交给集体经济组织过程中的增值税：开发企业承担复建地块物业建造等，由于复建地块土地使用权与地上物业权属始终属在集体经济组织名下，属于提供建筑服务，应按照建筑服务视同销售的相关规定缴纳增值税，而非按不动产转让缴增值税，从价格上看，两者差异巨大。

3. 企业所得税：取得土地使用权所发生的支出（包括复建地块相关支出）作为土地开发成本进行税务处理。

三、参考案例

（一）项目背景

E村经济联合社通过“三资平台”招标方式公开选取合作企业（F合作方），完成地上房屋拆迁和转为国有建设用地手续后，F合作方以协议方式取得“融资地块”、并承担“复建地块”的安置房建造，复建地块由政府划拨给村经济联合社。复建地块上的安置房建设完成后，整体确权给村经济联合社，村经济联合社按照之前的征地补偿协议将安置房过户到村民名下，如果涉及村民补差价的，村民直接支付给开发商。

（二）“复建地块”与“融资地块”的涉及税费

融资地块开发环节中，F公司对外销售时涉及到增值税、土增税、企业所得税、印花税。复建地块安置环节中，E村经济联合社把房屋分给村民涉及到增值税、土增税、企业所得税、印花税。

四、深圳非农建设用地净地开发模式与广州“复建地块”、“融资地块”模式的财税处理差异

（一）深圳非农建设用地净地开发模式与广州“复建地块”、“融资地块”模式的差异

深圳非农建设用地净地合作开发模式，具体可分为单抬头模式和双抬头模式。单抬头是指合作的非农建设用地登记在项目公司名下，其中项目公司一般为开发商与村股份公司共同成立的合作公司。双抬头是指合作的非农建设用地登记在村股份公司与开发商双方名下，双方共同以土地使用权人的身份完成项目的开发建设，不过具体开发建设事宜一般都是委托开发商具体实施。单抬头模式情形下，项目完成开发建设后的初始产权方为项目公司，项目公司将物业分配回村股份公司时需按视同销售处理，并按规定缴纳相应的增值税、土地增值税、企业所得税等。而采用双抬头模式情形下，则村股份公司与开发商分别按自建房的逻辑取得初始产权，也即村股份公司直接按自建物业的逻辑取得产权，不涉及到视同销售的问题。关于深圳非农建设用地净地合作开发模式，具体可参考西政资本2019年3月20日推文《村企合作开发非农、征返用地、留用地之单抬头、双抬头合作模式及税务筹划实操案例分析》，亦可参考西政资本2020年5月11日推文《深圳拿地良方：深圳非农建设用地/征地返还用地项目开发流程与税务筹划》。

（二）增值税与土增税处理差异

1. 增值税：深圳非农建设用地单抬头开发模式中，初始产权人为项目公司，项目公司分配物业给村集体经济组织按视同销售处理，并按照同期同类房产的销售价格缴纳增值税，税费较高；而在广州“复建地块”“融资地块”模式中，复建地块的初始产权方为村集体经济组织，开发商开发建设“复建地块”并移交的行为未涉及产权变动，因此对于开发商来说属于提供建筑服务，按建筑服务视同销售缴纳增值税，相较于不动产视同销售缴纳的增值税，按建筑服务缴纳增值税要少很多。

2. 土地增值税：深圳非农建设用地单抬头开发模式中，土地增值税也是按照不动产视同销售缴纳，税费较高；而在广州“复建地块”“融资地块”模式中，开发商开发建设“复建地块”并移交的行为不存在产权变动，因此不需要缴纳土地增值税；“复建地块”的建设成本按照“融资地块”的可售面积部分的建安成本做摊销即可。