从“停贷风波”看开发商、金融机构和业主之间法律纠纷的解决

2022年下半年开始，全国部分地区出现了房屋买受人停贷的风波，各种停贷联名信屡见网络。房屋买受人们发出呼声：自己的血汗钱每个月交给银行，难道就是为了一套已经烂尾的房屋吗？甚至有的买受人还质问：在淘宝上买东西，买家在收到货之前，平台尚且不能把钱打给卖家。那么我们的卖房款都去了哪里？为什么买受人付了钱却拿不到房子呢？在笔者参与的一起房地产破产重整案件中，笔者作为破产管理人接见了破产涉及项目的拟停贷业主，也听到了类似的疑问和质疑。截止至2022年8月底^[注1]，在中国裁判文书网上检索“停贷”一词共出现了1140个案件，其中最高人民法院判例3个，高级人民法院判8个，中级人民法院判例222个。上述案件中多数为银行作为起诉主体，银行胜诉率达到81.17%，在以银行为起诉主体的判决中，以2019年为分界点，之前的主流判决观点为由业主个人承担还款义务，房地产对上述义务承担连带责任。后续法院的判决观点逐渐转向由房地产企业承担责任。比较有代表性的判决为最高人民法院作出的(2019)最高法民再245号民事判决书，认定由房地产企业承担还款义务，本文以该判决为例，对业主、开发商、金融机构三大主体，以及按揭贷款购房中多重法律关系如何处理的问题予以浅谈。

(一) 案件基本情况

2015年8月12日，王某与某房产公司签订《商品房预售合同》，购买商业用房一套，采用按揭贷款的方式购买该房屋，合同约定交付时间为2015年10月30日。2015年8月14日，王某与建行某分行、某房产企业签订《借款合同》，所借款项以上述房产为抵押财产。同日，三方签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》，抵押合同约定房产公司应按预售合同约定期限向王某交房，交房时须经建行某分行书面同意，房产公司不按期交房而直接影响建行某分行利益时，房产公司应代替王某承担赔偿建行某分行损失的责任。2015年8月18日，建行某分行取得案涉房屋他项权利证书。

因某房产公司逾期交房，王某向法院起诉解除《商品房预售合同》、《借款合同》、《抵押合同》，上述合同根据(2017)青民初13号民事判决及(2017)最高法民终683号民事判决结果予以解除。

合同解除后，王某便不再向建行某分行偿还贷款，因王某及某房产公司均不再履行还贷义务，建行某分行据此向法院提起诉讼。该案一审判决后，建行某分行不服提出上诉，二审法院改判，王某提出再审，最高法院撤销二审判决，维持一审判决。

(二) 案件争议焦点总结

该案经过一审、二审和再审，关键审理焦点为案涉合同解除后，向银行归还贷款的义务由谁承担？

一审法院认为，判定案涉合同解除的(2017)最高法民终683号民事判决书明确认定房产公司应向贷款人建行某分行返还剩余贷款的本息，但是并非免除王某的还款义务，因此王某应当承担还款义务，一审法院认为应根据对房产公司执行情况、未偿还部分具体损失，由王某承担补充还款责任。

二审法院认为，由于案涉合同被解除后，房产公司并未向建行某分行返还贷款本息，王某对建行某分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王某作为房产公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行某分行债权受损，因此认定王某应承担偿还贷款本息的义务。

再审法院认为，《商品房预售合同》解除的原因是房产企业单方违约，《借款合同》和《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，房产企业应当承担归还银行贷款的义务，王某不负有返还义务。

(2019)最高法民再245号再审判决书的审理思路为：因房地产企业违约导致合同解除的情况下，买受人无需再向银行履行返还义务。通过检索相关判例，发现买受人“停贷”引发的案件，涉及多重法律关系。分别是买受人和开发商之间的商品房买卖合同关系、买受人和银行之间的贷款合同关系、开发商和银行之间的保证合同关系以及银行预售资金的监管法律关系。下面，笔者结合判例以及涉及到的法律关系阐述相关法律问题。

(一) 买受人停贷行为的法律性质认定

对于网络上使用的“业主停贷”的表述，笔者认为准确表述应当为“买受人停贷”。业主一般是指取得了商品房的产权证书或者事实上收了房的买受人，在业主停贷造成的纠纷中，大部分房屋处于烂尾状态，有的小区甚至只进行了开槽施工。故统一表述为“买受人停贷”更为准确。

1. 买受人停贷行为是否系行使不安抗辩权。

《中华人民共和国民法典》第527条^[注2]、528条^[注3]规定了不安抗辩权的构成要件和基本法律后果，以及不安抗辩权的行使程序和解除权的发生。对比法律规定，工地全面停工、商品房形成烂尾可以理解为第527条规定的“经营状况严重恶化”，但是目前商品房预售体制下的合同体系，似乎又剥夺了买受人不安抗辩权提起的权利。在整体的商品房预售交易中，买受人和开发商签署《商品房买卖合同》，同时买受人和按揭银行签署《贷款合同》，并将所购房产提供贷款抵押。开发商向按揭银行提供房屋交付前的阶段性担保，和按揭银行签署《保证担保合同》。在买受人和开发商签署的《商品房买卖合同》中，往往仅约定了买受人缴纳首付款的义务以及开发商逾期交房的违约金的给付，并没有对房屋不能交付后贷款是否继续偿还进行约定。而在买受人和按揭银行签署的《贷款合同》中，仅约定了买受人逾期不偿还贷款的违约责任，并未提及如果房屋无法交付时的救济途径。即便买受人提出不安抗辩权停止偿还贷款，也是针对的《贷款合同》的履行，而真正出现不安抗辩事由的是买受人和开发商之前签署的《商品房买卖合同》。在这种情况下，买受人在交房前就承担了开发商的违约、破产的风险，而开发商、金融机构无须承担房屋交付不能的风险。此外，根据合同相对性的原则，买受人应当向房地产开发商提出不安抗辩权，而不是向贷款银行提出，能否穿透合同相对性原则，将不安抗辩权应用到贷款合同中，目前没有直接的法律依据可以参照。

2. 目前司法解释以及司法实务的变化

针对上述情况，笔者认为界定商品房预售合同以及关联合同的关系尤为关键。对于商品房预售合同的性质，早期的最高人民法院观点认为：商品房买卖合同与担保贷款合同之间的依存关系与合同联立情形相似。商品房买卖合同和担保贷款合同之间可能互相影响，发生效力上的关联。这一点在2003年最高人民法院发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第23条^[注4]和24条^[注5]规定中，可以找到依据。在司法实务中，买受人直接穿透合同相对性原则，在《商品房买卖合同》没有解除的情况下，向银行提出停贷请求，极易被认定为合同违约。但是，买受人可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条的规定维护自身权利。第21条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

前文提及的最高法民再245号判决书，是在商品房买卖合同已经解除的情况下，司法实践突破了贷款合同相对性，本金及利息返还的实体责任转由开发商承担，免除购房者的返还责任的判例。从这个判例之后，各地法院的判决有了明显变化，由之前判决买受人承担还款责任转而判决由开发商承担还款责任。

(二) 开发商承担贷款返还责任的法律分析

在商品房预售法律关系中，如果开发商能够按期交房，购房者按期还款，则上述两个法律关系可以得到持续稳定的发展。但是，如果开发商无法按期交房，则会出现开发商的违约行为。笔者认为开发商承担的贷款本息返还的责任，应当分为两个阶段。在买受人和贷款银行的贷款合同解除前，买受人逾期未归还银行的贷款本息应当由买受人承担，开发商承担连带清偿责任；贷款合同解除后的本息偿还，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020)》第十九条^[注6]的规定处理，即由开发商承担逾期贷款本息金额的责任^[注7]。

(三) 金融机构违规的责任承担

金融机构违规并不必然导致需要对买受人承担违约责任，其中涉及“行政监管”与“民事违约”行为的识别和区分问题，如果有证据证明银行存在违规发放贷款的过错行为，致使商品房项目烂尾时，相关合同主体应当承担的责任。

2010年4月住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确指出“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”因此，商品房预售资金是由房地产行政主管部门会同银行实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎，存在提前放贷或者根本未将资金放到监管账户里进行监管的情况，导致最后一道资金保障缺失。那么如果有证据证明贷款银行违反规定发放贷款，应当承担什么责任呢？

有的观点认为，银行未将商品房预售资金纳入监管账户，系银行违反行政法规的规定，应当承担的是行政责任。在民事法律关系中，因为银行并未向买受人承诺将资金打入监管账户，不构成对买受人的违约，因此无需承担责任。同样，对于银行提前放贷的情形，有观点认为，该情形仅违反银行行业内部的监管规定，业主提前偿还的本息属于清偿债务，并非损失，如买受人据此主张损失并无相关法律依据^[注8]。

对于银行存在违规行为导致资金未进入监管账户，应当承担的责任问题。笔者认为，银行作为专业的金融机构，对于购房的按揭款应当进入预收款专用账户是明知的，同时银行对于预售资金存入非专用账户的风险应当是知晓的，其行为的违规是房地产项目烂尾的间接原因。因此银行应当根据公平原则承担缔约过失责任，买受人可以主张阶段性暂停还贷^[注9]。但是要说明的是，银行依约发放贷款后，买受人以银行未履行资金监管义务为由强制停贷构成违约，应当承担违约责任^[注10]。在司法事务中，对于银行存在违规行为的举证责任，仍然被认定为买受人的举证责任。

房屋买卖合同与借款合同是不同的法律关系，购房者与银行应各自承担相应合同关系项下交易风险，尤其对于楼盘烂尾，应当充分考虑购房者与银行之间的利益平衡，以及公平原则的适用。

对于业主而言，一面是烂尾楼，一面是高额的按揭贷款，但停贷并非最稳妥的选择，可能存在的征信风险只会雪上加霜。因此，业主应从开发商是否存在破产清算可能性、是否有续建复工可能性、房地产未来预期以及结合自身经济实力等角度进行综合判断，选择最优路径，以实现妥善解决。在笔者所参与的一起房地产破产重整案件中，涉及两个房产项目停工停建，管理人通过向业主解释如解除购房合同，进入破产清算则将归于普通债权，如未解除，债权清偿顺位则具有一定优先性等法律问题，同时在政府的大力支持下推动“保交楼、保交房、保稳定”政策的落实。所以，笔者认为业主贸然选择停贷并非明智。

对开发商而言，尤其是目前正在经营的开发商，需要加强企业的内控与合规管理，时刻关注项目资金的调用、账户管理、信贷风险等，建立较为完善的合规风控机制，避免一味的追求发展规模等导致资金链断裂，引发群体性事件。

对金融机构而言，从内要严格内控管理，做到监控、识别和预判要落实银行违规放贷、监管失职责任，做好保护屏障，中国人民银行各分支机构、各银监局从外应加强辖区内对金融机构房地产信贷管理，加大对违规行为的处罚力度，以促进房地产市场平稳健康发展。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！风雨不动安如山。总之，购房问题关系民生稳定，房产企业发展也关乎国家经济，银行业在其中更是起到搭建通畅、安全桥梁的作用，三者的良性循环才会有利于房地产行业的向好、向上发展。