抵押房产尽调流程及审核要点 房产抵押不良资产的特点及处置流程

　　在对抵押房进行尽职调查时，依然可以按照“四步走”进行。

　　▌审阅抵押合同：
　　（1）合同是否完备，有否原件；
　　（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；
　　（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；
　　（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；
　　（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；
　　（6）抵押担保的范围；
　　（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；
　　（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；
　　（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；
　　（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；
　　（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；
　　（12）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；
　　（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；
　　（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；
　　（15）有无违反《合同法》第52条导致合同无效。
　　（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；
　　（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。
　　▌审阅抵押登记凭证：
　　（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；
　　（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。
　　▌核查抵押人主体资格：
　　（1）抵押人是借款人还是第三人；
　　（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；
　　（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；
　　（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；
　　（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；
　　（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。
　　▌核查抵押房产：
　　（1）是否法律禁止抵押的物品；
　　（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；
　　（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；
　　（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；
　　（5）抵押房产是否在建工程；
　　（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。
　　▌再核查：
　　（1）借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；
　　（2）有否其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；
　　（3）有否抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；
　　（4）抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；
　　（5）有否抵押人出具的抵押房产（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；
　　（6）抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；
　　（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；
　　（8）有否第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；
　　（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；
　　（10）抵押房产有否涉及各类纠纷；
　　（11）有否涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、有否第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。

　　▌（一）核查产权情况
　　对有《房地产权证》的房产，可到房产所在地的房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产的权属登记、抵押、查封等情况，查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告登记的房产，可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。
　　如果查询人有特殊办法，甚至可以查阅到该房产的全部档案（更为稳妥）。如果投资者（或相熟之人）正好有另案以抵押人为被执行人的，可以委派律师利用另案手续（或向法院申请调查令）查询该房产的档案。
　　查询后可获得该房产以下全部或部分信息：权属信息，包括：房产登记号，地址，地号，图号，权属人，共有人，建筑面积，共用地面积，建基面积，图则（四至），使用性质，权证号码，权属来源（自建、购买、分割、承继），所在土地使用权的证号，结构层数，楼层分布及功能，使用期限，已转让、已分割单元，欠费类型，限制转移，历史遗留问题，所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续，行政处罚，购入价格等信息。
　　▌（二）核查查封情况
　　如果抵押房产被法院另案查封、未处置，应到相关法院核查：
　　（1）抵押房产（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；
　　（2）首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；
　　（3）本案债权人有否对首封法院拖延处置提出异议；
　　（4）本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；
　　（5）其他轮候查封的大致情况。

　　▌（一）查看位置
　　通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。如位置不明确，可尝试通过四至图作为参照物查找。
　　▌（二）找到现场
　　（1）能否找到标的物，是否灭失；
　　（2）标的物的地理位置是否良好，周边道路交通路网状况是否良好。
　　▌（三）查看现状
　　（1）（若是在建工程）工程进度；
　　（2）结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况；
　　（3）当前用途；
　　（4）对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；
　　（5）是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；
　　（6）是否需要加固补强；
　　（7）有否被部分拆除、损毁；
　　（8）是否具备独立使用功能；
　　（9）抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物；
　　（10）物业管理情况（注：尤其是商业物业，需询问收费标准）。
　　▌（四）查看使用情况（重点）
　　核查该房产由何人使用或控制。如果该房产非抵押人使用，需查明：
　　（1）是否属于借用、占用、租赁还是闲置；
　　（2）如属借用应了解使用人与抵押人的关系；
　　（3）如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因（是否恶意）；
　　（4）如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生；
　　（5）如使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，尤其应注意，必须取得相关证据或信息；
　　（6）有否被公益性或行政性或特殊单位使用。
　　▌（五）查看相邻情况
　　（1）会否被其他地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等，从而影响其使用及价值；
　　（2）周边地块的开发利用情况（是否属于商住区、工业区、未开发区等）,商业氛围情况；
　　（3）周边是否有污染源；
　　（4）有否配套的物业，如配电房、宿舍等；
　　（5）抵押房产是整体物业还是物业的一部分（例如酒店的某层），该物业是否属核心部位或主体部分；
　　（6）所在区域是否还有牵连物业（需整体才能处置，或整体处置才有价值，例如配套停车场等）。

　　比对上述调查结果，动用人脉、关系网，或利用数据库，或借用互联网搜索引擎，或登录政府网站及收费网站，继续选择性地综合核查以下内容：
　　▌（一）权属状况
　　1、权属灭失（注：最大陷阱）
　　（1）是否存在已转让、已抵债、已分割、已房改但未办理过户手续的情况；（2）有否已被征收、拆迁、置换但原权属证书未注销的情况；
　　（3）会否因主管部门失职，一物多证，本证的实物其实不存在；
　　（4）实物是否已被拆除、损毁。
　　2、权属瑕疵
　　（1）是否未付清受让价款而与原权属人有争议；
　　（2）是否已接管或控制房产；
　　（3）是否存在抵押人以房产作价入股或作为出资条件、合作条件的情形；
　　（4）是否因未付清价款而由转让方约定保留所有权或保留行使解除买卖合同的权利；
　　（5）如属抵押人受让或抵债所得，是否已履行了受让合同或抵债协议/裁定约定的义务；
　　（6）是否与所在地块的权属人不一致；
　　（7）房产所在地块是否属划拨用地。
　　3、权属人情况
　　核查：抵押人是否项目公司，而该公司的主要财产是否只有该房产。
　　▌（二）纠纷情况
　　1、权利纠纷
　　（1）是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、价款、侵权、共益、一物多卖、实物分割、企业改制等纠纷；
　　（2）是否涉及与原土地权属人（历史）纠纷、原转让人纠纷、小业主纠纷。
　　2、其他纠纷
　　核查：
　　（1）是否属拆迁房、廉租安置房、置换房；
　　（2）是否涉及小业主问题或职工安置问题；
　　（3）是否涉及与强势部门/人士（如军队、地方政府、黑恶势力）有利益冲突；
　　（4）如属预购房产且未交收实物，开发商是否配合移交房产及配合办理权证；
　　（5）有否被第三人在抵押房产上加建、扩建建筑物，或添附构建物，或装修从而产生（或隐藏）纠纷。
　　▌（三）规划建设情况
　　1、规划情况
　　（1）有否违反规划报建条件，或违反建筑物的规划用途；
　　（2）所在区域的总体控规；
　　（3）有否政府主管部门出具的如《会议纪要》、《批示》、《函》等限制或支持该房产的改造和建设的文件，如同意三旧改造等。
　　2、报建情况
　　（1）消防验收手续；
　　（2）房产权属人与地块权属人是否一致。
　　3、征收拆迁可能
　　（1）是否会被征收（含政府借用）、拆迁；
　　（2）预计征收、拆迁的时间；
　　（3）征收、拆迁的原因；
　　（4）征收方式，有否补偿及补偿标准、补偿款发放时间，补偿款是否已被其他法院截留；
　　（5）抵押人对征收拆迁的态度。
　　 ▌（四）欠债情况
　　核查：
　　（1）是否存在优先受偿权（如工程款）；
　　（2）所在地块是否拖欠出让金、市政配套费；
　　（3）是否拖欠转让价款、物业管理费、水电费、供暖费、环保费等；
　　（4）是否拖欠税费或具地方特色的费用。
　　▌（五）市场价值
　　（1）有否评估报告及评估方法是否妥当；
　　（2）所在区域近期同类房产的市场价格，预扣税费后，预计该房产的大致价值；
　　（3）如果该房产正出租，可按其月租金×100倍快速预估其价值；
　　（4）结合相邻区域的物业情况，初步研判该房产是否有连片改造或改性、大幅升值的可能。

       房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。
       由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。

       我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在上海徐汇区的面积合适、产权清晰商品房，从房产的位置以及属性来看，这是一笔极好的不良资产，处置方能够获得很好的利润。但是，不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多，处置时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。
       假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下：
       处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。
       借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。
       胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评估的流程（如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同），这也会花一些时间。
       在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。
       最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。
       以上是最顺利的处置流程，但是就算最为顺利的处置流程中，也有几个非常不可控的时间：
       法院开庭时间和司法拍卖时间，但是这两个时间都是比较可控的变数。

      1.在法院发送《诉讼文书》后，发现借款人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”也就是说在借款人跑路的情况下，需要等待60日，才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。
       2.一般来说开审后处置机构申诉的可能性极大，但是不排除败诉的可能性。如果败诉那么又得上诉，上诉得时间会非常漫长而且不可控，如果超过了债务得追诉期，那么这笔不良资产不能产生任何价值。
       3.在很多情况下，处置机构都会胜诉。只是在执行判决的时候会遇到非常多的情况。第一种情况时房里住的有租户，并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式时法院出马成功劝离了租客，一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是，有可能无法劝离租客，这个时候法院无法强制执行，就只有等待租赁协议到期，如果租赁协议太长，就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离，这里一般会有一个不短的谈判期。
       以上两种情况都算是能够处理的，最无法处理的情况时这是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行，只能是处置机构和借款人长期谈判，这种情况的发生也能从侧面表现出处置机构的尽职调查做的太差，如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。
       一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。
       如果把上面的变数都加上，除了是唯一房产的情况，最长的不良资产处置时间差不多是1年半。这种处理方式明显的效率低下，但是这是合理合法的处理方式，一般来说不良资产处置公司都是私募的形式募集购买不良资产的资金，这类资金对收益要求非常高，并且都会有极为明确的投资期限，所以不良资产处置机构面临最大的风险在于无法预估资产处置时间，造成的无法到期兑付私募基金投资者的收益。

       1.首先，寻找借款人。上述的一个变数是无法找到借款人，而用不违法的方式寻找借款人，找到的概率就会非常高。
       2.当处置方找到了借款人后，会和借款人商议直接私下把房产过户给第三人。
       3.房产一旦过户给第三人后，一般会委托房地产中介迅速出售房产。
       这种处理方式减少了许多变数，资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。
       以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣，但是单从资本收益的方面考虑，最好的方式是第二种。但是从合法合规的角度，最好的处理方式为第一种。实操中其实更多是两种方式相结合。

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