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粤港澳三地共建大湾区，对标的是世界一线湾区和世界级城市群，是国家重点发展战略的部署。粤港澳大湾区科技创新金融资源丰富，是重要的科技产业、金融服务业、航运物流和制造业中心，区域城市建设和地产开发均比较成熟，土地增值十分明显，成为投资市场又一重要热点。在粤港澳大湾区发展的历史机遇下，广州成为价值洼地。城市更新成为广州深度城市化、推动城市转型、产业升级的必然选择。
城市更新主要体现在“三旧改造”，“三旧改造”包括“旧村改造”、“旧城镇改造”、“旧厂房改造”，而旧村改造是当今城市更新的最显著效益最高的版块，今天我们来谈谈旧村改造的投资拓展工作如何开展。
中国改革开放40多年，经济飞速发展，城镇化率已达到60%，城市发展质量、配套、城市土地利用率低等原因，已经不适合当前城市发的需要。其实早在90年代就有提及过城市更新的概念，但进度一直在探索阶段，广州在2015年成立城市更新局，体现的政府对城市更新工作的决心与动力所在。
“三旧”改造的价值主要体现在第一、社会价值，如：提升从城市公共环境、公共配套保障住房，最大程度上为市民得到最先进的城市服务。第二、业主价值，如：改善居住环境、提升物业价值、物业合法化等。第三、政府价值、如：提升GDP、增加税收、资源整合等，第四、企业价值，如：在市中心获得优质土地资源、提升后期物业运营能力、增加企业的多样性降低业务单一性时遇到的风险。
城市 |
改造方式 |
广州 |
政府主导、全面改造、微改造 |
深圳 |
市场结合、全面改造、综合整治 |
佛山 |
产业升级、功能调整 |
广州市：
① 村集体改造意愿及方式表决 |
② 纳入政府城市更新年度计划 |
③ 基础数据调查、认定及公示 |
④ 片区策划方案编制及审批 |
⑤ 实施方案编制、代表表决 |
⑥ 区政府或市城市更新领导机构审批 |
⑦ 实施方案经权属人表决 |
⑧ 实施方案批复生效 |
⑨ 住宅签订《补偿安置协议》 |
⑩ 房屋拆除——项目建设——竣工验收——分房确权 |
深圳市：
① 意见征集 |
② 土地房屋信息核查 |
③ 计划申报审批 |
④ 土地房屋确权 |
⑤ 规划编制审批 |
⑥ 搬迁补偿安置 |
⑦ 协议签订 |
⑧ 实施主体确认 |
⑨ 房屋拆除——土地出让开发——回迁销售 |
佛山市：
① 项目前期摸底调查 |
② 旧改目标项目立项 |
③ 旧改项目规划 |
④ 编制补偿方案 |
⑤ 规划编制初审 |
⑥ 村集体表决通过补偿及集体转国有方案 |
⑦ 村集体与合作主体签订《旧村改造合作协议》 |
⑧ 补偿方案、改造方案、集转国上报区审核 |
⑨ 地块集转国，收储后协议出让开发商 |
⑩ 房屋拆除——土地出让开发——回迁销售 |
总结：广州市相对于深圳市来说市场化程度较低，基本上都是以政府主导的方式，而深圳市的话则以市场主导的方式，佛山市侧重于产业升级，市场程度一般。
1、“三旧”改造项目申请条件：
符合城市发展规划、年度实施计划、村民意愿。
2、“三旧”改造所涉及部门与工作人员：
分别有项目编制规划、国土、房产、土规、村集体等。
3、①地块“三旧”改造基础资料，②地块“三旧”改造经济性评估：
改造项目现状摸查数据：区位、性质、面积、容积率、使用年限、权属关系、土地证书等。
4、为确保改造项目城市基础设施、公共服务于市场利益达到平衡：
在确保基础设施相对完善下，对项目内部合理开发（公共设施用地占比不少于15%）。
改造项目规划：城乡规划、土地利用规划、界限范围、容积率、建筑面积、基础设施、保障性住房等。
5、“三旧”改造项目实施方案：
①改造范围内的基本情况
②土地利用现状情况；
③拟建设项目的使用功能；
④改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数等指标；
⑤拆迁协议补偿情况；
⑥投资成本效益估算；
6、“三旧”改造项目土地缺的前提：
取得确认后，进行工程项目立项，并开展房屋土地征收补偿安置工作，建筑物全部并完成规划用地手续，国土部门才可以办理新的国有土地证。
拆迁动迁环节几乎是整个项目的问题集中地，与村民沟通需要更灵活地处理。
7、“三旧”改造合作方式：
①合作开发；②购买资产；③股权转让；④其他方式；
其中合作开发是目前的主流方式。
8、“三旧”改造补偿方式：
①产权置换；②产权置换+货币补偿；③货币补偿；
其中产权置换是大部分村民的第一选择。
9、“三旧”改造方式收益分成：
按比例分成，这个视乎于开发商与项目方的谈判（开发商占比65%以上比较好），对于开发商占比越多越好。
①初步筛选意向项目：
提示：
A、可优先排除先要索要钱、中间人多、村里派别、村情复杂等。
B、了解清楚本村村领导人的作风，村民的对旧改的了解程度。
②现场地形勘察：
A、地块情况，村里的道路体系、人车进出位置。
B、村屋相邻关系，地块四至情况、周边环境，是否有不利于低开开发因素。
C、周边住宅、学校、医院、商业、公共交通距离项目的路程。
③项目交易模式：
了解交易详细信息，交易方实际控制人、交易价格、交易楼面价、交易模式（合作方式）等。
注意：土地权属来源是否清晰、是否存在隐藏股东、各种交易下的税费、原始有效的票据金额等。
④项目评估报告：
A、合作方、区位、面积、货值、政策法规等项目概况；
B、区域整体市场各物业价格、周边售价、未来预算售价、产品去化预估；
C、投资测算；
D、"SWOT"分析；
⑤项目立项操作：
A、根据评估可行性，进行项目立项，与改造主体签订合作改造协议。
B、房屋拆除——项目建设——竣工验收——分房确权/销售。
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