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物权优于债权是民法的基本原则，但是在特殊情况下，法律对某些特殊债权予以特别保护使其优先于物权，比如建设工程价款的债权与普通商品房消费者的物权期待权。在建设工程施工合同纠纷以及房地产纠纷案件，尤其是在房地产开发商作为主债务人进入破产程序时，建设工程承包人、金融机构抵押权人、商品房消费者等权利主体，往往会针对仍然登记在房地开发商名下的商品房主张各自的权利，多个权利主体的权利实现会产生冲突，此时不同权利人的权利顺位的确定，往往成为决定各自利益的关键。
最高法院关于《民法典》的理解与适用中的观点认为，根据《建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，上述权利主体的权利顺位为：交付了全部或者大分购房款的商品房消费者﹥建设工程价款优先受偿权﹥抵押权人抵押权﹥普通债权人的债权。明确上述权利顺位，对于解决与平衡司法实践中不同权利主体利益具有重要意义，但是上述权利顺位中的每一项权利都有各自的具体适用规则以及权利行使边界，尤其是建设工程价款优先受偿权与不动产买受人的物权期待权，在两者具体博弈对抗中，仅仅知晓二者的权利顺位无法真正解决现实中具体问题。
故此，本文结合《民法典》第807条的理解与适用、《九民会纪要》相关规定、《建设工程价款优先受偿权批复》《执行异议和复议》第28条、第29条、《建设工程施工合同司法解释》相关规定，对于建设工程价款优先受偿权、不动产买受人的物权期待权相关适用规则进行梳理，以其求得对具体问题的有效解决。
（二）《建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的规定
（三）《建设工程施工合同司法解释（二）》（法释〔2018〕20号）的规定
（1）建设工程的勘察人、设计人不享有优先受偿权
（2）合法分包合同的承包人、支解发包的承包人不享有优先受偿权
（3）实际施工人不享有优先受偿权，但可以通过行使代位权享有优先受偿权
（4）装饰装修工程承包人享有优先受偿权
（5）与代建人签订建设工程施工合同的承包人享有优先受偿权
3.建设工程价款优先受偿权的范围
（1）建设用地使用权不属于优先受偿权的标的
故此，根据《合同法》第286条（《民法典》第807条）以及《建设工程价款优先受偿权批复》的规定，承包人只能就其承建的建设工程折价或者拍卖的价款范围内主张优先受偿权，不能就是土地使用权拍卖价款主张优先权。在司法实践中，在将建设工程与建设用地使用权一并拍卖时，应当将建设工程与建设用地使用权分别进行价值评估，确定各自在拍卖总价款中的份额，以此确定承包人行使优先受偿权的范围。
（2）建设工程价款依照行政主管部门相关规定确定
根据《合同法》第286条（《民法典》第807条）的规定，建设工程施工合同约定的建设工程价款，均可以就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。根据《建设工程价款优先受偿权批复》第3条的规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失。
由于上述批复中的规定在司法实践中因操作性不强导致实际效果不佳，故此，《建设工程施工合同司法解释（二）》第21条，将上述批复中建设工程价款优先受偿权的范围，明确为依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定。根据原住建部、财政部发布的《建筑安装工程费用项目组成》第1条的规定，建筑安装工程费用项目按照费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。原建设部发布的《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定，工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金组成。同批复规定的范围相比，《建设工程施工合同司法解释（二）》第21条将承包人的利润纳入优先保护的范围，将工程价款利息、违约损失赔偿排除在外。
应当注意的是，上述规定中的“利润”应当限于已经完工的建设工程项目中的利润，不包括未完工项目可能产生的逾期利润。
（3）承包人的垫资款原则上属于工程价款优先受偿范围
在建设工程领域，开发商为了降低成本，要求施工企业垫资施工的现象较为普遍。根据《建设工程施工合同司法解释》第6条的规定，当事人对垫资和垫资利息有约定。承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。
根据上述规定，垫资施工为法律所允许。承包人垫付的资金，只要用于建设工程的施工，意味着已经转化为建筑工人的工资、材料等实际支出的费用，并物化到工程价值之中。故此，承包人的垫资应当属于优先受偿权的范围。
应当注意的是，在特定情况下，承包人垫资款项不属于优先受偿权的范围：一是承包人名为垫资实为借贷，垫资款项并没有实际投入工程建设；二是如果垫资款项作为承包人的投资款，作为建筑物建成后分成的依据，则不属于优先受偿权的范围。
（4）质量优质奖、提前完工奖属于优先受偿权的范围
在《汕头市建安（集团）公司与北京秦浪屿工艺品有限公司建设工程施工合同纠纷二审判决书》（（2100）民一终字第62号）一案的裁判说理中，最高法院认为，工程奖励费和赶工费，属于施工过程中的劳务报酬，应当纳入优先受偿权的范围。
《建设工程施工合同司法解释（二）》第21条第2款规定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿等主张优先受偿额，人民法院不予支持。《建设工程价款优先受偿权批复》第3条明确规定，因发包人违约造成的损失不属于优先受偿权的范围。故此，根据上述规定，无论是否因发包人原因导致的停窝工损失，都不属于优先受偿权的范围。
应当注意的是，承包人在正常施工过程中发生的借款利息，计入其成本费用，属于优先受偿权的范围。
（6）因发包人原因导致施工延期材料价格上涨的差价损失不属于优先受偿权范围
在《中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》（（2014）民一终字第56号）一案的裁判说理中，最高法院认为，建设工程价款优先受偿权的权利范围不包括因发包人违约导致的损失，包括发包人违约造成的停窝工损失和材料价差损失两项，均不属于建设工程价款优先受偿权的权利行使范围。
最高法院的上述裁判规则，实际上秉持了《建设工程施工合同司法解释（二）》第21条第2款、《建设工程价款优先受偿权批复》第3条规定的精神实质。
应当注意是，如果在正常施工期间原材料价格上涨，在承包人垫资施工时，该部分材料涨价的部分已经转化为建设工程价值，应当属于优先受偿权的范围。
根据《建设工程施工合同司法解释（二）》第19条的规定，建设工程质量合格的，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
根据最高法院关于《民法典》的理解与适用中的观点，上述规定的文义是，承包人享有建设工程价款优先受偿权的前提是建设工程质量合格，无需以建设工程施工合同的有效为前提。
（2）承包人行使优先受偿权必须以建设工程质量合格为条件
根据最高法院关于《民法典》的理解与适用中的观点，如果承包人完成的建设工程质量不合格，导致发包人的合同目的不能实现，其无权请求发包人依约支付工程价款；同时，建设工程质量不合格，通常不宜折价或者拍卖。
根据《建设工程施工合同司法解释（二）》第20条的规定，未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
根据最高法院关于《民法典》的理解与适用中的观点，建设工程价款优先受偿权并非当事人的合同权利而是法定权利，其成立不以当事人合意或者权利登记为条件，应当以法律规定的构成要件成就为条件。故此，根据上述司法解释的规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权不以建设工程的竣工为条件。
（4）承包人优先受偿权不以催告为前置程序
《建设工程施工合同司法解释（二）》第22条的规定，承包人行使建设工程优先受偿权的期限为6个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
根据上述司法解释的规定，只要发包人应当给付工程价款而尚未给付的，承包人就有权主张工程价款优先受偿权；同时，《合同法》第286条（《民法典》第807条）规定中使用的是“承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款”，即根据条文本意，承包人催告发包人在合理期限内支付价款是一种授权性规范，而并非是一种强制性的前置程序。故此，只要双方约定的应当给付工程价款的期限届满或者按照《建设工程施工合同司法解释》第18条确定的给付日期届至，承包人可以不催告发包人，直接请求行使优先受偿权。
（1）优先受偿权起算时间为发包人应当给付建设工程价款之日
《建设工程价款优先受偿权批复》第4条规定，承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程施工合同约定的竣工之日起计算。最高法院执行局《建设工程款优先受偿权适用法律的复函》（[2007]执他字第11号）规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，且为不变期间，不存在中止、中断、延长的情形。《建设工程施工合同司法解释（二）》第22条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为6个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起计算。
根据上述规定，首先，建设工程价款优先受偿的期限为6个月。其次，该期限为除斥期间，即其为优先受偿权的权利存续期间，不得中止、中断、延长。最后，一方面由于建设工程从工程竣工、验收合格到价款结算通常需要一个较长的时间；另一方面由于优先受偿权具有保障工程债权实现的担保物权属性，该权利的行使依赖于建设工程价款的确定以及该价款未获清偿，如果工程竣工之后长时间无法确定结算价款，按照《建设工程价款优先受偿权批复》第4条规定的起算时间，很可能因除斥期间经过使该权利落空。故此，针对实践适用中存在的上述弊端，《建设工程施工合同司法解释（二）》第22条将优先受偿权的起算时间规定为发包人应当给付建设工程价款之日。
根据最高法院民一庭的观点，对于分期施工、按照阶段付款的建设工程施工合同，承包人主张阶段性工程价款而合同继续履行的，应当以工程最终竣工结算后确定的工程价款应付时间作为优先权的起算时点。
根据最高法院民一庭的观点，建设工程施工合同中对于工程价款结算事项予以约定，包括预算工程价款、工程进度款、竣工价款、质量保修金等的支付方式、实现方式及数额，应以最终的竣工总价款的应付时间作为优先受偿权的起算时点。
根据上述规定，最高法院关于《民法典》的理解与适用中的观点认为，诉讼不是承包人行使优先受偿权的唯一方式，承包人可以与发包人协商将工程折价受偿。
针对司法实践中存在的上述问题，《建设工程施工合同司法解释（二）》第23条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
在金钱债权执行中，买受人购买不动产在满足上述四个条件时，尽管因为未办理过户登记而未取得不动产物权，但此时其具有的请求房地产开发企业办理过户登记的债权请求权，已经具有了物权期待权的属性，因而可以对抗作为普通债权的金钱债权的执行，其法理源自物权优于债权的民法基本原则。
（二）《九民会纪要》中的相关规定及实务处理规则
在司法实践中，由于存在买受人与被执行人恶意串通倒签书面合同以逃避执行的可能性，故此在认定买受人是否在查封前签订已经合法有效书面合同时，不能仅凭买卖合同这一单一证据，应当结合不动产合法占有的时间点、购房款的来源及支付方式等证据进行综合判断。
根据最高法院民二庭的观点，为了防止买受人与被执行人恶意串通逃避执行进而损害其他债权人的合法权益，在没有其他可靠证据支持下，被执行人对买受人有利的证言一般不予采信。
（1）认定占有房屋的相关证据
认定合法占有不动产应当遵循实际控制原则，在司法实践中认定买受人合法占有不动产的证据主要包括：买受人提供房屋交接单、入住通知单，以买受人为户名缴纳的物业费、水电费、煤气费、供暖费等支付凭证，在物业公司办理的装修手续，物业、邻居等提供的书面证明等。
（2）合法占有的认定
买受人应当基于合法有效的买卖合同对不动产实现占有，同时合法占有包括直接占有与间接占有，买受人直接入住属于直接占有，买受人将房屋出租属于间接占有。故此，买受人是否实际入住并非认定占有的必要条件。
房屋未办理竣工验收，关于买受人现实占有房屋是否构成《执行异议和复议规定》第28条第2项所指的合法占有，主要存在两种不同裁判规则。
第一种裁判规则认为，只有合法占有才构成第28条第2项规定的要件。根据《建筑法》以及《建设工程质量管理条例》的相关规定，房屋只有经过竣工验收才能交付使用，房地产开发企业向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人因违法交付而实现的占有，不是合法占有，不符合第28条第2项规定的要件。
第二种裁判规则认为，第28条第2项规定的合法占有，是指基于合法有效的买卖合同，房屋须经竣工验收合格才能交付使用，是出于对房屋安全使用的要求，是对房地产开发企业房屋交付条件的要求，其并非判断是否构成合法占有的依据；尤其是在因房地产开发企业的原因导致建设工程拖延验收时，买受人依据房屋买卖合同对房屋的占有构成合法占有。
最高法院民二庭对上述两种裁判规则并未形成定论，最高法院《九民纪要》理解与适用的作者，倾向于第二种裁判规则，即买受人现实占有未经竣工验收的房屋，不能认定为合法占有，尽管竣工验收合格是对房地产开发企业房屋交付条件的要求，但是只有经竣工验收合格的房屋，才能办理房屋产权登记最终发生物权效力。故此，只有经竣工验收合格的房屋，买受人基于合法有效的买卖合同实现占有，才能认定为第28条第2项规定的合法占有。
为了统一裁判尺度，《九民会纪要》第127条针对司法实践中的问题进行更为细化的规范，主要表现在如何理解《执行异议和复议规定》第28条第4项条件。根据纪要第127条的规定，在审判业务中，对于《执行异议和复议规定》第28条规定的前3项条件的理解与适用，基本没有歧义；对于如何理解买受人对于买卖的不动产的权利瑕疵不存在过错则争议较大，即如何认定买卖的不动产未办理过户登记并非买受人自身原因所致。
（1）买受人无过错的三种情形
纪要第127条规定了三种可以证明买受人无过错的情形：一是有证据证明买受人向房屋登记机构递交了过户登记材料；二是有证据证明买受人向出卖人提出了办理过户登记的请求；三是在不存在前述两种积极行为的情形时，如果买受人未办理过户登记有合理客观理由的，也可以认定符合条件。
（2）买受人无过错的综合认定
根据最高法院民二庭的解释，在适用第4项条件时，应当综合主观与客观因素来认定未办理过户登记的原因。主观方面，重点考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理过户登记的情形，或者买受人没有尽到合理注意义务。比如为避税而故意不办理过户登记，违反商品房限购政策导致的无法办理过户登记。客观方面，应重点考察是否存在因登记机构、出卖人以及其他属于买受人无法控制的原因导致的不能办理过户登记等情形，即不能归于买受人自身的原因。比如，出卖人未能取得建设用地使用权证、规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证，出卖人拒绝提供购房原始发票等资料，无法独立办理产权的车库，涉案房屋被法院查封等。
此外，在认定是否“非因买受人自身原因未办理过户登记”时，司法实践中，可以以同一楼盘、相近时间购买商品房的其他购房人办理过户登记的情况作为审查依据。
如果买受人与开发商签订房屋买卖合同，但房屋因被另案查封无法办理房屋所有权登记，在另案查封解除时，本案采取查封措施或者轮候查封生效，关于买受人对未能办理不动产权属登记是否存在过错，司法实践主要存在两种不同裁判规则。
第一种裁判规则认为，买受人对本案中无法办理房屋登记不存在过错。理由主要有两点：一是由于买受人在房屋被另案查封的情况下，未能尽到审查买卖房屋是否存在权利负担的注意义务，相对于另案查封措施而言，买受人对于无法办理不动产权属登记存在过错；二是在另案查封已经解除时，本案审查的执行措施并非另案的查封措施，在因本案查封生效导致无法办理不动产登记的，并非买受人能够预见的情形，因本案查封造成买受人无法办理物权登记，对于本案而言，不应认定买受人存在过错。
第二种裁判规则认为，买受人在本案中亦存在过错。理由主要有两点：一是《执行异议和复议规定》第28条赋予买受人在特定条件下可以对抗金钱债权人执行的物权期待权，是在不动产登记制度不完善的情况下对其提供的优先保护，为了避免利益失衡，应当严格把握适用的条件；二是买受人在房屋被另案查封后与房地产开发企业签订买卖合同，一方面说明其可能没有尽到合理注意义务，另一方面表明如果其明知买卖房屋存在权利负担依然订立合同，应当承担无法办理权属登记的风险。因此，买受人在执行标的被另案查封后签订房屋买卖合同，在本案查封生效前未能办理房屋权属转移登记的，应当认定买受人在本案中存在过错。
应当注意的是，最高法院民二庭对上述两种裁判规则，并未提出倾向性意见。
5.关于车库、车位的实务处理规则
在执行异议之诉中，第三人对车库、车位提起执行异议之诉并请求排除金钱债权的强制执行的，实务中通常按照以下规则处理。
（1）具有独立产权的车库、车位
对于具有独立产权的车库、车位，买受人以其已经支付价款并且取得所有权的，参照《执行异议和复议规定》第28条的规定处理。
（2）仅具有使用权的车库、车位
（二）《九民会纪要》关于商品房消费者物权期待权与抵押权的关系
（三）《九民会纪要》中的相关规定及实务处理规则
（1）关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解
关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，主要是指两种情形：一是与涉案房屋在同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，根据最高法院民二庭的解释，其中不包括设区的市的“区”；二是尽管商品房消费者名下已有一套住房，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神，比如买受人家庭人口较多，为了改善居住条件再次购买一套住房的情形。
关于“已支付价款超过合同约定总价款50%”，《九民会纪要》第125条认为，如果商品房消费者实际支付的价款接近50%，并且已经按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照法院的要求交付执行的，可以认定符合《执行异议和复议规定》第29条第3项的规定。
在司法实践中，房地产开发企业通常在项目开发过程中，出于融资需求将在建工程向银行等出借人办理抵押权登记，即在商品房消费者订立商品房买卖合同之前，抵押权人的抵押权已经在先设立，此时商品房消费者的物权期待权是否优先于抵押权。
（1）司法实践中的争议观点
在司法实践中主要存在两种争议：第一种观点认为，商品房消费者具有的购房款返还请求权属于债权请求权，依照物权优于债权的民法基本原则，购房款返还请求权不能优于抵押权。第二种观点认为，商品房消费者基于其生存权益，其返还购房款的请求权可以对抗抵押权人的抵押权、承包人的优先受偿权。
（2）最高法院民二庭的观点
最高法院民二庭在《九民会纪要》理解与适用中采纳上述第二种观点，即商品房消费者依据《建设工程价款优先受偿权批复》取得的优先权是一种法定优先权，立法的目的在于保护商品房消费者的生存权，对于该生存权特殊保护的含义，应当既包括在商品房正常竣工交付时其物权期待权可以对抗抵押权人的抵押权，也包括在商品房未能竣工时其购房款返还请求权亦可以对抗包括抵押权人在内其他权利人的权利。
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