中海近20亿斩获万科广信资产包两宗政府收储地块

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来源：广州公共资源交易中心、时代财经、21世纪经济报道、好地网广东等

 

刚刚，广州再成功出让一宗涉宅地！

宗地为荔湾区浣花路以南、花地大道南以西AF0215021地块(紫兰苑)，被中海地产以底价199220万元竞得，折合楼面价25089元/m2。

地块位于浣花路以南，靠近地铁1号线的花地湾站、坑口站直线约不到600米距离，居住氛围浓厚。

周边有坑口小学、鸿图苑小学等教育设施，以及中医药大学热带医学研究所中西医结合医院等医疗卫生设施。

地块出让面积13380㎡，容积率6.57，最大建筑面积87906.6㎡，其中住宅69050.6㎡（占比78.5%），商业商务16740㎡（占比19%），公服配套2116㎡（占比2.4%）。

据出让要求，竞得人需配建首层向上商业商务物业计算容积率建筑面积不少于8500㎡，建成竣工并通过相关部门验收合格后，由广州市荔湾区人民政府指定部门按10000元/㎡的价格回购，

此外，地块部分涉及地铁一号线保护范围及在建地铁二十二号线区间隧道范围，竞得人应在办理下一步规划审批手续前取得城市轨道交通经营单位意见。

地块周边2公里范围内，近两年成交2宗涉宅地：

1.今年4月4日，武汉城建经摇号以封顶价19.3亿元竞得花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块（相距1.7公里），溢价率15%，成交楼面价32200元/㎡。

2.2020年12月4日，保利以底价28.5亿元竞得芳村大道东以西、培真路以北广摩地块（相距1.8公里），成交楼面价24212元/㎡，项目案名为“保利越秀·天启”。

目前周边有多盘在售、待售，带装修在售售价在4.8-6.7万/㎡之间。

来源：好地网广东

地块属于广信资产包

据了解，地块归属于万科551亿元拍下的广信资产包中的一部分。

地块所处的花地湾板块是广信资产包中最庞大、最核心部分，拥有占地约1500亩的商品住宅用地。近些年来，万科围绕花地湾进行连片盘活开发，万科广汇天地金域曦府、臻园以及朗庭均是资产包转化项目。

拟挂牌出让的紫兰苑地块，图片来源：时代财经摄

其中，紫兰苑地块已有大片土地被工业围挡包围，往远处眺望能看到正在建设中的金域曦府；在地块另一侧的临街商铺，同样被搭建的大片竹木脚手架围住，地面有施工痕迹，而商铺内部则已腾空。

紫兰苑地块沿街已清退的商铺，图片来源：时代财经摄

据了解，此前转化的广信资产包项目并未通过招拍挂形式，而是由万科直接盘活开发。此次地块为何流入招拍挂市场？

针对地块挂牌原因，广信资产包运营主体广州市万溪企业管理有限公司（下称“广州万溪”）回复时代财经称，这两宗地块为政府主动收储，从而以招拍挂形式出让。另有知情人士表示，尽管广州万溪拥有地块的权益，但至今为止尚未开发，处于前期的原始状态，政府收储也是土地盘活的一种方式，一级土地整备工作也将由政府主导。

据时代财经了解，2023年2月，荔湾区各街道召开了高质量发展大会，定下荔湾区“GDP增长6.5%以上，固定资产投资增长20%、力争达到600亿元”的目标。其中，紫兰苑、蕙兰苑所属的东漖街，在会议上提出2023年的重点工作之一为加快推进东漖城中村改造进度，专项攻坚，尽快完成花地湾南蕙兰苑、紫兰苑土地收储。

上述落款为“荔湾区东漖经济联合总社”的告示亦显示，为加快推动荔湾区经济建设高质量发展，将对原广信花地湾南紫兰苑地块实施政府收储。

有不愿具名的旧改业内人士认为，一般资产打包之后不会再重新单独出让，但广信资产包涉及情况复杂，不排除企业与政府对此有相应的协商与平衡机制。“经过这两年的市场，对政府来说也需要通过卖地指标来提振信心，因此相应加快优质地块的收拢出让，同时也能促进旧城区改建和加速城市面貌焕新。”

广州土拍市场平淡持续

据了解，广州本月拟将出让的10宗地块竞拍已经成交过半，土地市场的局势也逐渐明朗——有且只有确定性高而且能够实现较好回报的地块才能够吸引房企参与，而边缘区域或者质素一般的地块，即便地价合理但也可能因为操盘难度过大而被放弃。

因此，在现在的土地市场上，能够观察到一个现象是，热门地块摇号的现象频现，但最终比拼的并不是资金实力或者操盘能力，而是运气决定了最终归属；市场也有将一些久违面孔摘得地块的情形解读为嗅觉灵敏捕捉到了机会，但实际上也并非如此，在明确的盈利空间下，这些企业参与其中是再正常不过的商业行为。

同时，广州本轮土拍虽然也可称之为“冷热交织”——在最新批次的土地出让中，拟出让的5宗地块以2宗触顶摇号、2宗流拍以及1宗提前摘牌宣告结束，最终成交总价为23.3亿元。

虽然确实有部分地块热度不错，但这并不能断定市场回暖，细究其逻辑，还是能够看到房企的谨慎。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示从投资策略来看，目前房地产市场已经进入到一个高度分化的阶段，楼市冷热不均也带来了土地市场的分化，即便是同一个区域的不同地块，其拍卖结果也可能大相径庭。对于开发商而言，仅仅关注区域及板块市场的表现是不够的，一地一议、精准研判是房企投资的标准动作。

一位华南房企的总部人士对21世纪经济报道记者表示，今年的情况和去年不一样，去年除了那几家国央企还有城投大家基本都是在收缩不拿地，今年好的地可能也会去试试手气，拿不拿得到另说，反正大家都看好的地块肯定不差。

这也可以看出，在大浪淘沙以后，房企对于片区和地块的研判已经无限趋于一致，当前的土地市场似乎陷入了一个“怪圈”。

一个可见的现象是，以往房企可能依靠产品力或者服务力将地块赋予高于同行的溢价，这使得这种品牌力强的房企能够在举牌过程中给出相对较高的竞价获得地块。

“有些房企利润率高，能够赚得比别人多点钱的原因就是他们的设计规划比较厉害，图纸一画配比一出，它们测算的利润可能就比别人高那么一两个点了。”一位头部房企营销条线的人士对21世纪经济报道记者分析称。

但是在当前好的地块几乎都需要摇号的背景下，房企在拿地阶段所能够比拼的似乎就只剩下了“运气”，尤其在广州这类仍然相对被看好的市场，未来“冰火两重天”的现状或将持续。

实际上，广州土地市场虽然表现出了“热”的一面，但从楼市看来，广州整体成交仍然低迷。

据广州房中协统计数据，2023年5月（统计周期为2023年4月26日至2023年5月25日），广州市二手住宅整体（中介促成 自行交易）共网签8771宗和88.06万平方米，环比下降12.65%和11.93%。

进入6月，市场也并未有明显好转。克而瑞统计数据显示，2023年6月第2周，广州商品住宅成交1207套，成交面积13.71万平方米，环比下降14.47%。

地市楼市双承压，广州房地产市场压力仍在。在此前提下，广州市场是否会有政策面的优化也频繁被讨论，但从此前广州远郊区域频繁被传优化限贷限购政策优化但却未落地的实际情况来看，广州政策面再出利好可能性并非很高。如此背景下，广州房地产市场也将维持当前平淡趋势。

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