房贷利率新政正式实施！46个问答读懂LPR！

LPR是由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心（CFETS）计算得出并公布的基础性的贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。

主要有五方面：一是以公开市场利率（MLF）为基础报价生成，二是增加5年期品种，三是报价行范围扩大，四是报价频率由每日改为每月20日，五是计算方法由加权平均改为算术平均（这使小行的报价权重和工商银行等大行的报价权重一样）。

简单来说，经历此次改革后，LPR才真正进入实战环节，即贷款后续逐步都要过渡到LPR加点的方式。

目前共有18家报价行：工行、农行、中行、建行、交行5家国有大行，中信银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行5家股份制银行，西安银行、台州银行2家城商行，上海农商行、广东顺德农商行2家农商行，渣打银行、花旗银行2家外资银行，微众银行、网商银行2家民营银行。

LPR目前有1年期和5年期以上两个期限品种。一般贷款都是参考1年期LPR，房贷主要参考5年期以上LPR。1到5年之间贷款利率银行可以在两个LPR品种中二选一。

自2019年8月20日起，每月20日（遇节假日顺延）上午9时30分公布。

18家LPR报价行向CFETS提交报价，原则上应为其最优贷款客户的利率。报价以5BP为步长，报出的格式为MLF加点（亦可为减点）。CFETS去掉最高最低价后对剩余16家算术平均，向0.05%的整数倍就近取整得出LPR。当然，不同银行最优质客户资质不一样，而且每家银行的负债端成本不一样，资本管理的成本不同，流动性管理成本不同，所以每家银行LPR报价也会不同。

可在CFETS或人行网站上查询。网址为：www.chinamoney.com.cn中的“贷款市场报价利率”栏目或www.pbc.gov.cn首页右侧“贷款市场报价利率（LPR）”栏目。

首先，新LPR应和此前1年期贷款利率的9折比才具可比性——即和4.35%*0.9=3.915%对比。即如果LPR利率最终定价低于3.9%，方可认为存在弱降息。

同时，尽管目前1年期MLF利率是3.3%，和3.915%相比已有大幅下降；但从MLF到LPR还有一个加点的过程。这个加点幅度如果接近60BP，那么实际上最终的LPR就会和当前央行一年期指导利率基本持平，也就谈不上降息了。

如果要进行彻底的利率并轨，显然LPR应参考更市场化、更高频的政策利率。当前的MLF有以下几个缺陷：

①覆盖的机构范围不够广。目前只有大中型银行（国有、股份制、大型城商行等）可向央总行申请MLF；而中小银行只能向央行中心支行申请SLF（期限短，量很小，几可忽略）。如果长期都以MLF作为LPR基准，那么MLF势必需要大幅度扩容，覆盖广大中小银行。

②LPR每月都需要报价，但MLF并非每月都有续作，每次也非每家银行都续作，偶发性比较高。

③MLF市场化程度不高，仍然是央行的一个指导利率，几个月可能也只变动一次，并不能及时反映市场波动。

可能还是有很长路要走。首先，一年期LPR如果一直参考MLF，那么MLF自身很多方面需要改变；或者未来需改为参考更加市场化的金融市场利率。其次，要确保18家报价行内部的定价充分市场化，才能真正让贷款利率的风向标LPR市场化。同时，放开价格指导之外，央行对贷款放开量的指导亦不可欠缺。

LPR本身充分反应市场利率波动，未来更多贷款合同可能基于LPR做浮动利率贷款。从企业角度可能有对冲利率风险的需求。银行角度也有管理银行账户利率风险的需求。所以基于LPR的利率衍生品（如IRS等）应该是市场需求。

即便央行近期就降低MLF利息，而且主动引导LPR利率下行，但是将LPR传导至小微、民企，让这些企业的融资利率下降，依然非常困难。

这主要是因为近几年，风险溢价随着违约率的上升而不断抬升。虽然无风险利率（以国债利率为代表）大幅下行，但是由于风险溢价大幅度上升，总体融资成本仍然在上升。同理，即便LPR开始下行，普通企业的融资成本仍然难以下行。要改变这个现状，实际需要的改变比降息还要复杂很多。

可以看到，确实近几年政府也在大力推进改革，比如完善破产制度和知识产权保护，多元化抵质押品，打击逃废债，建立失信惩戒机制，加大对民营企业家的保护......虽然改善普通企业融资环境重要举措在陆陆续续落地，但是要见效果，仍然还有很长的路要走。

推动利率市场化一直是央行货币政策司的主要使命，所以具体执行相关政策细节包括对银行的考核和监管是货币政策司和地方的货币信贷处。

首先，LPR报价行都是符合宏观审慎管理要求、财务状况良好，且在同类型银行贷款市场中有较强影响力、具较强定价能力的银行。这些银行的报价代表性较强，能充分反映市场利率变化情况。这次特地新增的8家银行分别有外资银行2家，民营银行2家，城商行两家，农商行两家，主要就是希望LPR能广泛反应不同银行对应的不同客户群的报价。

其次，人行将指导市场利率定价自律机制对报价行的报价质量进行考核，重点考察报价的真实性、有效性，杜绝违规报价行为。人行还将指导市场利率定价自律机制根据考核结果，定期对报价行进行动态调整，确保LPR报价质量。报价后，为了形式上合规，可能每家报价行都需要按照其报价水平给其优质客户做一些贷款投放。

同时，由于LPR全市场最重要的利率风向标之一，算术平均的计算方式使得18家银行不论规模大小都对LPR有同等影响力。这尤其对中小银行而言无疑是给予了至高无上的荣耀。而且成为LPR报价行后，中小银行可获得直接和央行总行货币政策司对话的机会（此前8家中小银行都是地方中心支行管理，没有机会和央总行货币政策司业务沟通）。在部分额度及市场准入方面，极有可能被给予政策倾斜。

二、贷款与LPR

2019年8月16日以后，各银行新发放的贷款应主要参考LPR定价。但由于系统等原因会有所过渡。据21世纪经济，监管对LPR落地的要求是“358”。具体为：截至2019年9月末，新发贷款应用LPR作为定价基准的比例≥30%；截至12月末上述占比≥50%；截至2020年3月末上述占比≥80%。同时，相应比例体现在央行相关考核中。

2019年8月16日前已发放的、已签合同未发放的贷款，原则上利率仍按合同的约定执行，不调整定价基准。有需要的客户，也可在与银行协商一致后，将合同约定的参考利率基准调整为LPR。

LPR是贷款定价的参考利率，借款人实际支付的利率要在LPR的基础上，综合考虑信用情况、抵押担保方式、期限、利率浮动方式和类型等要素，由借贷双方协商确定。

需要注意的是，LPR定价不能用浮动倍数方式报价（笔者此前文章出现理解错误，特地这里纠正），而是在相应期限LPR的基础上加减点，即“LPR±XX个基点”或“LPR±XX%”确定。

整体来看，若LPR下降，会带动贷款利率水平降低。不过若从单个客户的贷款利率看，还要考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。

但是需要注意，虽然报价方式各家行需要按照LPR加点的方式来报价，但是最终贷款报价和LPR的相关性仍然取决于LPR报价的代表性和真实性，如果LPR报价只是因为央行窗口指导或者因为MLF下降而下降，那么最终实际贷款报价肯定会通过增加加点幅度补偿回来。因为银行最终贷款的成本核心是本行的负债成本+流动性管理成本+资本回报要求的成本+信用风险溢价，其中MLF对大多数银行而言在负债中占比很低甚至为0，这就意味着MLF本身变动对银行LPR报价加点过程中影响不大。

对于固定利率贷款，贷款的执行利率是固定的，不会因LPR变化而改变。对于浮动利率贷款，实际执行的利率将按合同约定的重定价周期，随LPR改变而改变。如合同约定按季重定价，贷款利率则会随LPR按季调整而变化，以此类推。比如房贷可以是每年或者每几年变一次，更不会每月变化。

每月20日的贷款可以选择参考当日新公布的LPR，也可由自主协商选择具体参考某一天的LPR，并在合同中明确约定。

固定利率贷款在合同期限内利率水平保持不变，按合同明确的某个时点/时段的LPR加减点确定具体利率。利率水平确定后，直至借款到期日都保持不变。

浮动利率贷款应在合同中约定，以一定的时间周期，按相应期限LPR加减某一确定的点差，来计算具体利率。

如一笔20年期浮动利率个人住房贷款，约定每年1月1日重定价，约定点差为+30BP（首套房），参考基准为上年12月20日5年期以上LPR。合同签订日为2019年9月19日，由于8月20日的5年期以上LPR为4.85%，则2019年9月19日至12月31日的利率为5.15%（=4.85%＋30BP）；若2019年12月20日的5年期以上LPR为4.95%，则2020年1月1日至12月31日的利率为5.25%（=4.95%＋30BP）。以此类推。

循环贷款合同签订日在2019年8月20日之前的，属于存量合同，在合同有效期内多次提款的，可按原合同约定的定价基准执行。8月20日之后签约的循环贷款属于新增贷款，原则上应参考LPR定价。

2019年8月20日之前，已签订授信合同和贷款合同，并在合同中约定了参考基准的，属于存量合同，可按原合同约定执行。8月20日之后签订的授信合同和贷款合同均属于新增贷款，原则上都要参考LPR定价。

有关政策中明确了参考基准的特殊类型贷款，目前仍按该类贷款的现行政策执行。人行已与相关政策制定部门进行沟通，将涉及贷款利率的参考基准调整为LPR，待相关政策明确后再作相应调整。

信托贷款、委托贷款等表外业务也应主要参考LPR定价。不过在央行具体考核指标中，这些暂时不纳入，考核指标主要是针对表内人民币贷款科目。

从明面上看，或者从长远来看，两者最核心差异是LPR是一个市场化的利率，而以前的贷款基准利率是央行的政策利率。所以央行可以说LPR是市场行为，不应过度解读。当然从短期来看，LPR政策性倾向仍然很强。

如果同样是降息，那么LPR利息下降也影响小很多。LPR报价降低和银行最核心的存款负债不相关，所以和此前的贷款利息降息（多数是存贷利息一起降）比要弱很多。

（1）央行此次新增了5年期以上的LPR品种。相对而言，5年期以上LPR政策性更明显，毕竟可以防止更多信贷资金流入房市。所以未来相当时间内预计该品种报价不会降低，也就是央行对该品种的窗口指导时间更长。1年期LPR短期可能受央行影响比较大，但随着各家银行定价市场化程度上升，1年期LPR报价会逐步走向市场化。

（2）1年期的LPR至少还可以参考MLF。而5年期以上的LPR目前看没有一个明确的参考锚。显然，增设5年期以上LPR的重点是为了给房贷利率的非市场化做准备，但因为短期缺乏一个公开市场的锚，所以预计5年期以上LPR或以央行指导为主。

（3）即便是1年期LPR，作为其基础的MLF仍具有很强的政策性色彩。详见第9问。