致力于分享金融与不良资产、投融资并购、房地产与城市更新、基金资管、资本市场、公司纠纷、税务筹划及疑难案例等干货。
来源：房地产导刊、公司公告、界面新闻、时代财经、上海证券报、中新经纬等
01
深圳市政府主动协调，
融创35.8亿转让深圳冰雪文旅城予华发！
1月4日，珠海华发发布《关于拟收购深圳融华置地投资有限公司 51%股权的公告》。公告显示，经双方友好协商，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司（下称“深圳融创文旅”）持有的深圳融华置地投资有限公司（下称“融华置地”）51%股权，该股权收购价款为35.7亿元，深圳融创文旅对融华置地的债权及利息的收购价款为1190.24万元。
华发股份表示，本次收购目的是为保障项目后续开发、销售、运营等工作顺利推进，维护股东权益。本次收购以现金方式进行，收购完成后，珠海华发将持有融华置地100%股权。据知情人士透露，为推动深圳冰雪文旅城项目尽快盘活，深圳市政府主动协调多方牵线，对解决项目目前的困难展开磋商谈判。融创与华发本次合作的落定，是在政策指引下，老牌国企华发主动承担，和融创双方共同探索出的企业创新合作、盘活项目的又一个范本。
在业内看来，本次出售项目股权实质上是融创的一次股权融资行为。
因为融创不仅保留了股权回购权，在股权转让后，融创还能继续运营管理本项目。
根据融创的公告，本次股转后双方还将设立合资公司，共同负责项目后续的开发建设及销售，冰雪项目及酒店项目的运营管理服务。
未来3年内，融创将项目股权转让给华发，不仅能降低整体负债规模、减少资金压力，还能继续发挥在冰雪产业中的建设、运营管理优势。出于对项目未来价值的看好，融创保留了51%股权的回购权。
融创中国在公告中表示，出售事项所得款项净额将主要用于偿还本集团当时为获取目标项目而获得的融资（本息合计约人民币20.94亿元），并解除本公司目前就该融资而提供的担保，从而也降低本集团整体负债规模、减少债务压力。
交割后，珠海华发应向目标公司提供股东借款以足额向政府相关部门缴纳目标地块的剩余地价款人民币63.55亿元。
融创中国预期会就出售事项录得除税前未经审核亏损约人民币5.1亿元。“鉴于本集团享有目标项目51%股权的回购权，因此有可能通过行使回购权分享目标项目未来升值价值，弥补当前出售事项的亏损。”
据了解，深圳冰雪文旅城是融创文旅在深圳的首个项目。2019年年底，在当年的深圳全球招商大会上，深圳宝安区和融创中国签订了总投资达367亿元的合作协议。2020年11月，融创与华发共同出资成立深圳融华置地，分别占股51%及49%，并以底价127.1亿元摘得该项目地块，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总建面约为131万平米。
在冰雪文旅资源匮乏的南方地区，深圳冰雪文旅城在当地政府的规划中很重要，2021、2022连续两年入选深发改重大项目，意图打造成为全球最大的室内雪世界文旅项目。作为融创近两年最后一批获得的文旅城资产，深圳冰雪文旅城尚处于前期开发阶段，项目公司两年未产生营收，后续还需要较大资金投入，并且受疫情及市场等多重因素影响，2021年12月以来，项目进入停工状态。
关于融创，还有一个利好消息。
1月3日晚间，数名债券圈资深人士对时代财经表示，融创所有境内债券的展期方案均获通过。DM查债通显示，融创房地产集团当前共有10只存续债券及ABS，存续规模合计151.67亿元。随后，1月4日，融创房地产集团有限公司正式宣布，公司总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。此次融创境内债券整体展期，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。同时，为保障投资人利益，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并创新设计了现金支付+小额兑付机制。
融创方面表示，展期方案通过后，将有效缓解公司未来3至4年的流动性压力，进一步改善整体财务状况，为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。这也是2021年以来，继富力地产、龙光集团之后第三家成功重组境内债的房企。时代财经从债券投资者处获得的最新版融创境内债重组方案显示，对于此前已展期的债券，融创计划进一步展期，自2024年9月9日起，每三个月兑付一次本金，本金兑付比例为5%、10%、20%、20%、20%、25%，最后一期本金兑付时间为2025年12月9日。对于此前未达成展期的债券，融创计划自2024年12月9日起，每三个月兑付一次本金，本金兑付比例为2.5%、2.5%、5%、5%、5%、20%、20%、20%、20%，最后一期本金兑付时间为2026年12月9日。新的方案还增加了增信措施，其中，“H融创05”、“H融创07”、“PR融创01”、“H融创03”增加偿付保障措施包括重庆文旅城和绍兴黄酒小镇的收益权；“H6融创01”、“20融创02”、“H1融创01”、“H1融创03”、“H1融创04”、“H1融1优”增加偿付保障措施包括广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴 A-ONE、温州翡翠海岸城的收益权。值得注意的是，2022年12月9日，融创还公告了初步的境外债重组框架，计划将30亿至40亿美元的债务，以及部分股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；剩余债务则进行展期，展期时间为2至8年。据公告，截至2022年中，融创境外有息债务约为110亿美元。03
上海董家渡项目首笔融资完成投放
近段时间来，融创持续盘活旗下项目。在转让深圳文旅城项目给华发之前，融创旗下多个项目获AMC融资，包括上海董家渡、咸阳森屿城以及武汉桃花源等项目。1月4日消息，2022年底，融创中国与中国华融、以浦发银行牵头的 6 家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托就上海董家渡项目达成融资合作，合作方将对该项目进行注资。本次合作总规模超120亿元，首笔资金已于近日完成投放。
图源：融创官微
据悉，华融公司以 " 股 + 债 " 方式介入纾困，为相关方注入信心，联动银团继续发放拆迁贷款，保障项目顺利重整盘活。上海董家渡项目整体盘活后产生的现金流也将有助于融创缓释信用危机，实现稳主体、提信心，为融创回归良性发展打开新局面。据了解，2022年12月，融创曾将持有的泛海建设控股有限公司89.678%股权转让给中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心，后两者分别持股该公司64.678%、25% 股权，公司主要资产即为上海董家渡项目。上海董家渡项目地处上海外滩金融聚集带核心腹地，距离上海黄浦江外滩直线距离约 850 米，周边有外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城环绕，区位条件优越、配套成熟。项目现有3个待开发地块，占地面积合计 9.98 万平方米，其中未售部分对应货值超过500亿元，项目一期为融创 TOP 级产品系 " 壹号院 "。2022年12月21日，东方资产与融创中国就武汉桃花源项目达成融资合作，根据合作协议，本次融资总规模33.11亿元，所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。
据知情人士透露，合作达成后，东方资产将行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。后续结合项目经营需求，双方有望进一步增加合作规模。武汉桃花源项目位于光谷核心区，与黄鹤楼、湖北省博物馆、东湖、武大等同列城市中轴线。项目总建筑面积81万平方米，总货值约226亿元。“桃花源”系产品，属于融创高品质中式住宅序列。融创森屿城项目融资合作也完成
除了东方资产和中国华融，距离武汉700公里外的咸阳，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成，这代表着国内首笔地方AMC对地产项目纾困的顺利落地。融创森屿城项目位于咸阳市秦都区七厂十字西500米北侧(原西北国棉二厂厂址)。而纾困方式同上述两家AMC一样，陕西金资行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。从上海董家渡到咸阳森屿城，再到武汉桃花源、多个项目接连获得金融机构的注资，是在金融16条等利好政策下，行业创新融资模式的加速推广，也将有助于推动融创整体经营加速恢复正常。克而瑞数据显示，融创2022年全口径销售额为1692.1亿元，行业排名下滑至第11位。
12月28日，据融创官微披露，融创中国董事会主席孙宏斌与武汉城建集团党委副书记、总经理、副董事长应志刚进行座谈。
金融机构纾困的前提之一，是房企自己得有意愿有决心。
正如融创当年大手笔买买买一样，现在要忍痛割爱果断卖卖卖。举一个反面例子，最开始出险的蓝光到现在位置股权被数次拍卖，被金融机构一窝蜂追债，债务重组也好，楼盘复工也罢进展非常缓慢，大部分原因是核心资产舍不得卖。而中国融创和佳兆业不仅舍得，也有优质资产和项目。截至2021年末，融创可售货值（合联营公司）约2万亿元，约80%位于核心一二线城市，整体资产优质。自2022年以来，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，获批总数超百亿元的纾困基金。而董家渡一个项目的融资就超过此前所有项目的融资总额。此外，2022年融创至少已将4个项目出售予国资。具体包括：昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价为14亿元；武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给首创和武汉城建；常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团。2022年3月-9月，融创又先后退出广州、合肥、重庆等地的多个项目，接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达地产、华宇集团等。融创中国还发售新股融资，获得资金60亿元；与美国摩根公司签署配售与认购协议，融资45亿港元；孙宏斌个人以无息贷款名义借给融创集团4.5亿美元现金，回笼资金约300亿元。此外，中国融创的债务重组也正在加紧进行中，成功的可能性很大。那孙宏斌所说的“争取2023年回归良性”也并非是一句空话。 
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！
