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东莞的城市更新的火热和价值，在某种程度上不亚于深圳和广州。东莞的土地开发强度早在几年前就已经接近了50%,远超于警戒线。因此在2018年的时候，东莞市政府“重启”城市更新，通过政策改革，对东莞土地资源再利用，提高土地价值。
如果你翻开东莞城市更新的历程，你会发现东莞的旧改是在省政策之下形成的，然后再结合深圳和广州的经验，进行修改和制定。但在2018年之前，东莞的旧改项目大多没有实质性的进展，基于“他人经验“的政策，在东莞本土推不动。因此，在2018年东莞对现行政策进行了全方位的改革，也意味着东莞旧改进入了东莞城市更新。
今天，我们就来聊一聊东莞城市更新。
以2018年为时间分界线的话，东莞的城市更新政策可以分为两部分：
1.2018年之前的政策体系
序号 |
政策名称 |
1 |
《关于印发<东莞市“三旧”改造实施细则（试行）>的通知》 |
2 |
《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》 |
3 |
《东莞市“三旧”改造实施细则》 |
4 |
《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》 |
5 |
《东莞市集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造操作指引》 |
2.2018年之后的政策体系
序号 |
政策名称 |
1 |
《东莞城市更新局运作方案》（东国土资【20187】212号） |
2 |
《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】98号） |
3 |
《东莞市城市更新实施办法（试行）》 |
4 |
《东莞市城市更新单一改造主体挂牌招商操作规范（试行）（征求意见稿）》（东更函【2018】109号） |
5 |
关于对《东莞市城市更新“1+N“总体实施方案操作细则（征求意见稿）征求意见的函（东更新函【2018】109号） |
6 |
关于征求《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（征求意见稿）》意见的函（东更新函【2018】101号） |
7 |
《东莞市工业保护专项规划》 |
8 |
《东莞市工业保护线管理办法》 |
9 |
其他配套政策 |
新政体系下，取消了村企合作的模式，新增了单一主体挂牌招商改造模式，对权力人自改进行了重新的规范。在新政下，东莞的城市更新调整为三种模式：
（1）单一主体挂牌招商；
（2）权利人自改；
（3）政府主导。
其中，单一主体挂牌招商模式是房企参与东莞城市更新的主要方式。
基于这种模式，把土地的改造模式有产权进行了分离，房企变成了项目的前期服务商，负责项目的前期工作。通过公开招标的方式，确定收购主体。
而原权利人自改在更新单元内，原不动产登记为唯一权力主体的，可自行改造；权力分散但权力主体占地比达80%的，且剩余地块符合“三地“政策的，可完善土地审批手续后试行权力人自行改造。
根据东莞城市更新政策，房企参与的主要有以下几个节点：
前期工作——实施挂牌——实施方案编制——产权注销——土地供应及入库——实施监管——验收移交。
其中，前期工作主要包括：
（1）编制更新单元划定方案
（2）核查和确认不动产权益
（3）征询不动产权益人意愿
（4）拟定拆迁补偿方案
（5）确定政府（集体）综合收益
（6）编制挂牌招商方案
而前期工作之后的流程如下：
前面已经说过了，前期工作主要有六个板块。通常前期服务商的选定有以下四种方式：
1.镇街自行选定
2.集体经济组织公开招商
3.镇街通过政府采购服务方式委托
4.镇街委托下属企业实施
但对于前期服务商的判定，每个镇街都有自己的判定标准。当只有一家符合的时候，大多数镇街都可以直接确认，少数需要通过股东表决通过。当有两家或以上的的时候，则需要评选委员会或股东大会进行多轮表决。
而评分的标准，则有多个维度，例如：
1.价格评分
2.投标人荣誉
3.投标人资质
4.投标人业绩
5.对项目的认知与理解
6.组织实施及进度安排方案
7.概念规划
如果想了解更多这一方面的的信息，可添加我微信详聊。
通过前期服务商这一身份介入前期工作，可以提前与业主建立良好关系，了解改造需求，并且提前介入谈判，减少摘牌后的签约难度。另一方面，参加前期工作，可以提前做出精确的经济测算以及制定具体的规划设计方案，利于后期获取项目。
1.单元划定方案的主要要点：
（1）方案概况：以表格形式概括更新单元划定方内容合数据
（2）大型改造片区统筹
（3）区位和防卫
（4）现状使用情况
（5）单元细分
（6）更新模式
（7）更新方向
（8）用地贡献和公配
（9）建设容量计算
（10）控规调整说明
2.单元划定基本规则
（1）空间要求：位于专规更新改造区域，可在10%范围牛内修正；更新为工业或仓储不受限制
（2）边界要求
（3）规模要求：单元面积150亩~500亩，市区、石龙的单元面积可适当降低，政府主导的，工改工，公益性改造等不受面积限制。
本文基于内部培训文档而撰写，由于篇幅问题，只能写到这。如果想要知道更多知识，可以找我获取东莞城市更新内部培训文档。
总的来说，东莞城市更新的总体体系已经搭建了起来，但相关配套的文件尚未全部出台，具体的操作细节还需配套的政策文件补充。对于一线人员来说，还需探索更多未知。在之后的文章当中，还会更新更多关于东莞城市更新的知识。
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