一个集法律、金融、投资一体的具有强大检索功能的专业公众号，提供金融投资及法律实务的干货文章资讯及服务，提供法律、案例、商标、企业信用等综合查询服务。
摘要：近年来，随着商业地产大批量建设囤积，加之电商平台交易狂欢的刺激，使得实体物业的租赁市场日渐收缩，不少商业地产租赁合同未能“寿终正寝”。无论何因，当租赁合同需要被解除时，合同双方若能采取正确“姿势”解约，则可有效避免损失扩大，高效解决争议。本文拟从笔者亲办的几起租赁合同纠纷中，总结租赁合同解除条件是否成就的判断注意事项，并反思租赁合同签署时应关注的相应要点。
商业地产租赁，不似普通住宅租赁那样因用途单一而解约风险相对可控。商业地产承租人往往出于某种经营目的而承租，一旦承租后，往往根据经营目的投入巨资进行装饰装修，同时辅以商业宣传，而其商业利益的实现往往需要一定的周期，租赁合同期限长短直接关系着其承租目的能否实现。如果出租人解约不当，往往给承租人造成巨大损失，以致酿成纠纷。但如果面对租金被拖欠，出租人又如何避免房屋被占用或空置的损失呢？反过来，如果承租人因自身原因无意再经营，如何才能顺利“金蝉脱壳”，避免白交租金被迫“死撑”的不利局面呢？以上问题实质上均涉及到租赁合同的有效解除问题。在合同如何有效解除的诸多问题中，强行终止合同可能风险最大。
如果协商解约不成，一方执意解除合同，往往会在单方发出解除通知后， 采取一定的措施。如承租人强行撤场搬离弃置租赁物，出租人采取断水断电封门方式阻止承租人继续经营。这种强行终止租赁的方式，其风险究竟有多大？
案例1：某政府平台公司招商引资，将一家药业制造公司引进产业园，租赁其厂房。但药业制造公司三年中经常拖欠租金，且资金链濒临断绝陷入经营困难。平台公司三番五次交涉无果，便发出解约通知。平台公司见药业公司并未按通知规定的时限撤场交还厂房，便依据合同约定停水停电并封堵厂房大门。双方发生冲突，药业公司诉至法院要求平台公司赔偿其巨额损失，并申请对因停水停电导致的损失进行评估。法院最终以评估机构的损失评定额判令平台公司赔偿近千万，其理由就是：合同中关于承租人违约出租人有权停水停电并没收履约保证金的约定，系基于出租人自有的水电资源控制等优势地位而强加给承租人，加大了承租人的违约风险和责任，有违诚实信用和公平原则，属故意造成对方财产损失的免责条款，根据《合同法》第五十三条第（二）项的规定应认定该条款无效。
案例2：某投资公司承租某地产公司整栋楼用于经营商场，后因租金价格调整协商未能一致，双方均指责对方违约。投资公司自认为完全符合单方解约条件，便在发函后撤场退租。地产公司不同意解约也不同意接收租赁物，投资公司用公证方式录制了清场封门的过程后交钥匙交给地产公司的日常对接人，便以为万事大吉了。没曾想，地产公司随后起诉，要求继续支付租金，对合同是否解除只字不提。投资公司被迫反诉，请求确认合同已经解除。后法院在认定合同解除时间这个问题上，以出租人在法定期限内对解除提出异议，且承租人对交还钥匙未能举证等为由，认定在判决生效时合同方告解除。由此，承租人则白白承担实际交回房屋后至判决生效，期间长长的空置期的全部租金，损失惨重。
基于上述两案的惨痛教训，律师提示出租人和承租人应分别高度重视以下风险，并建议采纳相应防范建议：
第一，合同条款无效，出租人强硬逼停租约，可能被判赔。出租方可能基于市场优势地位，在签署租赁合同时设置一些相对强势的条款，如承租人迟交租金则出租人有权停水停电或封门等。在履行合同时，往往基于合同已有约定，便径直采取相应措施了。殊不知，如果真因强硬措施导致对方巨大损失，法院基于公平合理原则，以及裁判的社会效果，往往会依据《合同法》第五十三条的规定认定这样的免责合同条款无效。此时，出租人则可能因侵权行为而承担赔偿责任。
因此，律师建议出租人和承租人在签订租赁合同之前，应交律师审查，剔除无效条款。同时，应尽量寻找其他替代措施化解矛盾，如先发函明确告知承租人的行为已经违约，若其不能限期改正则出租人将采取一定措施，以此催告履行并给予必要的提示，以避免造成一方巨大损失。即便最终要采取强硬措施，也应事先评估其风险。
第二，承租人单方强行退租方式不当，可能被判继续承担空置期间租金。承租人无论基于何种原因，希望退租时都要确保合同已经有效解除，不能仅凭己方判断符合解约条件便发函后一走了之。如果合同没有有效解除，承租人不仅需要继续承担租金；如果租赁物没有有效交还给出租人，其还将承担租赁物毁损灭失的风险。
为避免承租人白交租金甚至承担房屋灭失的风险，建议：
在租赁合同中约定承租人的单方解约权（前文已有论述）。同时，还应在合同中明确约定：解约通知发出后一定时限内出租人应配合收房验收等房屋交还的方式，超过一定时限则视为租赁物已经交还完毕，相应风险如房屋毁损等由出租人承担。如果发现合同中未有约定，则应在退租前发函明确告知自己搬离的具体时间，并要求出租人应再次招租，否则自行承担扩大损失。
文/广西同望律师事务所 李彩凤律师
声明：以上文章不代表本公众号的观点，发布仅供大家学习参考使用。文本中的文字内容和图片等资料的版权归原作者所有。部分文章推送时未及时与原作者取得联系，故仅标明文章来源，如若标注有误或者涉及作者版权问题，还请及时告知我们，我们及时更正或者删除
课程根据商业地产租赁中的法律问题，结合大量实务案例解析，深入浅出分析商业地产中租赁、委托经营、担保融资三方面问题。
租赁合同也是日常交易中最活跃的合同之一，重点讲解合同在订立和履行过程中的防控措施。通过详细分享商业地产租赁合同中10个核心条款的起草，降低租赁合同的法律风险。
转自：万法通学院
点击关键词查看对应文章
关注法盛金融，回复以上关键字，可查看系列文章
欢迎扫描左侧二维码关注“法盛金融投资”公众号
欢迎扫描右侧二维码添加法盛所执行合伙人王冰律师个人微信号进行互动交流
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！(联系方式：王先生，020-85201361，邮箱：wangblawyer@sohu.com)