沪深REITs市场深度调整，观望情绪笼罩

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注：数据来源；WIND，德邦资管整理

二级价格涨跌幅方面，截至2023年4月14日收盘，所有上市REITs产品中，共有四只产品跌破发行价（前复权），分别为广河高速REIT（-6.71%）、中交高速REIT（-12.03%）、安徽交控REIT（-12.40%）和江苏交控REIT（-1.89%）；跌破发行价的四只产品均为高速公路类产品，其他产品较发行价格涨幅均为正。产权类产品价格平均涨幅20.00%，其中产业园类价格平均涨幅23.23%，仓储物流类价格平均涨幅24.51%，保障房类价格平均涨幅10.61%。经营权类产品价格平均涨幅7.49%，环保能源类价格平均涨幅为16.96%和1.70%，而高速公路类价格平均涨幅则为-1.69%。

从本交易期间价格走势来看，27只公募REITs产品中5只上涨，分别为首钢生物质REIT（1.58%）、张江光大REIT（0.75%）、首创水务REIT（0.70%）、深圳能源REIT（0.38%）、广河高速REIT（0.22%）。

双周内，多数板块迎来调整：

产业园板块作为受经济复苏传导较慢的行业，业绩复苏预期较为迟缓，除张江光大REIT上涨外，其余全部下跌，其中中关村REIT（-6.11%）领跌所有产品；

仓储物流板块继续调整，京东仓储REIT几乎回吐了上市首日后的所有涨幅，扩募概念也没能起到刺激本板块上涨的作用，所有产品全部下跌。

保障房板块产品全部下跌，较发行价涨幅由高点的30%已经降至7%-13%，作为未来弹性较低的品种，流动性也相对较低，二级价格逐渐回归。

环保能源板块表现亮眼，在较为弱势的市场环境中二级价格表现较为强劲。首钢生物质REIT因高比例分红领涨所有产品，但近期上市的国电投新能源REIT和京能光伏REIT与板块整体背离。

高速公路板块仍无起色，除广河高速REIT（0.22%）上涨外，其他产品均下跌。一季报即将发布，预计高速公路经营表现较去年会出现明显好转，但市场未有提前布局。

注：采用前复权价格

资料来源：WIND，招募说明书，德邦资管整理

估值方面，C-REITs市场目前整体P/NAV为1.05，产权类整体和经营权类整体P/NAV分别为1.18和0.97。高速公路板块作为去年受疫情拖累影响最直接的行业，其P/NAV已经降至0.90，是所有板块中折价幅度最大的。高速公路类产品相对产权类产品具有较高的预期分派率，结合目前一季报即将发布的时间节点，建议重点关注。

注：1、数据截至2023年4月14日。

 2、隐含分派率 =  2023年预计可分派现金/总市值。

 3、市场总体及各版块P/NAV数据为使用流通市值加权计算获得。

资料来源：WIND，招募说明书，2022年年度报告，德邦资管整理

市场活跃度方面，就成交情况来看，本期间内日均成交量0.75亿份，环比下降6.01%；日均成交额4.07亿元，环比下降9.61%，全市场日平均换手率1.18%，C-REITs市场交投热度降低。本交易周期共9个交易日，期间内总成交量为6.75亿份，总成交额为36.62亿元。单产品日均换手率方面，双周内日均换手率位居前三位的分别是临港产园REIT（3.29%）、国电投新能源REIT（2.91%）、中交高速REIT（2.50%）。

各产品上市至今的日均换手率方面，除临港产园REIT、东久产园REIT外，其他C-REITs各产品上市至今的日均换手率都在3%以下。C-REITs换手率处于1%-3%之间，是投资人长期持有公募REITs的反映，也比较符合监管对C-REITs市场的预期。

注：数据来源；WIND，德邦资管整理

注：数据来源；WIND，德邦资管整理

注：日均换手率计算起始日为2021年6月21日。

资料来源：上交所，深交所，德邦资管整理