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裁判要旨
物权法第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。
案例索引
《上诉人交通银行股份有限公司江苏省分行与被上诉人南京隆茂服装有限公司别除权纠纷案》【（2015）宁商终字第00847号】
争议焦点
抵押权人对抵押建筑物占用范围内建设用地使用权的优先受偿比例应当如何确定问题？
裁判意见
南京中院认为：物权法第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下，对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理，即由法律直接规定为“视为一并抵押”。此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致。
根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发，宗地可以进行分割、合并，但应当依法办理土地变更登记。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权，其抵押权的效力应及于全部建设用地使用权。而物权法第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。
我国实行严格的土地利用和建设规划制度。在规划区内进行建设活动，必须遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分，对出让人、受让人均具有法律约束力，非经法定程序不得擅自更改。本案隆茂公司作为用地企业，以开办服装加工厂、建设生产厂房为由向相关行政管理部门申报土地利用需求，并经审核批准领取《建设用地规划许可证》，受让取得案涉宗地的国有工业用地使用权。根据《建设用地规划许可证》所附红线图记载，案涉工业项目总用地面积85219.9平方米，规划总建筑面积73900平方米。隆茂公司在被宣告破产前，实际开工完成建筑面积40059.47平方米，占规划总建筑面积的54.21%。虽然隆茂公司实际办理建设工程规划许可证面积为33355.8平方米，领取房产证的建筑面积为33323.74平方米，但并不表明案涉工业用地不能按照规划要求进行后续建设，也即案涉工业用地可以容纳的合法建筑物不仅仅只有已经建成并领取房产证的建筑物，还应包含规划总建筑面积范围内尚未建设的建筑物。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据。据此，本案每平方米建筑面积可以分摊获得的土地权益比例为1.1532，即85219.9÷73900，交行江苏分行抵押建筑物面积为10956.62平方米，可以分摊获得的土地权益为12635.2个单位，即10956.62×1.1532，占涉案全部工业用地权益的比例为14.83%，即12635.2÷85219.9。隆茂公司主张以抵押建筑物投影面积，以及交行江苏分行主张以抵押建筑物占现有合法建筑物面积的比例分摊涉案土地权益，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
引申阅读
房地分别抵押的问题（参见：程萧著《担保物权研究》第218-221）
《物权法》第182条第1款规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”第2款规定:“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”《担保法》第36条第1、2款规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”上述法律对建筑物与建筑物占有范围内的土地使用权一并抵押的规定是对我国法律“房地一致原则”的体现。
“该建筑物占用范围内的建设用地使用权”的含义
1,建筑物上的所有权是区分所有权时,建筑物占用范围内的建设用地使用权是指“建筑区划内属于全体业主共有的建设用地使用权”。
业主的建筑物所有权是一种权利集合。业主只是对“建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分”享有单独所有权,而对于专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(《物权法》第70条)。尽管一个建筑区划内有多个建筑物,每个业主的专有部分所在的建筑物客观上占用的土地范围并不相同。但是,由于每个业主专有部分所对应的建设用地使用权实际上根本无法具体确定,讨论某一专有部分占有范围的建设用地使用权并无意义。故此,《建筑物区分所有权解释》第3条第2款规定,建筑区划内的土地,应当依法由业主共同享有建设用地使用权,除非该土地是属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地。问题是,该款中“依法由业主共同享有建设用地使用权”究竟是指全体业主共有该建筑区划内的土地上的建设用地使用权,还是指每一栋建筑物中的全体业主共有该建筑物占用范围内的土地上的建设用地使用权?有人认为由于《物权法》第182条使用的是“该建筑物”占用范围内的建设用地使用权的表述,当建筑区划内有多栋建筑物时,自然应由每一栋建筑物内的业主共有该建筑物占用范围的土地上的建设用地使用权。对此,笔者难以苟同。在我国,建设用地使用权出让和登记均以宗地为单位。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间(《土地登记办法》第5条)。一个宗地可以是一个建筑区划,也有可能是多个建筑区划。尽管在我国的房地产评估和土地登记的实践中,有分摊建筑物占用范围内的土地面积的做法,但这并不意味着一个建筑区划内因有多个建筑物就产生了多个宗地或多个建筑区划,进而形成了多个建设用地使用权。只要数个建筑物是在一个建筑区划内,业主能够共有的只是一个建设用地使用权。例如,某一建筑区划内有10栋建筑物,每栋建筑物有业主100名,全体业主共计1000人。此时,建筑物区划内的土地由业主依法享有建设用地使用权是指,由这1000名业主来共有该建筑区划内的土地上的建设用地使用权。
由于建筑区划内土地上的建设用地使用权由该区划内的全体业主共有,所以某一业主单独抵押其建筑物的专有部分时,实际上不可能会使整个建设用地使用权被抵押。要求业主在抵押房屋时办理房屋占用范围内的建设用地使用权的抵押登记，没有必要。
2.建筑物所有权是单独所有权时,建筑物占用范围内的建设用地使用权是指宗地范围内的建设用地使用权
当某一建筑物上存在的是单独所有权时,所有权人抵押建筑物时,该建筑物占用范围内的建设用地使用权应如何理解,存在分歧。有人认为如果该建筑物是平层建筑,应以建筑物的四至来确定建设用地使用权的范围,即该建筑物在客观形态上占用的那一部分土地上的建设用地使用权。如果该建筑物是多层或高层的,就应当按容积率来确定建筑物占用范围建设用地使用权。例如,甲公司取得一块面积10万平方米的国有土地的建设用地使用权,在其上建造了一层房屋,该房屋仅占用了6万平方米土地,还有4万平方米土地上没有建筑物。公司抵押该楼房时,只有该楼房占用范围的6万平方米土地的建设用地使用权被一并抵押,其余4万平方米土地上的建设用地使用权并未被抵押。如果甲公司建筑是多层的楼房,虽然该建筑物的四至也是6万平方米,但由于总建筑面积为20万平方米,容积率为2,因而该建筑物占用范围的建设用地使用权应当就是20万平方米除以2，即10万平方米。有的人则认为房屋的四至并不等于土地使用权的范围和面积。土地使用权基本上根据原来批准用地的情况来确定,包括连同房屋占用土地以及不可分割的四合院、道路、附属建筑物等在内的土地范围。故此,建筑物占用范围的土地使用权应根据土地权属证书或房地产权属证书上标明的房屋四至和土地使用权范围来确定。
笔者认为,无论土地上的建筑物是平层还是多层或高层,在抵押建筑物时,均应以宗地范围来确定建筑物占用范围的建设用地使用权,而不应以建筑物的四至或容积率作为确定建筑物占用范围的建设用地使用权的标准。首先,我国建设用地使用权的出让和登记均以宗地为单位。一宗地上只有一个建设用地使用权,一个建设用地使用权也只存在于一宗地上。权利人转让或抵押建设用地使用权是指宗地上的建设用地使用权被转让或被抵押。一宗地只有在经过土地管理部门以及规划部门的批准后,才能通过土地分割登记被分为数个宗地,分别成立数个建设用地使用权。否则,抵押任何建筑物时都会导致整个宗地上的建设用地使用权被抵押。正因如此,《建筑物区分所有权解释》第3条第2款才明确规定,只有当建筑区划内的土地是属于业主专有的整栋建筑物的“规划占地”时,该土地上的建设用地使用权才属于该特定之业主。由此可见,当建筑物所有权是单独所有权时,抵押建筑物时,该建筑物占用范围内的建设用地使用权中的“范围”应当是指“宗地范围”。其次,基于“房地一致”的原则,应当认为所谓建筑物占用范围内的建设用地使用权是指“宗地范围”的建设用地使用权。《物权法》第182条第1款第2句规定:“以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”既然建设用地使用权抵押时,该土地上的所有建筑物都一并抵押,而建设用地使用权抵押就意味着一宗地上的建设用地使用权被抵押。同样,当建筑物抵押时,该建筑物所在的宗地范围内的建设用地使用权也应当一并被抵押。惟其如此,方才符合“房地致”的原则。
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