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在土地和大宗物业买卖中，税收是一个非常重要的考量因素，在很多交易中，能提供多少税票直接影响到账能不能算得过来。此外，税收也是推行商业地产面临的一个主要障碍。不懂税，真可怕！
分享主要分两部分内容：第一部分是如何进行税收筹划，第二部分是企业的三个税收筹划案例。
在进入正题之前，先看一个案例。
A自然人在2009年投资5000万元成立一人有限责任公司B公司，B公司在2009年以5000万元的价格取得了一块10万平方米的工业用地，B公司主要为持有该地块而成立，并没有实际生产经营。2012年，紧邻该地块的C公司想收购B公司的地块用以扩张，该地块的市场价值已经达到1亿元。
如果B公司直接把土地销售给C公司，那它直接销售时会产生涉税情况。
首先，B公司需要缴纳营业税及附加275万元；土地增值税1626.25万元，印花税5万元，企业所得税773.44万元。把这些税缴纳之后，B公司转让土地所赚的5000万元，剩的净利润为2320.31万元。对于C公司来说，购买土地需要缴纳契税300万元，印花税5万元。
对于个人股东A来说，B公司进行注销清算后，未分配利润2320.31万元要进行利润分配，因此需要按照股息红利所得缴纳20%的个人所得税464.06万元。个人股东实际可以获得利润总额是1856.25万元。
原本能赚5000万元，实际上到手利润只有1856.25万元，可想而知，税负多么的重。对此，可以设计税收筹划方案。
B公司以土地作价1亿元，增资到C公司，增资完成后，B公司再把C公司的股权以1亿元的价格转让给C公司的股东。转让完成后，B公司注销。
在这种情况下，B公司的营业税免征、土地增值税免征，印花税缴10万元，但由于土地评估增值了5000万元，增值部分应计入当年利润，应缴纳的企业所得税金额为1247.5万元。税后净利润为3742.5万元。转让股权环节因为没有增值，不必缴纳所得税。
对于C公司来说，要缴纳契税300万元，印花税10万元，C公司的股东缴纳印花税5万元。A自然人，把B公司进行注销清算后，未分配利润3742.5万元要进行利润分配，这个环节要缴纳缴纳个人所得税748.5万元，个人实际获得利润2994万元。
C公司吸收合并B公司，A自然人成为C公司的股东，然后C公司的原股东以1亿元的价格收购A持有C公司的股权。
这种情况下，A自然人印花税5万元，股权溢价5000万元，扣除印花税后，应缴纳个人所得税999万元，实际个人获利3996万元。B公司被吸收合并，是免税。而对于C公司的股东来说，只存在股权转让方面的印花税5万元。但在这种情况之下，C公司的土地入账成本只有5000万元，而不是方案一中的1亿元。
如果C公司是以这块土地来进行建设生产用房，土地价值还要计入房产原值，每年还必须对增加5000万元的土地款缴纳房产税。而采用税收筹划二，这一部分，因为土地原值还是5000万元，在以后每年都会节省一部分房产税，大概是400多万元。
A自然人把其持有B公司的股权以1亿元价格转让给C公司，然后C公司再吸收合并B公司。这种情况下，A自然人，印花税缴纳5万元，股权溢价5000万元，扣除印花税后，应缴纳个人所得税999万元，实际个人获利3996万元。B公司免税。而C公司也是印花税5万元，税负其实是跟方案二是一模的。但是这一部分收购的价款就由C公司来进行支付，所以不会对C公司股东产生资金压力。
方案二、方案三这两种筹划，自然人股东获利增加了2000多万元。可见税收筹划能增大股东利润。
税收筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险目的，在税法所允许范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的过程。税收筹划是决策艺术，而不是技术，技术可以复制，而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策，一旦产生法定纳税义务，就只能依法纳税。
税收筹划跟避税有一点不同，避税一定程度上是利用税法的一些漏洞进行避税，而不是税法所提倡的。但是避税有时候效果很好，例如就企业所得税而言，利用避税的方法，甚至可以把任何一家企业所得税完全避掉。但是，这必然会影响到税企和谐，也会导致税务风险，以及税务机关对商业目的合理性认定。
1）远离法规或靠近法规。
远离法规是指远离征税条款，可以通过事前规划，使得经营行为不属于征税范围。而靠近法规就是靠近税收优惠条款，可以创造条件或者是通过经营方式、经营行为的改变，使得自身这种经营行为可以享受税收优惠。
2）从大处着手，小处完善。
从大处着手，就是要求税收筹划需要有全局性和前瞻性，要跟企业目前的经营特点、纳税方面的事实情况，然后对经营流程进行梳理，查找哪些部分可以进行税收筹划，或是可以创造条件进行筹划。而小处完善，因为税收筹划本身是一个风险很高的措施，稍有不慎，就有可能陷入偷税的陷阱。税法属于不断完善的过程，每年都有大量的法规出台，加之企业经营本身具有的复杂性，也是一项极其复杂的工作，如果不从小处完善，很有可能留下漏洞，这些漏洞就可能导致非主观的偷税结果的存在。
3）税收筹划要从企业组织形式和控制方式的顶层设计。
4）税收筹划可以从地域上和产业上进行合理布局。好像西部大开发，或者是农林牧渔这些产业，或者是国家倡导的一些行业，鼓励类的行业，这些都会存在一些税收优惠条款。
5）整合及再造企业经营流程。这是把税收跟企业的经营商业模式进行一种结合。使得企业的商业模式、税负能够达到最小，利润能够达到最多。
1）税收环境进行调查。
筹划之前必须要对公司生产经营、纳税情况这些都必须有充分的了解。包括实际纳税情况，处于现在的经营环节来说，有没有一些可以筹划的空间。
2）筹划目标分析。
就是要了解公司管理层或者是老板需要达到怎样目的，或这种目的是否具备这种合法筹划条件，如果条件不具备，怎么来创造这种条件。
3）制定筹划方案并实施。
4）实施过程中的风险控制。 税收筹划的风险也不可忽视。
1）法规风险。
法规有理解方面的风险，不同人对法规理解是不一样，不管你理解得怎么有道理，都以税务部门正式解释为准。法规也有调整的风险，我国的税法一直处于完善之中，每年会出台很多新的规定，当税收筹划方案跟新的法规不一致的时候，就有可能会导致税收筹划失效，甚至是违法。
2）经营风险。
我们不能够因为节省税收，而把公司的经营行为打乱。税收筹划必须要跟企业的整体利益最大化相一致。就好像我们不可能为了减少税收，就让企业把售价下降，这样肯定会节省税收，但也会影响到企业的利润。同时税收筹划如果只是为了筹划税收，而缺乏一种前瞻性，也会导致企业陷入一种经营的困境。它的实施人员理解错误等等，也会导致方案的失败，而陷入偷税之中。
3）监管风险。
税收筹划的实施人员和税务监管人员对法规的理解，如果有偏差，就可能带来风险。税收筹划方案的合法性，最终是以税务部门来认定。所以我国税法对某些税收具体事项常常留有一定的弹性空间，在一定范围之内，税务机关拥有自由裁量权，加之税务工作执法人员素质参差不齐，这也可能执法方面的偏差，一旦合法的税收筹划方案得不到税务部门的确认，也会导致节不了税，反而会增加成本。
4）信誉风险。
因为如果我们筹划失败，也会对公司信誉各方面有一些影响。税收筹划，向前一步就是偷税，所以税收筹划实施之前必须要思量。
1）关注财税政策变化，建立税收信息资源库。
2）正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。
3）综合衡量筹划方案，降低风险。
4）保持筹划方案适度的灵活性。
5）具体问题具体分析，切忌盲目照搬。
F公司从事锂电池的生产和销售，已经是上市后备企业。随着新能源汽车行业的大发展，动力类电池供不应求，公司的主营业务也从消费类电池逐渐转向动力类电池，拟投资3条磷酸铁锂电池和2条三元锂电池的生产线。由于公司在剥离铅酸电池和镍氢电池资产时，产生了大额亏损，资金比较紧张，负债率比较高，公司拟在股改前引入风投，增大净资产。F公司注册资本为4000万元，资本公积1100万元，未分配利润为-100万元，自然人股东持股的比例是60%。
2015年3月，F公司和国内某著名PE投资公司达成了投资框架协议，该PE公司拟向F公司投资1亿元，其中1000万元计入实收资本，9000万元计入资本公积。同时约定，公司股改后，注册资本增加到1亿元。
F公司拟在风投资金进入后，马上进行股改，股本增加为1亿元，资本公积为5000万元。
根据F公司既定股改方案，F公司在股份制改造过程中，把5000万元资本公积转增了股本。根据现行税法规定，自然人股东需要对资本公积转增股本的对应比例缴纳个人所得税。合计480万元。
F公司在风投还没有进入之前进行股份制改造，股本保持为4000万元，资本公积1000万元。也就是说没有进行资本公积转增股本的行动。
股改后，F股份公司向PE公司发行股票，共募集1亿元，股本增加到5000万元，资本公积增加到1亿元，未分配利润0元。
风投注资后，再以5000万元资本公积转增股本，股本增加到1亿元，资本公积变为5000万元。
根据国税函[1998]289号规定，国税发[1997]198号中所表述的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。所以公司在股改之后，再引入风投，利用风投增资而产生的资本公积进行转增股本，这种情况下就不存在要缴纳个人所得税的问题了。
A商业开发有限公司（以下简称"A公司"）和B商业经营管理有限公司（以下简称"B公司"）都是由X公司和Y公司共同投资成立，持股比例相同，X公司持股96%，Y公司持股4%，A公司和B公司之间没有股权控制关系，两者属于相同投资主体兄弟公司。
2011年11月，A公司拟将其开发并转作自用的62个商用物业，合计建筑面积90560平方米，房产原值为46771万元，无偿划转给B公司，以解决两个公司之间因为房产租赁而产生的大笔税费。并拟以“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属无偿划转”的理由，申请减免B公司承受划转房产应纳的契税1403万元。
在一般情况下，要把不动产从一个企业转移到另外一个企业，一般的做法有三种：捐赠、转让或是作价投资。由于A公司和B公司均是独立法人，所以A公司把资产无偿划转给B公司，B公司不需要支付对价，相对于A公司把不动产捐赠为B公司，因此会涉及营业税、土增税、企业所得税等税款。
看下表。A公司把90560平方米的物业转到B公司时，都会产生税收。如果划转方式是8.6亿元的税收，转让方式是5.6亿元税收，投资方式是6.6亿元税收。
可见，资产转移税负很重，采用划转的方式是很难行得通。而且由于B公司房屋建筑物无论是划转，还是投资、转让的方式，原值都变为13亿5千多万元，所以比A公司入账原值会增加8.9亿元，由于该物业所在税务机关的规定，企业法人持有的房产，房产税一律按照房产原值计算，所以增加8.9亿元的房产原值，也会导致每年多缴纳房产税748万元。
在与Y公司负责人的交谈中了解到，目前A公司开发的商业地产，有接近10万平方米办理了物留自用手续。在2009年成立了B公司，专门负责经营A公司的物业，其中60486平方米的商铺已经出租，租赁合同均是B公司和经营商户签订的，由B公司收取租金。还有30074平方米的商铺刚刚完工，拟由B公司投资设立的全资子公司C公司用于百货经营，正在进行招商引资。现时企业的税务处理方法是，先由A公司把物留自用的房产，以20元/平方米/月的价格出租给B公司，A公司在这个环节缴纳租赁业营业税以及房产税等，再由B公司按市场价格转租给各个商户，B公司再缴纳一道租赁业的营业税。因此，存在关联交易和重复征税的问题。
而且，B公司在招商引资的过程中，大部分有意进驻该商业区的国际品牌直营店，在签订房产租赁合同时，都要求B公司提供房产证的原件。由于所有的房产都登记在A公司的名下，虽然B公司一再强调A和B都是同一个老板，但是，有意向进驻的企业还是不肯签订租赁合同，导致其招商的工作大受影响。由于C百货公司也将于下半年开始试业，所以，这两个公司的股东拟将由B公司收租的物业划转给B公司，待到C公司开始生产经营的时候，再将剩余的2.9万平方米商铺划转给C公司。
在充分了解企业资产转移目的之后，并对这A、B个公司生产经营情况进行充分了解，对其是否具备筹划的基础作出初步判断。鉴于涉及到的资产价值比较大，由于C公司尚未开业，因此，制定以下两个税收筹划方案，供其选择：
A公司进行主辅业分离，派生分立出D、E两个公司把相关的资产、负债等分立到D、E公司中去。A公司作为房地产开发公司，继续进行后续的房地产开发项目；D公司主要负责经营自用物业的租赁，把60486平方米的商铺分立到D公司；E公司主要负责自营百货销售，把30074平方米的商铺分立到E公司。C公司注销，原本和B公司签约的商户，全部改为直接向D公司签约。按照这个筹划方案，A公司在派生分立出D公司和E公司的过程中，根据目前的税法规定，各个税种均不必缴纳，税负为零。而且，D、E公司持有的房产原值仍然是按照A公司原来的入账原值计算，每年缴纳的房产税不变，每年可以节省房产税748万元。
假如B公司原有商户不同意改签合同，或者改签合同存在障碍而必须保留B公司。则A公司进行主辅业分离，派生分立出D、E两个公司，把相关的资产、负债等分立到D、E公司中去。A公司作为房地产开发公司，继续进行后续的房地产开发项目；D公司主要负责经营自用物业的租赁，把60486平方米的商铺分立到D公司；E公司主要负责自营百货销售，把30074平方米的商铺分立到E公司。同样，这个分立过程税负为零。C公司因为尚未开业，可以注销。由于D公司的商铺租金仍然由B公司向商户收取，则D公司还是需要视同把房产出租给B公司，仍然需要多缴纳一道营业税。在D公司分立经营12个月以后，再通过股东会决议，由B公司吸收合并D公司。其合并的过程也不产生任何税收。但是，在这个方案下，D公司仍然需要多缴纳一年的房产租赁营业税费，这里会产生一定的税收负担，但是远远小于资产划转、房产转让或者作价投资等方案。而且，D、E公司持有的房产原值仍然是按照A公司原来的入账原值计算，每年缴纳的房产税不变，每年还可以节省房产税748万元。
广东岁月沉香科技有限公司是一家集种植、加工和销售沉香用品为一体公司。公司在云南和广东分别租赁了3000亩的山地，建立了沉香种植基地，专门种植经过公司改良的沉香树。在树木成材后，再经过人工结香，采香，加工等工序，把获得的沉香加工成线香、香粉、配饰和摆件等，再由公司对外进行销售。随着中国香道文化的传播，国内沉香消费的人群也渐渐增多，市场在快速增长，沉香原材料渐渐产生供不应求的现象。公司拟通过资本市场，募集资金，扩大沉香的种植面积，同时，拓展沉香下游产业，在全国主要城市开设分公司，作为公司直营店，同时大力发展以沉香为主题的旅游文化产业。
重整公司在进行上市前的合规评估时，发现存在以下问题：
1、公司的增值税税负极高，可以抵扣的进项税额很少。
2、公司种植沉香树、人工结香、采香等环节，临时聘用了当地大量的农民参与工作，没有签订劳动合同，没有购买社保，存在大量的现金支出，也没有合规的入账凭证。
3、公司租赁山地，难以获得正规发票，甚至部分村民强占租赁的山地，造成损失。
4、由于沉香价格高昂，公司沉香树经常会给偷盗偷伐，非正常损失较大。
5、公司直营店数量增加，分公司的人员众多，管理人员良莠不齐，部分门店核算较混乱。
6、公司核算不够规范，很多实际发生成本，因为无法取得合法凭据，无法在税前抵扣，导致企业所得税大幅增加，也导致上市存在障碍。
根据公司现有情况，我们要结合它的商业模式链条进行税务重整。后来，出了以下组织架构图。
1、上市主体从广东搬到云南，因为云南可以享受西部大开发的所得税优惠，税率降为15%。
2、公司成立种业公司、农业技术服务公司、香制品生产公司、销售公司、香道文化传播公司、旅游发展公司、岁月沉香学院、岁月沉香产品检测中心。
采用“公司+农户”模式，由岁月沉香种业公司把种苗销售给当地的农民，而不再采用租地的方式自行种植。减少了租金支出，减少农民的工资支出，同时把非正常损失的风险转嫁到农户那边；岁月沉香农技服务公司对农民进行培训。农户在人工截香、采香之后，再把产品由岁月沉香产品检测中心进行检测，符合质量标准的，就由沉香制品生产公司高价进行收购。制品公司再把沉香生产制品销售给沉香销售公司，由销售公司在各个省设立省级直营店，每个省有一个直营旗舰店，其他都采用了加盟的方式。对加盟商进行激励，根据上一年的经营业绩，销售额在前十名的这一部分加盟店主，是可以购买股份公司的部分原始股，分享公司上市红利。
在这种方式之下，农户把沉香树卖给沉香制品生产公司，公司是可以开具农产品收购发票的，这时就有13%进项进行抵扣。同时种业公司、农技服务公司都有大量的税收优惠，都可以作为公司利润中心。目前这个商业模式重整还在实施当中，有些细节就不在这一一细说。
【延伸阅读】转让商铺，交多少税？净收益率会是多少？
提醒关注：再转让时的税费负担！
二线省会城市私营老板A，2018年2月10投资一商铺，面积为100平米，含税价款189万元（有发票），另交纳契税5.4万元。
2019年7月因资金周转之需，准备将商铺转手.
假如有意向客户9月20日左右可成交，成交含税价231万元（不含税220万元）。
试问：
A此次交易若成功，税后到手的收益会是多少？收益率怎样？
1、根据财税[2016]36号附件三规定
（1）北上广深：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
（2）非北上广深地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、A应缴纳的增值税：
2年内销售，全额征税：231/1.05*0.05=11万元。
说明：
1、普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。普通住宅的条件包括：
（1）住宅小区建筑容积率在1．0（含1．0）以上（注：容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）；
（2）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；
（3）实际成交价低于同区域住房平均交易价格1．2倍以下。
以上三条件少一个便属于非普通住房。
2、非普通住宅一般包括：厂房，144平方米以上的豪宅，写字楼，商铺等除普通住宅以外的房子。
1、销售商铺合同，属于“产权转移书据”类，印花税率为“合同价款’的万分之五。
2、商铺合同价款231万x0.05%=0.116万元。
计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数。其中，增值额 = 收入-可扣除项目
1、收入：为不含增值税收入：231÷ 1.05 = 220万元
2、可扣除项目：转让商铺时能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
（1）取得房地产时有效发票所载的金额：189万元；
（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额：18.9万元；
说明：
根据国税函[2010]220号规定：扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
陈总应缴纳的土地增资税：因陈总持有期间为2018-2-10——2019-9-20超过1年6个月，销售时可成本加计10%，商铺原价189万元，加计后可扣除成本207.9万元；
（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金：印花税0.116万元；
（4）取得房地产时所缴纳的契税：5.4万元；
因此，可扣除数合计= 189﹢18.9﹢0.116+5.4 = 213.42万元
3、增值额=220-213.42=6.58万元
4、增值率=6.58/213.42×100%=3.08%
5、应缴纳的土地增值税：6.58*30%=1.97万元
说明：
土地增值税率表：
土地增值税是按照增值率分级别计征的，没有固定一个税率。
《土地增值税暂行条例》
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
转让二手房，按“财产转让所得”征收个人所得税，税率20%。
纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
个人所得税按照财产转让征收，有以下两种计算方法：
方法1：
1、收入减去成本、税金、费用，所得按照20%缴纳所得税：
陈总出售房屋取得收入220万元；
可以扣除的成本、税金如下：商铺原值189万元；
交易税金：印花税0.116万元、土地增值税1.97万元；
2、应缴纳的个人所得税：（220-189-0.116-1.97）×20%=5.783万元。
方法2：
根据取得的转让款，核定税率。假定本案例中核定税率为1.5%；
应缴纳的所得税：220×1.5%=3万元。
需要注意的是实务中结合各地的实际规定执行。
交易价（或评估价）×4%
买商铺时总支出：189+5.4 =194.4万元
转售价款231万元，到手231-11-0.116-1.97-5.783＝212.13万元
投资1年半，毛收益 ：17.73/194.4＝9.12%，年化收益约6.13%；
如果再考虑流动性、市场下跌等风险，投资商铺（房产）若非自用，真的需谨慎！
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知识链接：
商铺契税是指在房产交易活动中商业房产买卖的相关税费。按商铺性质可分为新开发商铺（开发商开发销售的商业房产）买卖税费和二手商铺买卖税费；按税费负担情况可分为买方税费和卖方税费；按税费性质可分为交易税和交易费等。
1、房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅,非普通住宅为11元/平方米.
2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：0.05%
5、契税：交易价（或评估价）×4%。
卖家支付
1、房地产交易手续费3元/平方米。
2、印花税：房屋产价的0.05%。
3、个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合
理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。
4、营业税及附加税：可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）×5.5%。不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。税费为差额的5.56%。5、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。
知识链接：
商铺契税税率和住宅一样吗？
1、商铺契税税率和住宅是不一样的，普通商品房（住宅)3%,首套房住宅：1.5%；90平米以下并且是首套房为1%。非普通住宅，140平米以上住宅，公寓，别墅、商业、办公等均为3%。商品房如果符合普通住宅的标准，是可以享受契税优惠政策的，但是商铺就没有这种权利。
2、商铺买卖税费是指在房产交易活动中商业房产买卖的相关税费。按商铺性质可分为新开发商铺（开发商开发销售的商业房产）买卖税费和二手商铺买卖税费；按税费负担情况可分为买方税费和卖方税费；按税费性质可分为交易税和交易费等。
3、商铺契税都是3％。收取契税要看你买的房子的用途是住宅还是商铺，看是不是开发商该的是住宅却以商铺的名义外卖，你仔细看看购房合同里的说明。
商铺契税作为房屋买卖中必不可
少的一
项税收,从数值上来说也是一笔不小的开销。契税的计税依据一般是销售价格契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
知识链接：
二手房交易个税：
房屋原值具体为：
1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
【延伸阅读】业主1652万卖商铺 要交土地增值税2422万
近日，记者接到站前路一宗1100平方米二楼商业交易的业主方报料，该商业大场于2012年6月签约出售，交易价是1.5万元/平，递件完税时双方只报1万元/平，但地税评估价为2.2万元/平，之后双方分别提起诉讼，经过一审、二审，法院最终依然维持双方履行合同的决定，为此买方申请执行判决递件过户，今年8月地税评估价格居然飙升到5.6万多元/平，按此评估价计算，业主方承担的土地增值税已超过该交易真实价格。
记者到现场采访发现，商铺位于二楼，且周边批发商圈也在走下坡路。
联鸿公司已向地税部门提出存量房交易计税价格异议处理申请表。
记者向此笔交易的买方进行求证，该公司人士证实该笔交易真实价格的确是1.5万元/平，双方对交易价格无异议，却对税局先后两次差异巨大的评估价觉得“难以接受”，双方希望按照第一次的地税评估价2.2万元/平进行完税过户，这笔发生在两年前的交易不应该适用最新的评估价，而且考虑到该商铺面积较大、目前空置以及位处二楼的事实，该商铺的市场价也不大可能到5.6万元/平。为此，买方已于8月27日向地税部门提出存量房交易计税价格异议处理申请表，截至记者发稿时，买家尚未收到地税方面的回复。
本次“豉油比鸡贵”的交易涉及的商铺在站前路42号二楼，盈联多公司于1995年购买该商铺，面积1101.8平方米，购入成本9793498元(每平方米价发票6000元，装修收据3000元)。据代表盈联多公司的律师事务所律师介绍，盈联多公司是香港某上市公司在深圳设立的子公司。
争议缘起：想省税费报低价被驳回
据业主方介绍，站前路42号二楼购入后一直用于出租，至出售前为止每月租金约为8万元，折合每平方米月租为79元左右。后来，该公司为处理资产，决定出售站前路42号。联鸿公司与盈联多公司于2012年6月7日签订《房屋买卖合同》，约定15000元/平，总价1652多万元，各付各税，2012年7月31日前完成交易过户。
当时在中介代理人“指点”下，为减轻税费，双方于7月14日签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，该合同约定的总成交价为1000万元，7月17日双方及中介人员到房产交易中心办理网签。哪料，荔湾区地税评估出来的价格比双方的真实价格还要高，核定房屋计税价为22000元/平。
据盈联多公司测算，盈联多公司按照双方合同约定15000元/平计税，交易税费为310多万元；若按照税务部门核定22000元/平计税，交易税费为近700万元，多交税费将近390万元。
缠讼两年：评估价翻倍税费贵过铺价
据盈联多公司代表律师介绍，评估价从1.5万元/平飙升到2.2万元/平后，双方曾一度希望撤销交易，用拍卖的方式来解决过户问题，不过由于拍卖会产生5%的佣金，双方对增加的费用谈不拢，故此一直未能就税费争议找到解决方案。
随后联鸿公司起诉要求盈联多履行合同并支付违约金，盈联多公司反诉联鸿公司希望解除合同。2012年底荔湾区人民法院一审判决公布，合同应继续履行且业主方需支付违约金，随后盈联多公司不服一审判决而提起上诉，今年5月法院公布二审判决结果，除了违约金计算方式有所改变外，维持一审判决。
今年8月，联鸿公司向法院申请执行生效判决，单方办理房屋的过户手续，地税部门核定房屋计税价格为56839.59元/平，完税的价款核定为6262多万元。据记者了解，本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税，按土地增值税4级累进税率计算，增值额在200%以上，适用税率为60%。这样的话，本次交易应纳土地增值税就达2422万元，比交易价1652多万元还高。
律师认为，本次交易若按照税务部门核定的价格完税，将导致盈联多公司及联鸿公司严重亏本进行房屋买卖。
涉及商铺：站前路42号二楼 面积：1101.8平方米 中介目前估价：约2万多元/平
事件经过：
1995年 盈联多买下商铺，购入成本约9000元/平。
2012年 联鸿欲买商铺，与盈联多约定15000元/平，总价1652多万元，各付各税；为减轻税费，联鸿与盈联多签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，合同约定总成交价为1000万元。
地税核定房屋计税价为22000元/平。（若按22000元/平计税，完税的价款是2400多万元，比真实交易价多出770多万元）
2014年 8月，地税核定房屋计税价格为56839.59元/平，完税的价款核定为6262多万元，比真实交易价多出4609多万元。
盈联多和联鸿希望按照第一次的地税评估价2.2万元/平进行完税过户。
增值幅度达500% 适用60%税率
本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税。
增值额在200%以上，适用税率60%，盈联多19年前购入该物业成本为9000元/平，税局今年8月核定的评估价为5.6万元/平，增值幅度达500%，故应适用60%的税率。按增值额4609万元计算，增值额60%为2765万元，扣除上手购置成本35%后（相当于342万），应纳土地增值税达2422万元，比交易价1652多万元还高。
税案辨析
1、哪些情形下二手房交易须核定计税
根据《税收征管法》第三十五条的规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。而根据各地出台的存量房交易税收征管相关文件看来，普遍以申报价格是否低于存量房交易价格评估值作为判定标准。
北京市《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》第二条规定，“对纳税人申报的存量房成交价格（以下简称“申报价格”）符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收税款。”即，如果申报价格不低于存量房交易价格评估值的，按申报价格确认征税，若申报价格低于评估价但有正当理由的，也按申报价格征税，只有当申报价格明显偏低且无正当理由时，才采用核定计税价格来征税。
本案中，因双方在2012年7月14日第一次申报的交易价格低于广州当地主管部门系统内的房产交易评估值，被认为价格明显偏低，主管税务机关要求按核定的计税价格征税。
2、计税价格明显偏低但可被接受的合理理由
当前，中央层面并没有对二手房买卖中哪些属于可被税务机关接受的计税价格明显偏低的合理理由做出统一规定，实践中各地标准不一。
郑州市出台的《郑州新区地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》列举了几个可被接受的合理理由，包括：“（一）人民法院判决、裁定或仲裁机构裁决的房地产权属转移的；（二）具有合法资质的拍卖机构依法拍卖的；（三）存量房曾发生火灾、凶杀、爆炸等重大事件导致低价出售的；（四）存量房存在功能性结构破损等严重质量问题的；（五）经房地产所在地房地产评估专家委员会鉴定的；（六）将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人的；（七）郑州市价格认证中心出具房屋价格认证结果的；（八）税务机关认可的其他情况。”
根据报道，案件当事人第一次申报的计税价格低于广州荔湾区地税系统内的评估价格且未有合理的理由。因此，主管税务机关机关要求按评估价格计税。
3、本案是否属于纳税争议
买卖双方之所以对地税机关第二次5.6万多元/m2的评估价格“难以接受”，主要是基于如下几方面的理由：（1）地税机关先后两次的评估价差异巨大；（2）买卖交易发生在两年前，应以交易发生的时间（即2012年）为基准点进行计税评估；（3）商铺面积较大、目前空置以且位处二楼，市场价也不大可能到5.6万元/m2。
对于本案是否属于纳税争议从而适用“复议前置”的税务争议解决规则，实务中存在不同的观点。《税收征管法实施细则》第一百条规定，税收征管法第八十八条规定的纳税争议，是指纳税人、扣缴义务人、纳税担保人对税务机关确定纳税主体、征税对象、征税范围、减税、免税及退税、适用税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点以及税款征收方式等具体行政行为有异议而发生的争议。
有观点认为，本案中的纳税人，本质上是对税务机关纳税评估的时间点（而非计税价格的确定）存在异议，不属于《税收征管法实施细则》规定的适用复议前置的纳税争议，不适用复议前置的规则，可以直接不经复议而提起行政诉讼。一些专业人士则认为，本案中纳税人诉求仍属于对计税价格的异议，应适用诉讼前置的规则。
4、若对核定计税价格有异议，如何进行救济
根据《税收征管法实施细则》第四十七条第二款，纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。而各地出台的存量房交易价格争议处理办法中，多提供了行政复核、行政复议及诉讼的救济手段。
如宜春市《宜春市存量房交易计税价格评估后期管理办法》第十六条规定了向征收机关工作人员提出异议，意见不一致的填写《宜春市存量房交易计税价格争议处理申请表》由主管机关审查，对复审结果仍有争议的，可依法申请行政复议。
郑州市《郑州新区地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》则规定直接提出申请并提交相关证明材料，主管税务机关进行书面审核或实地调查，出具复核结果，对复核结果仍有异议，可自行委托存量房所在地的房地产价格评估专家委员会进行鉴定。但限定同一存量房同一交易的价格争议，只能申请一次争议处理。若对重新核定的结果仍有异议的，可依法申请行政复议。
5、“阴阳合同”的行政处罚
本案中，买卖双方试图通过签订“阴阳合同”的方式来规避房屋转让交易过程中的部分税费。该方式存在被税务机关行政处罚的风险。
《税收征管法》第六十四条规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。另外，北京、深圳等地也加强了对房地产中介机构的惩治力度。《北京市关于加强存量房交易税收征管工作的通知》（京财税〔2011〕418号）规定，房地产经纪机构应当严格执行房地产经纪相关法律、法规，公正、公平地组织实施经纪业务，加强对经纪从业人员的管理、教育。房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。
专业建议
二手房（存量房）转让交易中，买卖双方都可能涉及交纳巨额的税费。买卖双方在签订合同之前，有必要聘请专业机构对交易可能产生的税费做细致的测算，以明确交易过程中的税费成本并对税费的承担做出明确的约定，以防止双方未来对税费的承担产生任何的争议。
税务律师在此特别提醒广大纳税人，任何的税务规划须以不违反税法的规定为前提。纳税人通过签订“阴阳合同”的方式不仅可能无法实现避税的目的，还可能因此遭受税务机关的行政处罚。不仅如此，阴阳合同还可能给受让方带来涉税风险，因为下次再转让时，可扣除的成本是前次转让的交易价格及买方负担的税费。
当前，在税务机关的征管技术和征管水平不断提高的背景下，纳税人的任何税务规划安排都需要在实施之前做细致的风险评估。必要时，纳税人应寻求专业人员的协助以避免潜在的税务风险。
上海商铺、写字楼交易税费明细表
买方交易税费 |
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税费名称 |
税费比例 |
交易手续费 |
一手房为成交价×0.08%，二手房为成交价×0.5% |
房屋登记费 |
550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费） |
权证印花税 |
5元/本 |
印花税 |
房屋产价的0.05% |
契税 |
交易价（或评估价）×3% |
评估费 |
办公房交税都必须评估，一般低评的评估费按照0.6%计算。 |
中介费 |
一手房无需承担，二手房为房屋成交价×3%（无上限） |
抵押登记费 |
贷款情况下适用，房屋成加价小于等于100万的为0.1%，100万至2000万为0.04%。最低0.01% |
抵押登记公证费 |
贷款情况下适用，境内500元 |
按揭律师代理费 |
贷款情况下适用，视各银行规定 |
财产保险费 |
贷款情况下可能适用 |
估价费 |
贷款情况下适用，最低300元，最高0.1% |
卖方交易税费 |
|
税费名称 |
税费比例 |
交易手续费 |
一手房为成交价的0.08%，二手房无需承担 |
合同印花税 |
房屋总价的0.05% |
土地增值税 |
A、可提供上手购房发票的，约为房产增值额的30-60%。 |
B、不能提供上手购房发票，土地增值税=（转让收入－转让收入×90%）×（30%）。 |
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个人所得税 |
（现房价-原房价-原契税-现营业税-现印花税-增值税-房产交易费-其他合理费用）×20% 其他合理费用包括本次中介费发票（拍卖佣金）、原交易费、登记费、配图费，不能抵扣利息、装修发票价（装修的发票金额不能超过购入价的10%）等，且这些减去的费用必须提供国家规定的正规发票 |
个税无法抵扣成本，按照全额的20%计算，增值税的扣除额可做当时买入的价格评估。 |
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营业税及附加税 |
A、可提供上手购房发票的，为（房屋成交价－上手发票价）×5.55%。 |
B、不能提供上手发票的，为房屋成交价×5.55%。 |
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中介费 |
房屋成交价格×3% |
基本公式： |
土地增值税=增值额×税率-扣除额×扣除系数 |
|
基本定义： |
增值额=现房价-扣除额 |
|
扣除额=原房价+原契税+现营业税+现印花税+原房价×0.05×产证年数 |
||
30%税率 |
（增值额÷扣除额）<0.5 |
增值税=增值额×30%-扣除额×0 |
40%税率 |
0.5<（增值额÷扣除额）<1 |
增值税=增值额×0.4-扣除额×0.05 |
50%税率 |
1<（增值额÷扣除额）<2 |
增值税=增值额×0.5-扣除额×0.15 |
60%税率 |
2<（增值额÷扣除额） |
增值税=增值额×0.6-扣除额×0.35
|
土地出让金：
商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收;
商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%;
办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
买卖商铺在哪里缴税?
1、在该房屋的所在区的地税局，去地税局拿着合同房本复印件房东身份证复印件即可，进行交税。但是很多人都知道交税，与交税同样重要的就是房屋租赁备案。
2、房屋租赁纳税：要向国家交房产税，出租方要按租金年收入的12%交纳房产税;印花税，租赁双方在办理租赁登记时应按租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花。
3、营业税，单位和个人出租房屋应按租金收入的百分之五交纳营业税，个人出租房屋月租金收入在800元以下的免纳营业税；所得税，如出租方为企业，应交纳企业所得税；如出租方为个人，应交纳个人所得税。
商铺购买比一般房屋购买比较麻烦的地方在于税种，商铺交易所涉及的税费是会比较高的。
综上所述，公民或者组织财产中的商铺若是想要转售出去的话而产生的交易行为中肯定会有盈利的部分，而基于国家提供资源的基础上必然是要上交必要的费用的，交易税费中买家和卖家都必须各自承担一部分，而税费的基准是结合房屋的实际价值的。
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