法盛金融投资
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近期银保监会同意建投中信资产管理有限责任公司转型为金融资产管理公司并更名为中国银河资产管理有限责任公司，全国第五家AMC公司正式落地。今年受疫情影响，不良资产行业亦有加速发展势头。我们财富中心与合作的AMC沟通时，接受到最多的信息却是“有资金无处投放”的问题。值得一提的是，在地产企业融资大军中，AMC亦是重要的一员，不论是金融不良资产的收购，还是非金不良的重组融资均对开发商的融资提供了重要补充。另外，在当前放款通道紧缺的情况下，AMC亦可作为金交所、合伙企业等放款后办理代理抵押的重要渠道。
对此，我们财富中心结合近期操办的通过AMC非金不良债权重组融资（地产融资）及金融不良收购融资业务方案等做相关介绍与业务操作说明，以供同业人士参考。
一、AMC非金融机构不良债权收购重组融资
以我们财富中心近期操作的非金融机构不良债权收购地产前融项目为例，其基本交易架构如下：
1.融资主体：百强开发商优先，但项目较为优质的可放宽主体资质要求。
2.授信额度：根据抵押物的价值判断，若为净地的，则按照土地成交价的6折授信。
3.融资期限：6个月起，不超过2年，具体一事一议，最短可3个月起。
4.融资成本：年化成本一般在12%-20%，根据融资主体的综合实力、抵押物及增信担保情况具体确定。
5.增信担保措施，包括但不限于：
（1）土地抵押担保，抵押物在一线或强二线；
（2）集团及实际控制人连带责任担保；
（3）公章证照共管、销售回款监管；
（4）其他。
6.其他注意事项
（1）债权人与债务人股权上不存在关联关系，且经营范围内为非房地产开发为宜。
（2）A与B之间，基于真实的债权或应收账款逾期，需核查借款合同及交易流水，只要求逾期即可，不限制逾期天数。
（3）优选抵押物在长三角及一二线省会城市的项目，对项目地货比有一定要求。
（4）通常要求土地前置抵押，但实际操作过程中可进行一定的变通。
以我们财富中心近期操作的金融不良债权收购项目为例，我们2月10日接触到项目，该项目信托的开发贷将于3月15日到期，总授信为5亿，已偿还2亿，余额3亿，约定每月20日付息，到期还本。该项目已取得预售许可证，并已销售三分之一，在建工程抵押至该信托机构，因受疫情影响项目销售受到一定的限制。在不考虑续贷的情况下，对于该类项目的融资，可通过在建工程抵押贷款融资、合作开发，通过大开发商增信融资以及通过地方AMC融资等方式。但是，就评估几种融资方式后，通过与地方AMC合作收购债权方式融资在融资成本以及操作时效性上更胜一筹。因需在债权到期日前完成收购，并且需满足AMC的监管要求，因此在具体操作层面设计如下：
1.“构建”逾期债权
因AMC仅可收购“问题”债权，而信托贷款需每月20日偿付利息。因此在具体操作层面，我们要求融资人暂不支付2月20日的利息，并于债权到期日（3月15日）一并支付逾期债权利息及本金。因该操作需金融机构充分配合，故此，需融资人与该信托机构充分沟通。为避免实质违约，在实际操作中，由融资人在其他银行先行开设利息账户，将2月20日本应支付的利息汇入该账户，由信托机构监管并锁定该账户上的利息，此外，由融资人实际控制人承担保证责任，并签署相应承诺。在与信托机构充分沟通后，由信托机构向融资人开具利息催收函，并向AMC出具《逾期利息转让意向函》，从而，构建逾期债权。
2.打折收购逾期债权
考虑到AMC内部审核及额度等问题，对于剩余未偿还的3亿人民币的信托贷款进行打折收购（6-8.5折，具体一事一议），对于未足额部分由融资人自行补足。
3.监管及增信措施
（1）在建工程先办理“二押”再转为“一押”或提供其他抵押担保
因项目在建工程已抵押至信托机构，因此，在操作中，放款前先将项目在建工程二押至AMC，在放款后再转为“一押”。同时需注意，当地国土部门是否接受二押，信托机构与融资人的贷款合同对办理二押及其他抵押手续的相关约定等。
（2）还款来源测算
对于剩余销售回款需进行现金流测算与安排，并加盖融资人公章作为AMC监管的依据。
（3）销售回款账户监管
为便于对销售回款的监管，在项目销售回款账户增加AMC的法人私章，开设网银，并约定由AMC享有相关复核权。
（4）回购及其他连带责任担保
融资人及其实际控制人、集团签署回购担保协议，并承担连带责任担保。
更多内容可参考西政资本2020年3月16日推文《不良债权处置方案（以开发贷预期后的债权收购和处置为例）》。
在轻资产运作的思维模式下，加之疫情的叠加影响，合作开发模式受到越来越多的追捧。对此，目前一些AMC可给收购方（大开发商）提供并购重组的相关融资（即通过收购并购方与大开发商之间关联债权债务方式操作），并根据开发商的综合实力等，将成本控制在年化8%-12%。
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