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引言
近期多地“烂尾楼”业主向贷款银行发出“强制停贷”告知，声称要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。目前全国已有多个楼盘效仿，掀起前所未有的集体停贷风波。“强制停贷”风波的蔓延，导致买受人（业主）、贷款银行或房产开发商面临不确定风险，本文结合相关案例梳理一下各方的权利、责任以及可能的法律后果。
一
相关类似案例
（一）最高人民法院（2019）最高法民再245号案
争议焦点：案涉《借款合同》解除后王某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
裁判要旨：《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。
同时，本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
（二）广东省高级人民法院（2018）粤民申7516号案（二审：（2017）粤13民终1881号）
争议焦点：某银行股份有限公司惠州分行在转账购房人所贷房款上是否存在过错？
再审裁判要旨：贷款银行未将购房者的贷款支付至预售款专用账户的行为，银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而银行并未在缔约之时以及合同履行过程中向购房者履行告知义务，银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，购房者可停止偿还本息。
二审裁判要旨：某银行股份有限公司惠州分行未将按揭款打入专用账户存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，一审判决被上诉人从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且无需向上诉人支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间被上诉人已经向上诉人偿还的本金及利息不予退回；但涉案商品房具备交付条件之时，被上诉人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务是正确的，应予维持。
（三）浙江嘉兴中级人民法院（2021）浙04民终1597号案
争议焦点：个人购房借款及担保合同解除后许某、张某应否承担剩余贷款的还款责任。
裁判要旨：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许某与永欣公司间的商品房买卖合同履行过程中，永欣公司因进入破产清算程序而无法向许余征交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某、张某据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。《个人购房借款及担保合同》第38条约定为重复使用而提前拟定的格式条款，其中存在与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某、张某的责任，该条款对许某、张某不具有拘束力。
二
商品房按揭贷款商业模式下各方权利义务关系问题
商品房按揭贷款商业模式下存在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。
（一）商品房买卖合同（预售）关系
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的，双方签订《房屋买卖合同（预售）》。
（二）商品房担保贷款合同关系
买受人与房地产开发企业签订买卖合同后，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，双方签署借款合同。同时，买受人要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。
因此，各方合同正常履行的状态如下：在商品房买卖合同中，买受人支付房款，房地产开发企业交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将买受人所贷款项直接支付给房地产开发企业，房地产开发企业实际用款。买受人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。但是，如果房地产开发企业未按照约定期限交付房屋或者“烂尾”导致房屋无法交付，各方权利义务则面临不确定的风险。
三
房地产开发企业未按期限交付房屋或交楼期限届满前“烂尾”导致房屋预期无法交付，商品房担保贷款合同能否解除或中止履行？
（一）开发企业未按照约定期限交付房屋
《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限届满，房地产开发企业逾期交付的，经买受人催告后在合理期限内仍无法完成交付的，该情况下，房地产开发企业因不能交付房屋导致根本违约。按合同约定的权利义务关系处理，由于房产开发企业的违约行为导致合同无法履行，合同解除的过错完全属于房地产开发企业。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，因房地产开发公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除的，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦可被解除。（（2019）最高法民再245号案）
（二）交楼期限即将届满，但楼盘停工“烂尾”，买受人是否可以中止履行或解除商品房担保贷款合同？
现阶段针对交楼期限将至，楼盘停工“烂尾”，爆发的“业主集体停贷”情况，如业主有证据证明商业银行存在违规放贷、资金流向监管违规的情况，比如未将购房者的贷款支付至合同约定的预售款专用账户，导致楼盘“烂尾”，依据《民法典》第五百二十七条、第五百二十八条的规定，买受人享有基于不安抗辩权中止履行或解除商品房担保贷款合同的权利，比如参照广东省高级人民法院（2018）粤民申7516号案“贷款银行未将购房者的贷款支付至预售款专用账户的行为，银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而银行并未在缔约之时以及合同履行过程中向购房者履行告知义务，银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，购房者可停止偿还本息。”
小 结
基于商品房按揭贷款商业模式下存在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，建议买受人应审慎选择是否停贷。若因房地产开发公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，买受人可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解除《借款合同》《抵押合同》。另外，若是交楼期限临近届满，出现楼盘停工“烂尾”的情形，贷款银行存在违规放贷、资金流向违反监管的情况，买受人应注重搜集行使不安抗辩权的证据。同时，如贷款银行并不存在违规情形，买受人不能简单停贷，否则可能会出现《民法典》第563条第1款第2项规定的“当事人迟延履行主要债务”的情形。此时，银行可以催告买受人在合理期限内履行合同义务。若买受人仍然不履行，银行有权解除合同，并要求购房人承担违约责任。
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