法盛金融投资
致力于分享金融、不良资产、投融资、房地产、公司纠纷、私募基金、资本市场、税务筹划、疑难案例等干货。
近日，中共广州市委、广州市人民政府发布了《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》。仔细查看，岁冰从中总结了广州城市更新20条新政，现整理给大家查阅：
前面十条主要是“老生常谈”，大家可以重点关注后面十条新政内容。
各区按照国土空间总体规划，从底线约束、发展容量、用地结构、城市设计、配套设施、公共开敞空间、 宜居住房等方面，按国土空间详细规划单元进行规划统筹，分期分片实施。
结合国民经济和社会发展规划、产业专项规划，加强产业导入，着重引入龙头企业，带动企业转型升级。这里重点关注的是，文件表明重点地区的项目优先全面改造，2025年前，先行推进国际金融城、琶洲互联网创新集聚区、白鹅潭商务区、知识城片区等重点地区更新。
落实城乡公共服务均等化要求，配齐公建配套设施；鼓励引进优质的教育资源；因地制宜确立物业管理模式等。
鼓励城市更新改造项目延续传统格局和历史风貌，在历史文化街区、历史文化名镇名村、旅游文化特色村设立旅游服务设施，支持开发文化旅游市场功能。重点就是对要保护历史文化，在历史风貌区不大拆大建。
鼓励邀请院士、大师团队以及国内外名家大师参与策划咨询，提升规划设计水平，突出地方特色，打造精品项目。非重点地区涉及生态保护等情况的城市更新项目以综合整治为主。
加强信息技术应用，发展智能建造技术，积极推广应用装配式建筑。提升社区基础设施集约化和智能化水平，推动全市微改造小区和新建小区向智慧型转变。
在满足城中村改造需求的同时，协同推进土地储备工作，为区域发展和品质提升提供用地保障。
协同推进老旧小区微改造项目、历史文化遗产保护利用项目及其他特殊控制区内更新项目与城市 更新全面改造项目组合实施。
各区要加快基础数据和历史文化遗产摸底工作，并固化基础数据摸查结果；以“零容忍”的态度重拳打击“两违” 行为和拆除、破坏、涂损历史文化遗产行为。
纳入三年实施计划和五年行动方案的，或市委、市政府部署推进的项目，自动进入城市更新项目储备库，可先行开展基础数据调查等前期工作，详细规划的必要性论证内容可纳入详细规划的修改方案中，一并公示和报批。
目前整个广州只有黄埔区做到了并联审批。
2019年9月10日，黄埔区的城市更新10条新政已经明确指出：试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”。建设审批环节“流程再造”，试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。
这次的广州城市更新20条则表明：纳入三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划的项目，片区策划方案、详细规划修改方案和实施方案可同步编制、统一编制，同步征求专家、职能部门、公众意见，并推行片区策划方案和详细规划修改方案提交市城市更新工作领导小组与市城市规划委员会“套开会议”审议或同步审议，具备审议条件的实施方案也可同步提交审议。
也是加快审批流程的建议，简单看看：
探索建立“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和刚弹结合分级审批管控体系。刚性指标由市政府审批，因项目实施需要，弹性指标优化可由区政府审批。
拿地即开工？是的，曾有人将等待审批程序的过程形容为“万里长征”，政府也在不断摸索新的路子来加快审批流程。
今年6月1日，广州市住建局发布实施房屋建筑工程施工许可证2.0版，全市已有36个项目享受“拿地即开工”政策红利，较以往更加提前进入施工阶段。
对于开发商而言，从规划设计条件、办理设计方案审查，到办理建设工程规划许可证，再到办理施工证正式动工，完成这一周期往往需要3个月起步。如今广州市出台了分阶段施工许可，加快三旧用地报批的新政，有望为开发商缩短工期，节省开工成本。
城市更新20条指出，可在详细规划修改方案批复后，先行办理建筑方案审查、分阶段施工许可等手续。集体建设用地转为国有建设用地涉及同步办理完善集体建设用地手续的，由区政府对该建设用地来源合法情况出具说明，单独组卷，同步审查，同步报批。
纳入三年实施计划、五年行动方案的城中村改造项目，拆迁补偿安置方案表决比例不低于村民（含“村改居”后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%，其余改造相关事项的表决按照《广东省农村集体经济组织管理规定》以及村集体经济组织股份制章程的规定执行。
关于促进成片连片改造，广州市南沙区在今年4月已发布《关于加快推进成片连片改造促进节约集约用地的若干措施》，其中就提到了试行整地块、整村纳入标图建库，并鼓励腾挪整合用地、置换土规规模及转用指标、落实留用地或预支留用地等方式进行土地整合，进行成片连片改造开发。
前几日，广东省自然资源厅印发了《关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》，其中明确提出，鼓励将本村集体权属范围内的留用地纳入旧村庄全面改造项目统筹开发利用，并允许协议出让给公开选择的旧村改造主体。
这次的《实施意见》主要表明了：
农村集体经济组织可将留用地或未兑现的留用地指标纳入城中村改造范围一并改造；
城中村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，可将本村权属范围内符合国土空间总体规划的其他用地纳入城中村改造范围一并实施，并抵扣留用地指标，留用地指标不足的可按规定预支留用地指标。
上述用地的权益按留用地管理规定的用途计算并在改造范围内统筹落实，其具体地块建设用途可结合城中村改造需求统筹研究确定（住宅、商业、商务、科创或工业等），供地方式按照城市更新政策办理。
《实施意见》表示，城中村改造项目可在实施方案批复后，按“民生先行、灵活分片、动态分期”的原则，签一片、拆一片、供一片、建一片，先行建设复建安置房、公共服务配套设施、交通基础设施， 并优先移交投入使用。
早已进入改革深水区的黄埔区已经先人一步提出了“城市更新十条”——其中就设置了“灵活分片，动态调整”的原则。以火村为例，实施“签一片、拆一片、建一片”后，火村签约率从去年的五成一跃飙升到了如今97%。
由此可知“动态分期”的威力所在。毕竟以往的政策都将签约率卡在80%以上方可拆迁，采取分区签约拆迁的方式可以有效解决动迁难题。
合作企业应签订监管协议和承诺书， 明确产业导入的内容与要求，保证三年内项目建设有实质性进展和项目建成后产业导入有实质性成效；对于改造效率高、改造后产业效益突出的项目，可按规定予以奖励；对于未按监管协议和承诺书落实的，视情节承担相应责任。
这条也可以追溯到黄埔区的城市更新十条中提到的：对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，村集体可制订符合实际的“村规民约”，对其采取必要的处置措施，涉及违法违纪的，村集体应及时移送线索交由有关部门依法查处。
这条主要是带动了村民推动城市更新工作，发挥村民议事厅的作用。在之前的旧改案例中也有出现过：
如在冼村旧改中，村民对拒迁户实施内部惩处，表决通过了扣发拒不签订拆迁补偿安置协议和拒不搬迁留守村民的股份分红和福利待遇的协议，投票通过率为94%。以这种方式来督促拒迁户履行成员义务。
走司法路径来推进旧改，这几年“呼声很高”，政府也陆续出台了相关政策“旁敲侧击”，试图寻求破解产权关系难以协调、开发利益分配不均的最优方案。
在粤府〔2019〕71号文中，曾提出了这一创造性机制：
只要签约率超过2/3，原权利主体可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。政府裁决后，对拒不履行裁决的钉子户，政府可申请法院强制执行。
但我们依然能看到补充条款，“若依据该政策依然难以推进拆迁，可改由政府征收储备的方式推进”。
即便如此，我们也要有信心，政策总是会循序渐进地一步步解决难题。
好了，看下来大家也应该觉得很多政策都“似曾相识”。是的，黄埔区作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点区，也是广州旧改的探路者、先行兵，创新性、突破性地尝试了很多跃进式的新举措。
虽然在前行过程中，总会遇到困难，但唯有汲取经验，才能不被再次打倒。广州也开始将黄埔区可复制的经验推广到全市，加速输出先进的旧改模式。
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！
