REITS的运用方式
1、REITS的运用方式有以下几种
3 用于土地收购及土地前期开发、整理；
4 投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；
5 用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；
6 以住房抵押贷款方式运用；
7 信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。
2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为
2 将房地产信托资金运用于非不动产；
3 将房地产信托资金投资于境外的不动产；
4 以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任；
5 与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易；
6 将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。
利用REITS融资的优势
1、REITS自身优势
（1） 本身具有很高的流通性与变现性
由于房地产本身的特性，导致交易过程需要借助中介机构，不但费力，且转移手续繁杂，变现性差，从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上进行交易，投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。
（2） 资金有专业化经营管理使得投资成果更稳定
由于REITS经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高，直接影响REITS证券价格的上涨，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。
（3） 能加速房地产的资本积累
REITS是以受益凭证在资本市场募集资金，再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合，有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得，加速资本积累，促进土地的有效利用。
（4）是投资人的投资风险分散，让投资者更安心投资
由于房地产投资往往需要庞大资金的投入，个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划，造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金，从事多样化的投资，除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。
（5） 整个投资流程监控机制健全，投资组合能正确引导房地产市场机能
由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项，均受到相关法规的严格限制，其目的在于预防房地产短线交易的投机行为，使资金的投入能促进房地产的有效利用。另外，通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资，既可顺利推动建设，也可使投资大众分享公共建设投资成果，且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市，可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果，最终能使整个市场机能得以充分发挥，增加社会福利。
2. 商业地产开发REITS融资优势
通过REITS方式融资，对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势：
（1）可用以融资的物业范围宽广
任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等。
（2）可融资金额巨大，资金来源丰富
例如华银控股目前操作的REITS，单个物业可融资金额从3亿元起，根据物业实际价值，多多益善。而海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。
（3）将房地产行业金融风险分散
将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。
（4） 融资总额相对较高
一般情况下，采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%～70%的资金。REITS则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。
（5） 融资方式灵活
对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，比如，华银控股可以协助业主，以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。
（6） 可选择长期获益
物业业主也可以自持一部分基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITS管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。
（7） 节税
REITS融资具有不可替代的节税优势。
（8） 提高企业知名度
采用REITS融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。
（9） 有助企业经营管理规范化
由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITS运作可以带动企业完善治理结构，规范经营管理。
做风控最好的互联网非公开股权合投平台，分享创投资讯，交流天使轮、PreA、A轮阶段的项目，网址：www.jiemingangel.com；商业计划书发至：bp@jiemingangel.com
法盛金融，提供股权投资、基金资管、新三板/IPO、并购重组、金融不良资产收购处置等方面的资讯及法律服务。
免责声明：本公众号发布的信息，除署名外，均来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！(联系方式：王先生，020-85201361，微信号：wangblawyer1128，邮箱：wangblawyer@sohu.com)