困境地产项目投资法律要点

“困境地产”并非严格的法律概念，简单来说，可以理解为不良房地产项目。为了便于论述，本文中我们将权属不明或权利受限（被查封或者因规划等原因导致无法按计划开发、出售），未达到项目节点而存在资金短缺，无法变现或者变现价值远低于正常市场价值的地产项目统称为“困境地产项目”。下文中我们将就困境地产项目的形成原因、常见投资方式及法律尽职调查要点进行分析。

（一）形成原因

困境地产的形成原因错综复杂，常见情况包括但不限于：

1.因宏观经济环境变化形成困境地产：包括国家层面经济变化，也包括项目所在地区供需变化导致项目无法按预计价格出售，属于无解问题，在此不赘。

2.因政策调整导致项目无法按计划开展：比如因备案价限制、7090政策、限购限贷等导致项目预期规划或预期价格无法实现，或者因房地产公司境内上市障碍（近期某大地产的瓜）等原因导致公司融资受限，进而影响项目资金等。

3.因开发商自身原因导致形成困境地产：包括项目定位错误，开发商开发能力欠缺，开发商因不当“高周转”导致资金链断裂，合作方之间纠纷导致项目被查封，城市更新项目出现钉子户而无法解决，违规开工或违建被处罚停工，项目实际控制人因涉嫌刑事犯罪无法推进项目等。

4.项目本身存在问题：包括项目本身违反上层规划或规划调整导致无法开工建设，或者城市更新项目本身不满足立项要求等导致无法按计划推进。

需要注意的是，大多数困境地产项目中，往往是多个障碍问题同时存在，譬如一开始因规划问题无法开工，后续因债务问题导致项目被债权人多轮查封，项目公司急于开发而无证开工又引发行政处罚等。

（二）重点关注有关障碍的真实性及准确性

投资困境地产项目，投资人首先需要重点关注困境地产的形成原因，并判断该等形成原因的真实性、准确性以及解决方案，并进一步衡量投资人自身是否具备落地解决方案的能力：

1.关注真实性，是因为在困境地产项目中，项目业主为了引入投资人，往往具有美化项目情况、高估项目价值、隐瞒项目问题或者将项目障碍“大事化小”的动机。我们也碰到过项目业主以“高周转”无法为继为由引入投资人，但经调查发现，实际情况是项目前手业主与现业主之间存在重大纠纷，现业主希望借引入投资人实现“退出”的案例。

2.关注准确性，主要是判断阻碍项目开展的问题是否将长期存在，或是否存在误判的情况。如果经调查发现，现业主对于有关问题认识错误，或者投资人有信心和资源能够解决现有障碍，则不失为一个良好的投资机会。

3.关注解决方案，仅对项目障碍的了解并不能盘活整个项目，投资人还需要结合自身的资源和实力，判断对于相关障碍是否存在解决方案，以及其是否是否落地该等解决方案的能力。例如部分房地产公司在某区域资源更广，或者对某类房地产产品的开发更加擅长，其可能解决其他市场主体无法解决的问题。

从开发商的角度看，地产项目投资方式主要有二，一是资产收购，二是股权收购，其优缺点详见我们推出的《房地产并购系列（二）：交易结构设计要点》。

一般来说，资产收购相对较为简单，在满足资产转让条件的情况下，主要关注土地/房产存在的相关问题，不涉及项目公司或有负债的风险，但会涉及较高的交易税费；股权收购则相对复杂，除了需要关注项目本身的问题外，还需要关注项目公司的相关问题（项目公司可能存在未披露负债或纠纷，通过全面尽调也难以完全防范）。但股权收购可以节省税费，且审批手续较为简单，也不需要重新办理相关项目开发证照，是较为常见的收购方式。

困境地产项目与一般房地产项目具有共性，也有其自身特点。我们梳理了困境地产项目的主要投资方式如下（点击大图查看）：

困境地产项目属于房地产项目的一种特殊形态，一般房地产项目尽职调查需要关注的问题，在困境地产项目尽调中也需要关注。对此，可以参见我们推出的《房地产并购系列（一）：法律尽调及常见风险点》。

除了调查一般房地产项目尽调中所需关注的问题，困境地产项目尽调中，还需要围绕困境地产项目的特点，重点关注以下问题（点击大图查看）：