《破产法》第十八条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。根据上述规定，破产管理人对于破产受理前成立但在破产受理后债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。该种权利属于形成权，且可以默示的方式进行。具体实操中，相关理解如下：(2021)最高法民申3822号租赁合同纠纷再审案认为：案涉土地由都市绿洲广场实际使用，并曾经支付租金。在沈阳齿轮厂进入破产程序之后，案涉土地始终由都市绿洲广场使用，沈阳齿轮厂仍然实际履行了案涉租赁合同义务。因此，在双方均以实际行为表明继续履行合同的情况下，都市绿洲广场关于案涉租赁合同在沈阳齿轮厂进入破产程序后视为自动解除的主张不能成立，都市绿洲广场获得了租赁权益，应当履行给付租金的合同义务。(2020)粤03民初6221号案认为：中创荣公司管理人在《通知书》中已经明确确认了原告博蕾幼儿园支付了自2018年3月至2023年2月止的租金500万元，且中创荣公司管理人和博蕾幼儿园一直在以实际行为继续履行双方于2014年10月16签订的《房屋租赁协议书》。因此，在该合同的持续履行期间，中创荣公司管理人在破产申请受理后两年多，单方以通知形式解除《房屋租赁协议书》缺乏法律依据，中创荣公司管理人发出的《通知书》应为无效。各方于2014年10月16签订的《房屋租赁协议书》仍在继续履行，博蕾幼儿园有权继续承租涉案房产。（2018）最高法民申1646号案认为：该条虽然规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。但管理人自破产申请受理之日起两个月未通知相对人解除或继续履行合同，并不当然产生合同解除的法律后果，仅视为管理人选择解除合同。（2022）最高法民再55号案也持此观点。广东高院《关于审理企业破产案件若干问题的指引》规定：【管理人对未履行完毕合同处理】破产受理前 成立，债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同，自破 产受理之日解除；债务人履行完毕，对方当事人未履行完毕的合同，管理人可以要求对方当事人继续履行。双方均未履行完毕的合同，按照企业破产法第十八条的规定处理。破产案件受理后，管理人继续履行或接受相对方履行合同后，主张合同解除的，人民法院不予支持"一种观点认为，“均未履行完毕”是指当事人的所有合同义务未履行完毕，只要对方当事人有合同义务的尚未履行，管理人可以解除合同：（2017）湘民再461号案认为：《破产法》赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，管理人即可以单方解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。由于租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中；同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此，租赁合同只要在租赁期内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，千姿公司管理人单方解除该租赁合同有法律依据。（2017）浙06民终3688号案认为：租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用、收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合《破产法》第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。另一种观点认为，“均未履行完毕”是指当事人的主合同义务未履行完毕，如果对方当事人已经履行完毕主合同义务，管理人不得以附随义务未履行完毕为由解除合同。如（2021）渝02民终932号认为：《中华人民共和国破产法》第十八条所规定的双方均未履行完毕的合同，是指未履行完毕合同的主要义务，不能任意扩大到合同约定的协助义务或者合同附属义务。还有一种观点认为，“均未履行完毕”仅指主给付义务和从给付义务的未履行，不包括附随义务的未履行。如（2018）辽01民终7729号案认为：一审法院认为，对于“均未履行完毕”，即合同系双务合同、债务人和对方当事人系债务人和合同相对人、未履行仅指主给付义务和从给付义务的未履行，不包括附随义务的未履行。沈阳中院在二审中对该解释予以认可。《民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据上述规定，抵押权前设置租赁权，行使抵押权处置抵押权时不得涂销租赁权，即租赁权对买受人继续有效。具体内容，可参见笔者撰写的《不良（风险）资产投资与处置第99期|最高院：后于抵押权设立的租赁权不因未经抵押权人同意而无效，但不得对抗抵押权实现》。三、破产程序中：管理人合同解除权VS“买卖不破租赁”规则
破产管理人解除权属于《破产法》规定的概念，与《民法典》规定的“买卖不破租赁”规则何种关系。从理论上讲，《破产法》属于特别法，《民法典》属于一般法，按照“特别法优于一般法”适用原则，应当优先适用破产管理人解除权解除租赁合同，而非《民法典》非买卖不破租赁原则，但鉴于《破产法》实质未一种概括执行的，在执行程序中适用买卖不破租赁，而在破产程序中不适用，则可能导致不同程序存在不同的法律后果，于法不符。加之，过于强调破产程序中管理人合同解除权而忽略合同解除权的行使限制，可引发权利滥用对合同的相对对方不公，理论界对破产管理人合同解除权限制一直呼声不断。实务中，对于租赁合同，破产管理人合同解除权与买卖不破租赁的关系，在《最高人民法院第二巡回法庭2020年第9次法官会议》中存在两种观点：一是解除说：法院裁定受理债权人对甲公司的破产清算申请后 , 对于甲乙双方均未履行完毕的《房屋租赁合同》, 甲公司破产管理人享有继续履行或解除合同的选择权。甲公司破产管理人选择解除合同，于法有据，应予支持。合同解除后，甲公司有权要求返还房屋，乙公司预付1200万元租金扣除实际承租房屋应付的部分后，余款应作为共益债务从甲公司财产中随时优先清偿。二是限制解除说：租赁合同中，为维持租赁关系的稳定性，确保承租人对租赁物持续、有效利用，法律对承租人予以特殊保护，规定了“买卖不破租赁”原则，赋予承租人优先购买权。对于案涉长期不动产租赁合同，更有必要维持租赁关系的稳定性。虽然《企业破产法》规定管理人对待履行合同享有选择权，但基于长期租赁合同的特殊性，应对管理人解除待履行租赁合同的权利予以限制，以维护交易秩序、实现实质公平。从比较法的视野看，这也是美国、德国等很多国家的通行做法。因此，本案中应限制甲公司解除合同，尊重乙公司关于继续履行合同的诉请。在《房屋租赁合同》继续履行的情况下，乙公司预付的租金不予返还。最终法官会议意见采解除说：出租人破产时，租期尚未届满且承租人也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同，根据《企业破产法》第18条的规定，破产管理人有权单方决定解除合同，要求承租人返还租赁物，以保障租赁物顺利回收处置，实现破产财产价值最大化。《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五》明确：51．破产程序中，对破产企业出租的房屋土地如何处理？破产企业出租的房屋土地无租赁期限的，可以随时解除租赁合同，但应留给承租人合理的时间。 破产企业出租的房屋土地有租赁期限但未到期的，应区别情况处理：（1）如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的，拍卖时应向竞拍人做出说明，适用买卖不破租赁的原则。（2）如果该地点作其他开发更有价值，解除合同更有利于财产变现的，应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质，在解除合同时向承租人优先支付。 如上（2017）湘民再461号案例，根据目前的法律规定，管理人行使合同解除权解除租赁合同，只需满足“合同成立于破产前”“合同待未履行完毕”的条件，鉴于租赁合同为继续合同，即使承租人预付完租金还存在其他义务，虽然对管理人合同解除权存在限制的声乐越来愈多，但实践中管理人可对租赁合同（包括已付全部租金）行使解除权，一般不受“买卖不破租赁”的限制。需要注意的是，“买卖不破租赁”虽在实务中不限制破产管理人行使解除权，但对于“破产管理人选择履行合同后在破产拍卖中是否应适用“买卖不破租赁原则””的问题，笔者认为应该适用，理由是“买卖不破租赁”规则适用于租赁标的物的买卖环节，在破产拍卖环节对于租赁物应按照《民法典》有关“买卖不破租赁”规则决定是否涤销租赁合同。
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