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裁判概述：
借款人为购置房屋向银行借款，约定以其购买的房屋抵押给银行，并办理抵押预告登记，房屋具备办理产权登记条件后，因借款人怠于办理案涉房屋的产权证，预告登记不因超过法定期限而失效，法院可确认预告抵押登记权利人享有优先受偿权。
案情摘要：
1、为购买案涉房屋，吴克祥向城西支行借款并与其订立抵押合同，约定以其购买的案涉房屋为其向城西支行借款提供抵押担保，后办理了抵押预告登记。
2、在房屋具备办理产权登记条件后，因吴克祥怠于办理案涉房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理。
3、吴克祥无力清偿到期贷款，城西支行诉至法院要求吴克祥承担还款责任并要求就案涉房屋享有优先权，法院支持了其诉讼请求。
4、吴克祥的另案债权人刘军达提起第三人撤销之诉，认为法院的该判决侵害了其民事权益。
争议焦点：
能够进行不动产抵押登记三个月后未登记，原预告登记是否继续具有排除执行的效力？
法院观点：
在房屋具备办理产权登记条件后，因吴克祥怠于办理615室房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理，工行南京城西支行对此并无过错，本案抵押预告登记不符合上述法律规定的预告登记失效的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定进一步明确了预告登记具有排除执行的效力。
案例索引：
（2018）最高法民申1851号
相关法条:
《物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《执行规定》
40．人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
《民诉法解释》
第五百零八条 被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。
对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。
《执行异议与复议规定》
第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
实务分析：
法律规定：预告登记情形下，自能够进行本登记之日起三个月内未申请本登记的，预告登记失效。因此，实务中预告登记的权利人和义务人均应在本登记条件成就后的三个月内完成本登记。具体到预告抵押登记，预告抵押登记中的债权人和抵押人应当在条件成就后理应积极进行本抵押的登记事宜。但实务操作中难免存在义务人（抵押人）怠于协助的情形，此时如果超过条件成就的三个月本抵押登记未能得以办理，预告抵押登记的权利人是否还能够依据预告抵押登记主张优先权？实务中存在一定争议。
本文援引案例对此进行了明确：最高院认为在房屋具备办理产权登记条件后，因预告抵押登记义务人怠于办理案涉房屋的产权证，导致预告抵押登记的权利人无法取得抵押权登记的，法院在判决中仍应认可预告抵押登记权利人的优先受偿权，即办理“本登记”条件已经具备但因抵押登记义务人原因导致权利人迟迟无法办理正式抵押登记的，法院可在诉讼中认可预告抵押登记权利人的优先受偿权。笔者对此表示认可，特推荐本文案例。
但，笔者认为本判例中存在重大瑕疵。笔者对案例中最高院认为“具备本登记条件的预告抵押登记权利人在案外人执行异议之诉中享有足以阻却执行的实体权利”的观点不敢苟同。笔者认为：房屋买卖交易中办理了预告登记的买受人依据《执行异议与复议规定》第三十条可以在案外人异议中提出停止处分异议，并且在符合物权登记条件时可享有足以阻却执行的案外人权利。但预告抵押登记与此不同，其效力是在具备办理本登记条件时可进行正式的抵押登记，并且相对于在后的预告抵押登记享有在先顺位权利。此外，由于在执行中，正式的抵押权人都不享有阻却其他债权人查封、冻结或拍卖变现的权利，预告抵押登记的权利人当然也并不享有阻却其他债权人查封、冻结或拍卖变现的权利。因此，预告抵押登记的权利人援引《执行异议与复议规定》第三十条以诉请法院支持其享有足以阻却执行实体权利的，法院不应当支持。但本案中，合议庭显然并未作此准确理解和适用，笔者对此深表遗憾！对此笔者会在后续系列文章中予以展开，一孔之见，仅供参考。
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