法盛金融投资
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目 录
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1. 地产基金产品设计要点
2. 股权类基金产品（含并购）
3. 股加债产品
4. 类reits基金产品
5. 可转债/债转股基金产品
6. 长租公寓、商业等领域投资基金
7. 以股权收购方式收购存量物业或土地使用权的基金产品
8. 城市更新及棚户区改造基金产品
9. 不良资产及其收益权类基金产品
10. 双管理人基金产品
11. 结构化基金产品
12. 明股实债投资基金
13. 其他基金产品
前 言
受监管的影响，地产行业的银行与信托融资渠道基本被堵，甚至已满足“四三二”条件的项目也难逃无法取得开发贷的命运。在此波监管下，私募行业迎来了灿烂的春天，地产私募基金融资也因其操作的灵活性开始大范围地攻城略地。
值得注意的是，因监管层面存在许多空白的地带，因此当前地产私募行业在发展过程中仍旧存在不少引人争议的地方。
为便于读者全面了解当前地产私募可用的融资“套路”，笔者结合西政投资集团旗下几家基金公司的地产投融资业务情况以及西政资本团队对地产私募行业相关业务实际操作情况的总结和分析，特就当前市场操作情况作整体梳理。
需说明的是，本文的论述仅为业务操作和市场相关情况的整理，不代表笔者或监管层对其合法合规性的认可，请读者自行思考和斟酌，更多业务实操问题亦欢迎与笔者交流。
一般来说，在进行地产基金产品设计前，需充分了解该交易的真实背景情况，其底层资产情况、资金用途及使用计划、投资方式等情况，并在此基础上从资金端、产品端、项目端层面考虑产品架构、投资架构的设置，产品设计的基本思维模型如下：
01
地产基金产品设计要点
2
股权类基金产品（含并购）
3
股加债产品
4
类REITs基金产品
5
可转债/债转股基金产品
6
长租公寓、商业等领域投资基金
7
以股权收购方式收购存量物业
或土地使用权的基金产品
8
城市更新及棚户区改造基金产品
9
不良资产及其收益权类基金产品
10
双管理人基金产品
11
结构化基金产品
明股实债投资基金
13
其他基金产品
（文章来源：图解金融）
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