穆迪：预估方圆地产没有内部现金来源应对即将到期的离岸债券

据悉，方圆地产在未来6-12个月内有相当庞大的债务到期，包括2023年7月到期的3.4亿美元离岸债券和2023年12月可回售的9.18亿元人民币在岸债券。尽管方圆地产可能通过资产处置或其他渠道筹集资金，但在市场情绪疲软的情况下，这些筹资活动带来了较高的执行风险。

6月26日，穆迪发布报告称，已将广州市方圆房地产发展有限公司的公司家族评级（CFR）从“Caa1”下调至“Ca”，高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”，展望仍为负面。穆迪分析师Alfred Hui表示，评级下调和负面展望反映了方圆地产违约风险的增加，以及预计该公司债券持有人的回收前景疲软。

据悉，方圆地产在未来6-12个月内有相当庞大的债务到期，包括2023年7月到期的3.4亿美元离岸债券和2023年12月可回售的9.18亿元人民币在岸债券。穆迪估计，方圆地产没有内部现金来源来应对即将到期的离岸债券。

穆迪表示，方圆地产于2023年6月14日宣布，将对未偿付的3.4亿美元离岸债券开展潜在债务管理。这表明该公司流动性较弱，在到期时赎回离岸债券的能力有限。穆迪预计，鉴于方圆地产的高债务杠杆率和大量担保融资，如果该公司违约，其离岸债券持有人的回收率将很低。

尽管方圆地产可能通过资产处置或其他渠道筹集资金，但在市场情绪疲软的情况下，这些筹资活动带来了较高的执行风险。截至2022年底，方圆地产的所有投资物业基本上都已被质押，这进一步限制了该公司筹集额外资金的财务灵活性。

穆迪还指出，方圆地产的审计师在其2022年经审计的财务报告中表示，该公司持续经营的能力存在重大不确定性。穆迪预计，此类事件将削弱投资者的信心和公司获得资金的渠道。

在环境、社会和治理（ESG）方面，穆迪考虑了方圆地产薄弱的财务和流动性管理，以及其为未上市企业，信息披露和治理标准低于上市的同业。

大量土地储存在粤港澳大湾区的三、四线城市

据中诚信国际的数据显示，方圆地产大量土地储存在粤港澳大湾区的三、四线城市，包括江门市，惠州市，文昌市，湛江市，清远市等地。

旧改项目是方圆地产近年来的战略核心。方圆地产相关负责人表示，公司已取得6个城中村改造项目的正式合作企业资格，部分项目已完成前期工作并进入二级开发阶段，其余项目开发时间预计为2年至6年，短期可转化项目与长期储备项目兼具。

但政策的调整，导致方圆地产的部分旧改项目或将推迟。2021年10月份，广州发文强调防止大拆大建，积极稳妥推进旧改。根据广州城市更新项目报告显示，114个项目中有15个需要配合新的指示，调整后方可推进。其中就包括方圆地产的两个旧改项目。

早先在2022年3月，穆迪分析师Alfred Hui表示，由于行业市场低迷以及公司的城市旧改项目可能推迟，预计方圆地产在未来6个月至12个月的销售和信贷指标将会不断恶化，给出负面展望。

“方圆地产长期致力于城市更新项目，虽然这类项目土地成本较低，但开发周期长，资金沉淀大，对企业的资金要求较高。同时，公司业绩出现下滑，导致资金链承压的情况下，无法获得金融机构的认可。”行业人士表示。

值得一提的是，方圆地产待进入二级开发的旧改项目货值较多，同时受广州城市更新项目推迟影响和行业市场疲软的影响，导致合同销售额出现下滑。

据《证券日报》记者了解，从2021年半年财报来看，截至2021年6月底，方圆地产业绩出现大幅下降，归母净利润出现亏损至-3369.95万元，并且经营性现金流净额为-4.33亿元。

赶了个晚集

资料显示，方圆地产起家于广州地区，是当地非常低调的城市更新运营商，创始人为方明。2006年之前，方明带领方圆集团，打起“文化地产”的大旗。不久之后，方圆集团欲奔赴资本市场，为此做起了全国化的铺垫，陆续在多地拿下项目。

功夫不负有心人，方圆地产的上市申请终于通过聆讯，眼看就要登陆资本市场。然而时运不济，方圆地产遭遇到了2008年金融风暴，上市计划泡汤。

时至今日，方圆地产认为尝到资本市场的盛宴。而在缺少了资金的扶持下，2013年，方圆地产开始收敛战线，聚焦广东一省。2017年，方明更是明确表示要深耕大湾区、专注广州区域城市更新领域。

不过，从其土储方面来看，方圆地产主要以广州及其周边城市为主，尤以三四线城市居多，项目利润空间并不占优势。

另外，方圆地产专注旧改项目，其投资回收周期较长，同时受政策影响较大，收益和开发进度的不确定性较大。

2018年，当很多房企提出千亿目标时，方圆地产却定下了一个低调的目标：500亿元。然而，到了2021年，方圆地产的全口径销售额只有246.7亿元。

理想很美好，现实很骨感，叠加3年疫情及行业调控。

方圆地产，何去何从？

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