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2017年以来，物流地产作为房地产的细分领域越来越受到资本市场的关注，内资资金加速流入。随着我国制造业、电商的快速发展，我国物流地产行业充满着机遇，在整个房地产存量持有领域，物流地产收益率明显高于其他物业，并且由于政府土地供应偏少而消费需求增加带动了仓储需求的增长，物流地产面临供不应求的局面。从行业方面看，物流地产行业大规模并购将越来越多，并购整合已经从单纯获取土地升级到多元化商业模式转变。
在物流地产并购中，尽职调查以及交易方案设计尤为重要，本文拟从业务实践出发，对物流地产并购项目的尽职调查以及交易方案设计要点进行分析。
对于并购交易常规关注点例如公司历史沿革、股权变动、出资实缴、劳动社保、重大合同、争议解决等方面，此处不再赘述，本文主要讨论物流地产的特殊关注要点，并列举主要事项及核查方式。
1、目标地块性质及权属情况
国有土地使用权的取得方式包括出让、转让、划拨等形式，其中出让取得方式具体包括招、拍、挂方式以及协议出让方式。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地。在实践中工业用地（包括仓储用地）基本是招拍挂方式取得的。另外，在项目尽调中还要注意划拨用地、集体土地情形。
地产项目中划拨方式取得用地情形较少，根据《土地管理法》的规定，除法律明确规定可以划拨方式取得且经过县级以上人民政府依法批准的外，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。而可以划拨方式取得用地的情形主要指国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地，通常不适用物流地产项目，因此如果要合法进行仓储项目建设，应当按照法律规定履行审批程序并补缴土地出让金。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权和地上建筑物的流转需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县政府补交土地使用权出让金。如果遇到划拨用地的情形，应核查划拨用地土地使用权的合法性，并注意就划拨土地使用权转让具体操作方式征求当地土地管理部门的意见。
如果遇到目标地块为集体土地的情形，根据《土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，除非是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。因此若目标地块为集体土地的，应该依法履行必要的法定征收程序，将集体土地变更为国有土地，此种情形未来进行项目建设可能会存在较大的障碍，建议慎重考虑决策。
尽职调查中核查方式主要有：查看土地使用权证、土地使用权出让合同、招拍挂出让公告及成交确认书等程序性文件以及在不动产登记大厅查询不动产登记情况。如果土地使用权证与不动产登记大厅查册结果不一致的，根据《物权法》规定应当以不动产登记簿为准。
2、土地出让金及相关税费缴纳情况
在土地出让方与受让方签署的《国有建设用地使用权出让合同》中会约定土地出让金的缴纳期限，实践中有时受让方存在延迟缴纳土地出让金的情况，依据合同土地出让方有权主张一定金额的违约金。
在受让方取得土地时，除了土地出让金外，还应当根据国家规定交纳相关税费，主要包括契税、印花税，其中契税=土地成交价*税率，税率根据地区不同，一般是3%-5%，印花税税额=土地使用权出让合同金额×万分之五。
尽职调查中核查方式主要有，查看土地出让金、税款缴纳的银行凭证、政府出具的收据、纳税申报表及完税证明等资料，来确定土地出让金及税费的缴纳情况。
3、目标地块的投资强度、用地和规划指标情况
在《国有建设用地使用权出让合同》及其补充协议以及项目公司与当地政府签署的《投资协议》中通常会约定目标地块的投资强度及用地和规划指标。在项目尽调时，需要关注项目的投资金额是否达到要求，以及项目的建筑容积率、密度、绿地率等方面是否符合指标要求。对于未达到投资开发强度或者不满足规划指标的情形，将面临支付一定金额的违约金风险。
尽职调查中核查方式主要有，查看项目公司与当地政府签署的《投资协议》以及项目公司与当地国土资源局签署的《国有建设用地使用权出让合同》及其补充协议约定的投资强度和用地规划指标，并参考项目竣工总图、竣工验收文件等了解项目实际情况进行比对是否符合。
4、土地用途不符的情形
根据《土地利用现状分类》标准中，工矿仓储用地下属二级类分为工业用地和仓储用地，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，将用地分为工业用地和物流仓储用地。实践中，土地用途不符通常是项目用地性质为工业用地，而实际上作为仓库在使用，或者收购后拟进行仓储物流项目建设，为符合收购目的需要将土地用途变更为仓储用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”在《国有建设用地使用权出让合同》通常也会约定，受让人应当按照合同约定的土地用途利用土地，如果需要改变土地用途应当经过出让人同意，甚至有些土地出让合同中会约定此种情况下出让人有权收回土地使用权。因此，考虑到土地用途变更的审批风险较大，建议在收购前与土地部门及规划部门协商调整土地用途并取得确认的书面文件。
尽职调查中核查方式主要有，应注意查看《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》等证明文件上的土地用途。
5、在建工程存在延期开竣工情形
《国有建设用地使用权出让合同》一般会约定出让地块的开工日期和竣工日期，土地使用权人应当在约定的期间进行开工并完成项目竣工，若未能按约定开竣工，需要取得主管部门的同意延建的证明，否则将按照合同约定承担相应的违约金。关于迟延开、竣工时间的认定，在法律上尚没有具体规定，更多看地方政府的认定，通常以建筑工程施工许可证或者建设行政主管部门出具的地基与基础分部工程验收记录之日认定为开工日期，以规划验收合格证明或竣工验收备案证明作为竣工日期。
尽职调查中核查方式主要有，查看《国有建设用地使用权出让合同》、目标地块的建筑工程施工许可证、规划验收合格证明、竣工验收备案证明等。
6、目标地块存在土地闲置情形
如果尽职调查过程中发现目标地块尚未开发或者迟延竣工较为严重的情形，则需重点关注是否构成土地闲置情形。一方面，闲置土地的情形在法律上有相应规定，根据《闲置土地处置办法》，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。另一方面，还要考察土地闲置的原因，系土地使用权人的原因还是政府方面的原因。对于土地使用权人的原因造成的土地闲置，根据《闲置土地处置办法》的规定，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，未动工开发满两年的，土地主管部门有权无偿收回国有建设用地使用权，同时在《国有建设用地使用权出让合同》通常也有相应的违约责任的约定。
尽职调查中核查方式主要有，可通过现场勘查工程建设进度，以及查看工程建设相关资料等方式，来判断是否属于土地闲置情形，并通过访谈项目公司人员及其提供的证明材料等方式了解土地闲置原因。
7、目标地块上存在违章建筑情形
目标地块上存在在建工程或者已建成房产的，应关注该等建筑是否取得了规划审批、竣工验收审批，已建成房产是否取得房产证，即使有前述审批文件，也应实地查看是否存在未按照审批范围、内容施工，擅自搭建等行为。若存在未经审批建设的建筑物，项目公司可能面临拆除违章建筑、罚款等行政处罚措施。
尽职调查中核查方式主要有，通过实地勘查目标地块上的建筑物并与规划设计总图、建设规划许可证、竣工验收文件以及不动产权证书等进行比对。若存在违章建筑，在并购中根据项目未来规划，采取要求出售方拆除或者将取得审批文件作为交易先决条件。
8、建设合同中存在资质挂靠情形
实践中有些建设单位聘请不具备相应的勘察、设计、施工资质的单位来进行项目建设，同时又与具备资质的单位签署协议用作项目验收，该等行为涉及到资质挂靠的违法情形。根据《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定，从事建筑活动的勘察、设计、施工单位，应在取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。勘察、设计单位不得转包或者违法分包所承揽的工程。如果建设单位将建设工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工单位或者委托给不具有相应资质等级的工程监理单位的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款。
尽职调查中核查方式主要有，核查项目公司的合同台账中签署的勘察、设计、施工等合同签署方与竣工验收报告签署的相关单位是否一致，并查看相关单位的资质证书。
9、目标地块及房产存在抵押情形
目标地块及其上房产是否有完全产权，是否存在抵押、查封情形是地产项目尽调中的重要内容，若目标地块及房产存在前述情形，则可能引发因抵押权人实现抵押权、法院拍卖而被处置的风险。一般情况下，目标资产存在抵押是由于项目公司有银行贷款或其他大额债务，在交易文件设计时要考虑该等债务如何处理，是提前还款或者剥离债务还是保留该等债务在项目公司。同时注意，借款协议中是否约定项目公司股权发生变动必须经过贷款人同意的条款。
尽职调查中核查方式主要有，去不动产登记大厅调取不动产登记档案，查看项目公司的借款协议、查询诉讼仲裁情况等。
10、冷库项目的特殊关注点
对于冷链运输项目相对于普通的仓储项目，有一些特殊的要点需要关注：
（1）仓库消防设计要求：
根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》（国标强制性标准）第3.11条及《仓库防火安全管理规则》第十五条规定，冷库中的鱼肉等物品的火灾危险程度为丙类。根据《建筑设计防火规范》第3.27条规定：“高架仓库、高层仓库、甲类仓库、多层乙类仓库和储存可燃液体的多层丙类仓库，其耐火等级不应低于二级；单层乙类仓库、单层丙类仓库、储存可燃固体的多层丙类仓库和多层丁、戊类仓库，其耐火等级不应低于三级。”
（2）冷链运输许可资格：
根据《中华人民共和国道路运输条例》的规定，从事道路运输经营以及道路运输相关业务应当取得《道路运输经营许可证》，而且许可证的范围应包括货物专用运输（冷藏保鲜）项目。
（3）冷库中使用的冷藏设备：
如果属于锅炉、压力容器、压力管道等涉及生命安全、危险性较大的设备，须取得特种设备使用登记证。
（4）库房作业人员：
根据GB/T 30134-2013《冷库管理规范》（国标推荐性标准）规定，特种作业人员（电梯工、制冷工、叉车工、电工、压力容器操作工）应根据《特种设备安全监察条例》及国家相关规定持证上岗，库房作业人员应具有健康合格证，经培训合格后，方能上岗。
尽职调查中核查方式主要有，查看消防设计及验收文件来判断冷库消防是否符合要求，查看《道路运输经营许可证》、特种设备使用登记证、设备操作人员的操作证书以及库房人员的健康证明。
1、收购方式的选择
地产收购方式大体上分为资产收购和股权收购两种方式。资产收购方式采用的较少，一方面因涉及土地增值税、契税等会有较高税负，另一方面在建工程项目的立项、环保、消防等行政批文以及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等审批文件需进行主体变更，交易成本和操作难度均较大。因此在实践中，通常采用收购项目公司股权的形式。不过股权收购方式，收购方在交易完成后将接手项目公司，对于交易前项目公司的已有风险及债务的了解主要靠尽职调查发现及出售方的披露，风险较资产收购更为复杂，因此要格外注意尽职调查以及对发现问题的处理。
2、对于应收应付账款和重大合同的处理
应收应付账款和重大合同是股权收购中需要调查及处理的重要事项，尤其是标的资产刚建成尚未长期运营的，大多债务是在建工程的工程款结算以及关联方的往来款，工程款因涉及各方工程结算情况比较复杂，关联方往来款则通常形式简单不签署借款合同等书面文件，此类款项尽量要求出售方在交割前全部清理，清偿债务及收回欠款，以防收购方接手公司后因事实不清与相对方发生争议。其他类型的债务，从风险防范的角度也建议尽量要求出售方在交割前清理完毕。在债务清理完毕和重大合同履行完成后，应当要求出售方取得债权人/合同相对方出具的无争议纠纷的确认函。
3、交易价款调整机制
由于物流地产收购项目通常有较多事项需出售方在交易完成前解决，为保障交易安全，收购方通常在协议中要求分期支付交易价款，在各交易节点上设置各阶段应当达成的先决条件，并预留部分尾款，若发生收购价款调整（如出售方未按约定将债务清理完成、出售方应支付违约金/补偿款等情形）可从中扣减。
4、其他风险防范措施
（1）为出售方的履约行为设置担保措施也有助于风险防范，可考虑在交割前进行股权质押或者资产抵押等方式提高交易安全。
（2）在协议中约定违约金以及相应的违约情形，一旦未来出售方违约可以有明确的主张依据。
（3）合理设置先决条件并完善陈述与保证条款。对于决定交易是否进行的关键事项作为股权交割的先决条件，其他重要事项作为分期付款的先决条件。同时，陈述与保证事项起草也需关注，该等事项通常涵盖项目公司和目标地块的主要方面，例如公司设立、股权变动、出资实缴、信息披露、账目和财务报表、重大合同、标的地块及其上建筑物的情况、关联交易、税费、争议及行政处罚等等。作为出售方，如果自身或者标的公司存在瑕疵事项的，可以通过在陈述与保证中披露或者单独起草披露函的形式进行披露以争取减轻或免除责任。作为收购方则尽量全面列明陈述与保证事项并要求出售方承担相应的保证责任。
综上，物流地产项目开展尽职调查工作需要重点核查此类项目的特殊关注要点，并且在尽职调查基础上设计交易方案，防范交易风险及合理安排各方应尽义务，从而保障交易的顺利进行。
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