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1.当事人双方终止借款合同并签订商品房买卖合同的性质认定及其效力
——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（最高人民法院〔2015〕民一终字第180号民事判决）
裁判要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同，同时签订商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定的流押契约，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，应当认定该商品房买卖合同有效。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
适用解析：当事人双方签订借款合同后，虽然为履行借款合同又签订了相应的商品房买卖合同，但如果该商品房买卖合同是借款合同双方当事人经协商一致，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，并经对账清算将借款本金及利息转化为已付购房款，同时对房屋交付、购房余款支付、违约责任等权利义务作出了约定，则实质上是双方经协商一致终止借款合同关系，同时建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，属于借款合同到期借款人未清偿债务时，通过签订商品房买卖合同的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化的，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。基于此，借款合同双方当事人的上述交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第一百八十六条规定的流押契约，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。因此，如果不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应当认定该商品房买卖合同具有法律效力。在确认该商品房买卖合同合法有效的情况下，由于该合同项下已付购房款系由原借款本金及利息转化而来，在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
案例索引：见最高人民法院指导案例72号，载《最高人民法院关于发布第十五批指导性案例的通知》，最高人民法院审判委员会讨论通过，2016年12月28日法〔2016〕449号发布。
2.基于同一笔款项分别签订商品房买卖合同和借款合同的性质认定及其效力
——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（最高人民法院〔2011〕民提字第344号民事判决）
裁判要旨：双方当事人基于同一笔款项分别签订商品房买卖合同和借款合同，约定借款人不能按期偿还借款，对方当事人可以要求履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，不属于流押契约，应当认定为合法有效。
适用解析：双方当事人基于同一笔款项先后签订商品房买卖合同和借款合同，约定如借款到期，偿还借款，商品房买卖合同不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行商品房买卖合同。在商品房买卖合同和借款合同均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和借贷两个民事法律关系。双方当事人实际是以签订商品房买卖合同的方式为借款合同所借款项提供担保，同时借款合同为商品房买卖合同的履行附设了解除条件。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。而当事人之间约定借款人未按期偿还借款，对方通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，表明对方并不能直接按照该约定取得房屋所有权，而只能通过履行商品房买卖合同实现。同时，双方当事人对于是履行商品房买卖合同还是履行借款合同具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行借款合同；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行商品房买卖合同。无论是履行商品房买卖合同还是履行借款合同，均符合双方当事人的意思表示，未损害任何一方的利益。因此，借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期（总第218期）。
3.未达到法定投资开发条件是否影响房地产转让合同的效力
——四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2013〕民一终字第18号民事判决）
裁判要旨：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时未达到法定投资开发条件的，不影响房地产转让合同的效力。
适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。上述规定系法律、行政法规中的管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，上述规定不能作为认定合同无效的依据。当事人以转让的房地产未达到法定投资开发条件为由主张转让合同无效的，人民法院不应支持。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第10期（总第216期）；另载江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用?物权卷》，中国法制出版社2016年版，第30—46页。
4.以虚假的预售商品房抵押贷款的效力及其相应责任
——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行与上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案（上海市第二中级人民法院〔2012〕沪二中民六〔商〕终字第139号民事判决）
裁判要旨：开发商与购房人签订虚假的商品房预售合同，并以该预售商品房抵押套取银行贷款的，应当认定该商品房预售合同无效，开发商与购房人应当对银行贷款承担连带清偿责任。
适用解析：开发商为套取银行资金，与购房人签订虚假的预售商品房买卖合同，以购房人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，危及银行贷款安全，属于恶意串通，损害第三人利益的行为，依照《合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效的规定，该预售商品房买卖合同应属无效合同，购房人不能因此取得预售商品房的产权，也就无法为该房屋办理抵押权设立登记，因此，银行不能就该房屋行使抵押权。对此，开发商与购房人具有明显过错，故在该预售商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与购房人应当对银行贷款承担连带清偿责任。开发商承担连带清偿责任后与购房人之间的权利义务关系，双方可以另行解决。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）。
5.基于规避国家信贷政策而签订的商品房按揭贷款合同的效力
——徐州大舜房地产开发有限公司与王志强商品房预售合同纠纷案（江苏省徐州市泉山区人民法院2012年12月25日民事判决）
裁判要旨：房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，并抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同并非双方真实意思表示，则该情形符合《合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。
适用解析：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用等原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确规定，该条第（三）项规定：“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。房地产开发企业为规避国家对房地产行业调控而实施的信贷政策，借他人名义与自身签订虚假的商品房买卖合同，并抵押套取银行信贷资金，如果商品房买受人明知合同并非双方真实意思表示，则虽然合同当事人之间已签订房屋买卖合同，但其真实目的是规避国家的信贷政策，属于以合法形式掩盖非法目的，根据《合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定该合同无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第12期（总第206期）。
6.境外企业能否受让我国国有土地使用权
——大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案（最高人民法院〔2011〕民提字第29号民事判决）
裁判要旨：境外企业法人依法受让我国国有土地使用权的，除另有特殊规定外，应当认定为合法有效。
适用解析：根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制，原则上境内外企业法人均享有相同的待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此，境外企业法人受让我国国有土地使用权不违反我国现有法律法规的规定，应当认定为合法有效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第6期（总第188期）。
7.附有违法建筑的房屋买卖合同的效力
——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（上海市第二中级人民法院2010年11月24日民事判决）
裁判要旨：附有违法建筑的房屋虽然被行政机关限制交易，但房屋买受人基于不动产登记簿记载的公示公信力而与出卖人签订房屋买卖合同的，人民法院可以认定该合同有效。
适用解析：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。因不动产登记簿记载的事项具有公示公信力，房屋善意买受人根据该公示公信力，确信登记的权利状态与现实状态相一致，而与出卖人签订房屋买卖合同，此信赖利益应予保护。同时，根据《物权法》第十五条确立的不动产转让合同与不动产物权变动的区分原则，房屋因附有违法建筑被限制交易而无法过户，属于转让合同的履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类附有违法建筑的房屋买卖合同如不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第11期（总第193期）；另载江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用?物权卷》，中国法制出版社2016年版，第1—18页；另见朱爱东：《附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2013年第12期。
8.合作开发房地产存在资质缺陷等问题是否影响开发合同的效力
——深圳市富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司、深圳市大金利投资发展有限公司、深圳市海洋城房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2010〕民一终字第45号民事判决）
裁判要旨：当事人双方签订合作开发房地产合同时，虽然均无房地产开发经营资质，且合作开发的土地为国有划拨土地，但事后双方与具有房地产开发经营资质的第三方签订三方合作开发合同，并依法办理了土地使用权出让手续，取得了政府相关部门的批文的，应当认定合作开发房地产合同有效。
适用解析：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，除特定情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。另据上述司法解释第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。基于上述，当事人双方签订合作开发房地产合同时，虽然均无房地产开发经营资质，且合作开发的土地为国有划拨土地，但事后如果双方与具有房地产开发经营资质的第三方签订三方合作开发合同，并依法办理了土地使用权出让手续，缴纳了土地使用权出让金，取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，应当认定双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，双方之间签订的合作开发房地产合同为有效合同，对当事人具有约束力。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2011年第5期（总第175期）；另见王彦：《深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2012年第1辑（总第79辑），人民法院出版社2012年版，第150—186页；另见王林清：《合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据——深圳富山宝实业有限公司、深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司、深圳市大金利投资发展有限公司以及深圳市海洋城房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第4辑（总第48辑），人民法院出版社2011年版，第190—211页。
9.以明显不当的低价转让国有资产的合同效力
——东风汽车贸易公司、内蒙古汽车修造厂与内蒙古环成汽车技术有限公司、内蒙古物资集团有限责任公司、赫连佳新、梁秋玲、内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司侵权纠纷案（最高人民法院〔2008〕民申字第461号民事裁定）
裁判要旨：国有资产占有单位或受让人，以明显不当的低价转让或受让未经过批准和评估的国有资产，造成国有资产流失的，应当依法认定该转让行为无效。
适用解析：根据《企业国有资产法》第四十七条、《国有资产评估管理办法》第三条、《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条、第二十七条的规定，国有资产占有单位转让国有资产，应当在清产核资和审计的基础上，委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估，评估报告经核准或者备案后，作为确定国有资产转让价格的参考依据。上述规定属于强制性规定，而非任意性规定。在国有资产转让过程中，未进行资产评估，未履行相应的批准程序，或者以明显不当的低价转让，造成国有资产流失的，应当认定转让行为无效。作为受让人，在其知道或者应当知道所受让的标的属于国有资产，且未依法履行报批和评估程序，仍以明显不当的低价受让该国有资产的，不能认定为善意受让人。基于上述，国有资产占有单位或受让人，以明显不当的低价转让或受让未经过批准和评估的国有资产，造成国有资产流失的，应当依法认定转让行为无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第2期（总第148期）；另载最高人民法院中国应用法学研究所编著：《人民法院案例选（月版）》2009年第10辑（总第10辑），中国法制出版社2010年版，第184—186页。
10.物权转让合同的效力与物权变动的关系
——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2008〕民一终字第122号民事判决）
裁判要旨：物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
适用解析：根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。根据该原则，当事人双方签订的物权转让合同属于一种债权行为，是该物权据以转让的原因行为，并非物权转让的结果行为，物权转让的结果行为不能成就，不应及于物权变动行为的原因行为即物权转让合同的效力。因为当事人可以在合同约定中继续完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。因此，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第4期（总第150期）；另见李明义：《抵押人违反诚实信用原则不履行合同约定的解除抵押权义务，其转让行为虽未经抵押权人同意，仍应认定转让抵押物的合同有效——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第1集（总第37集），法律出版社2009年版，第220—222页。
11.未经抵押权人同意转让抵押财产的合同效力
——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2008〕民一终字第122号民事判决）
裁判要旨：抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，但约定由抵押人在不影响转让合同履行的前提下先行解除抵押的，应当认定转让合同有效。
适用解析：根据《物权法》第一百九十一条、《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意。但《物权法》第一百九十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转。当事人订立抵押物转让合同，约定由转让方在不影响转让合同履行的前提下先行办理解除抵押权的相关手续，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让抵押标的物的第三人的利益，与上述法律和司法解释保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定，故应认定为有效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第4期（总第150期）；另见李明义：《抵押人违反诚实信用原则不履行合同约定的解除抵押权义务，其转让行为虽未经抵押权人同意，仍应认定转让抵押物的合同有效——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第1集（总第37集），法律出版社2009年版，第220—222页。
12.涉及农用地转为建设用地的建设用地使用权出让合同的效力
——青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案（最高人民法院〔2007〕民一终字第84号民事判决）
裁判要旨：建设用地使用权出让合同涉及农用地转为建设用地，且未经相应政府批准的，应当认定该建设用地使用权出让合同无效。
适用解析：《土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”据此，建设用地使用权出让合同涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《土地管理法》第四十四条同时对农用地转为建设用地的批准机关作了规定，即省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准；在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《土地管理法》第四十四条的上述规定属于效力性强制性规定，故建设用地使用权出让合同涉及农用地转为建设用地，未经相应政府批准的，应当认定该建设用地使用权出让合同无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第5期（总第139期）；另见张进先：《能否认定土地使用权出让合同部分无效部分有效——青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第1集（总第33集），法律出版社2008年版，第143—152页。
13.批准程序瑕疵的国有土地使用权出让合同的效力
——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第106号民事判决）
裁判要旨：土地行政主管部门办理供地手续时简化或者遗漏批准程序的，不属于导致合同无效的情形，有批准权的人民政府事后批准的，应当认定国有土地使用权出让合同有效。
适用解析：根据《土地管理法实施条例》第二十三条的规定，具体建设项目占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，需要土地行政主管部门出具建设项目用地预审报告，由有批准权的人民政府批准土地行政主管部门拟订的供地方案，有批准权的人民政府批准后，向建设单位颁发建设用地批准书，然后由土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让合同。可见，颁发建设用地批准书是签订国有土地使用权出让合同的前提条件。但是，在没有颁发建设用地批准书的情形下，土地行政主管部门即与土地使用者签订了国有土地使用权出让合同，属于土地行政主管部门在办理有关供地手续过程中程序的简化或者遗漏，不属于《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。如果有批准权的人民政府事后批准了供地方案，并要求按照有关规定向具体建设项目提供用地，同时将供地情况报上级主管机关备案的，可以视为双方签订的国有土地使用权出让合同项下的土地已经履行了相关审批手续，该土地符合建设用地条件，可以进入土地出让市场。因此，双方签订的国有土地使用权出让合同的效力得到了补正，应当认定为有效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第3期（总第125期）。
14.变更土地用途的国有土地使用权出让合同的效力
——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第106号民事判决）
裁判要旨：国有土地使用权出让合同约定的土地用途与规划和评估报告确定的土地用途不符，虽然可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价，但不影响出让合同的效力。
适用解析：根据《土地管理法》第五十五条、《城市房地产管理法》第三条的规定，除划拨国有土地使用权的外，国家依法实行国有土地有偿使用制度，取得国有土地使用权的单位应当依法缴纳土地使用权出让金。另据《城市房地产管理法》第十八条、第四十四条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条，以及《协议出让国有土地使用权规定》第十六条的规定，土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当按照变更后的土地用途，相应调整土地使用权出让金。同时，《合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条明确规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。基于上述，双方当事人签订的国有土地使用权出让合同中约定的土地用途与规划和评估报告确定的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，并不导致国有土地使用权出让合同无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第3期（总第125期）。
15.出让方式变更后国有土地使用权出让合同的效力
——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第106号民事判决）
裁判要旨：因国家政策变化导致2002年7月1日前原未经审批或未经签订开发协议而在此后协议出让的国有土地使用权，改为以招标拍卖挂牌方式出让的，虽然可能影响相关合同能否实际履行及是否解除，但不影响和限制合同的效力。
适用解析：根据《民法通则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下，还应当遵守国家政策。国务院制定的有关规范整顿土地出让市场秩序的文件以及国务院有关部委制定的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策的规定，在2002年7月1日前，原按照国家政策的规定未经市、县人民政府前置审批或者未经签订书面项目开发协议而在此后协议出让国有土地使用权的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。当事人按照新的国家政策完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，可能影响相关合同能否实际履行以及是否解除的问题，但不影响和限制合同的效力。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第3期（总第125期）。
（待续）
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