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（2020）最高法民终658号，北京长富投资基金、初华申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
上诉人（原审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。被上诉人（原审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。案外人初亭亭购买丽都国际小区G7号楼2单元1802室房屋，并于2012年9月14日向中然公司交付购房款36.63万元，中然公司为其出具房款票据。2015年5月25日，初华代初亭亭办理调换房屋手续，将上述房屋调换为案涉房屋，并将该房屋更名至初华名下。中然公司出具销售换房审批单。其后，中然公司与初华签订《丽都国际商品房认购书》，开具房款票据、入户通知单及燃气初装费、垃圾清运费等入户费用票据，但系按照初亭亭与中然公司签订认购书、交付购房款并交纳相关入户费用时间填写的时间。案涉房屋现由初华占有使用。案涉房屋电费交纳记录显示，2014年7月18日交纳100元，之后无续交记录；水费交纳记录显示的用户名空白，无交纳水费的记录；案涉房屋供热信息登记的用户名称为高丽娟，无变更信息。最高法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点问题是：一审法院认定初华对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益是否恰当。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系长富基金作为另案的申请执行人，不服一审法院于2019年5月13日作出的中止对案涉房屋执行的（2019）黑执异96号裁定，向法院起诉要求恢复执行。一审中，初华提供了其与中然公司签订的《丽都国际商品房认购书》，该《丽都国际商品房认购书》具备房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等商品房买卖合同主要条款，用于证明在2015年12月10日案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同；提供了案涉房屋的燃气初装费、垃圾清运费等入户费用交费情况，用以证明初华在查封前合法占有案涉房屋；提供了中然公司开具的交款金额共计36.63万元房款票据及销售换房审批单，用于证明初华在查封前已经支付全部购房款。关于未办理过户登记的原因，系案涉房屋至今未办理竣工验收手续，非初华自身原因所致，长富基金对此亦无异议。综上，一审法院认定初华对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。长富基金上诉主张的初华提供电费缴款收据与一审法院调取的电费缴纳记录时间和金额不一致，用水记录显示空户，没有任何用水信息的问题。长富基金并未否认初华提供的电费缴纳收据的真实性，并且用水记录显示空户的证明事项是初华是否实际使用过诉争房屋的水而不能证明初华未对诉争房屋实施占有。初华亦对长富基金的上述异议作出了合理性的陈述。《执行异议和复议规定》第二十八条第二项之规定，仅要求购房人在人民法院查封前已合法占有该不动产，并未要求实际使用，即购房人仅需证明其对案涉房屋已取得实际控制的状态即可。结合本案中双方当事人举证情况，可以认定初华已经占有案涉房屋。长富基金否认初华实际占有案涉房屋的依据不足，本院不予支持。 
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