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东方法律人 实践 · 研究 建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，基于法律规定直接赋予承包人对建设工程的优先受偿权利。鉴于这种优先权无须登记公示，亦无须转移占有财产，金融机构在从事不良资产业务过程中以及在以在建工程或不动产作为项目抵押物时通常难以事先查明该项优先权。本期将由法律事务部 周霞为大家带来《浅议不良资产业务中建设工程价款优先受偿权法律规则》，本文拟从建设工程价款优先受偿权的权利主体、权利范围、行使期限、转让、放弃等角度展开分析，以期为业务实践充分衡量建设工程价款优先受偿权的影响提供参考。
一、建设工程价款优先受偿权的
权利主体
根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）（以下简称《建工司法解释（2020）》），与发包人订立建设工程施工合同的承包人，其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿（以下简称建设工程价款优先受偿权）。根据该条规定，承包人是建设工程价款优先受偿权的权利主体，可以就工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权，但在一项建设工程项目中，通常还涉及勘察人、设计人、监理人、分包人、转包人和实际施工人等，这些主体是否享有建设工程价款优先受偿权，实务中通常会产生误解。
（一）分包人或者转包人是否享有建设工程价款优先受偿权
实务中经常引发争议的问题是，该条的承包人仅仅是指与发包人订立建设工程施工合同的一级承包人或总承包人，还是亦包括分包人或者转包人？分包人/转包人是与一级承包人或总承包人签署分包/转包合同，其与发包人并不存在直接的施工合同关系，因此司法实践认为分包人和转包人一般不享有建设工程价款优先受偿权。但在特定情况下，如果是工程的发包人、总包人、分包人三方共同签订合同，那么总包人、分包人连带享有优先受偿权，此外，实务中大量存在发包人指定分包人的情形，发包人与承包人签订的施工合同中如果约定由发包人指定特定项目由第三人作为分包人，而且在履行过程中，指定分包人完全代替承包人就特定工程项目履行了合同义务，承包人仅承担配合盖章等手续的义务，则在指定分包人与发包人之间形成了事实合同关系，在此种情形下，指定的分包人享有工程价款优先受偿权。[1]
施工合同被解除或无效后承包人是否享有建设工程价款优先受偿权？建设工程施工合同处于有效状态时，承包人原则上享有建设工程价款优先受偿权，但一旦承包人与发包人或其债权人发生争议时，发包人或其债权人往往会以施工合同已被解除或无效主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权。从建设工程价款优先受偿权的立法目的来看，承包人对建设工程享有建设工程价款优先受偿权是基于承包人的人力、物力、财力已经物化于建筑工程，当建设工程施工合同无效或被解除时，只要工程竣工验收合格，承包人的实际付出与案涉合同效力并直接联系，因此司法实践中，法院一般认为施工合同被解除或无效后，承包人仍享有建设工程价款优先受偿权。在（2019）最高法民申2351号民事裁定书中，最高法院认为，原《建工司法解释》第2条规定承包人可对建设工程价款优先受偿，主要是因为承包人的人力、物力、财力已经物化于建筑工程中，当建设工程施工合同无效时，只要工程竣工验收合格，承包人的实际付出与案涉合同合法有效，并无不同，此时，肯定承包人对案涉工程价款享有优先受偿权，较为公允。在(2020)最高法民终774号民事判决书中，最高法院亦认为，建设工程施工合同无效并不意味着债权消灭，建设工程施工合同的效力亦不影响承包人行使优先受偿权。另外，对于未完工的建设工程，施工合同被解除的，承包人仍享有工程价款优先受偿权。在(2019)最高法民终347号民事判决书中，最高法院认为，从《合同法》第286条条文表述分析，规定承包人就未付工程款对所承建工程享有优先受偿权，系为保护承包人对工程价款的实际受偿，该规定没有要求承包人优先受偿工程款以工程完工并经竣工验收为先决条件，因此，在合同解除的情形下，承包人也对未完工程享有优先受偿的权利。
（二）实际施工人是否享有建设工程价款优先受偿权
实际施工人是否享有建设工程价款优先受偿权在司法实践中具有较大的争议，司法实践中多数案例支持实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权，实际施工人是基于违法分包或转包、挂靠等违法行为而产生，我国法律基于保护工人报酬的立法目的，赋予实际施工人突破合同相对性的权利而直接向发包人主张权利，但若还赋予其优先受偿权，似乎在鼓励禁止违法分包、转包和挂靠等违法行为，加之实际施工人并未经过直接与发包人签署施工合同，亦未获得发包人的认可，赋予实际施工人优先受偿权，对发包人不公平。但即使是在最高法院的判决当中，亦有截然相反的观点。在（2021）最高法民申2458号民事裁定书中，最高法院认为，建设工程价款的优先受偿权的请求权主体是承包人，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称原《建工司法解释》）第26条仅赋予实际施工人突破合同相对性向发包人主张欠付工程价款的权利，并未规定其可以主张建设工程价款优先受偿权，故实际施工方不享有工程价款优先受偿权。但是在（2019）最高法民申6085号民事裁定书中，最高法院的观点与前述相反，其认为挂靠人因为实际施工行为而比被挂靠人更应当从发包人处得到工程款，被挂靠人实际上只是最终从挂靠人处获得管理费，因此，挂靠人比被挂靠人更符合法律关于承包人的规定，比被挂靠人更应当享有工程价款请求权和优先受偿权，挂靠人既是实际施工人，也是实际承包人，而被挂靠人只是名义承包人，认定挂靠人享有主张工程价款请求权和优先受偿权，更符合法律保护工程价款请求权和设立优先受偿权的目的。
（三）勘察人、设计人和监理人是否享有建设工程价款优先受偿权
勘察人、设计人和监理人一般不是建设工程价款优先受偿权的主体。勘察人和设计人、监理人与发包人签署的勘察合同、设计合同和监理合同一般不认为属于司法解释中规定的施工合同，且勘察合同和设计合同（施工和设计同步进行的工程除外）一般在建设工程开工前已经履行完毕，因此，实践中一般不认为勘察人、设计人和监理人属于建设工程价款优先受偿权的主体。
最后，值得注意的是，《建工司法解释（2020）》规定装饰装修工程具备折价或者拍卖条件的，装饰装修工程的承包人对该装饰装修工程折价或者拍卖的价款亦享有优先受偿权。因此，不良资产投资人在收购工程款债权时除应注意承包人的优先受偿权之外，还应当注意防范装修工程的承包人行使其对装修工程的优先受偿权。
二、建设工程价款优先受偿权的
行使期限
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）（以下简称《建工司法解释（2018）》）规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。《建工司法解释（2020）》对建设工程价款优先受偿权的期限进行了修订，将6个月的期限修改为合理期限，但最长不超过18个月，起算时间点依然是发包人应当给付建设工程价款之日。
（一）建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点确定的一般性规则
实践中对于建设工程价款优先受偿权期限的争议焦点主要在于起算时间点，尽管司法解释明确规定为发包人应当给付建设工程价款之日，但何为应当给付工程款存在很大争议。建设工程合同纠纷案件通常非常复杂，对于施工合同对付款时间有明确约定且合同已经履行完毕的，发包人应当给付建设工程价款之日按照合同约定确定即可。如施工合同未对付款时间约定明确，尤其在工程未竣工的情况下，发包人应当在何时发生付款义务，各个法院的认识不统一，掌握的标准亦不统一，但一般而言建设工程价款优先受偿权起算点并不必然为建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日。[2]《建工司法解释（2020）》第27条可以提供参考，利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。在（2019）最高法民终1365号民事判决书中，最高法院认为，《建工司法解释（2018）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”原《建工司法解释》第18条规定：“……当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；……”本案中，首先，根据查明的事实，案涉工程于2017年3月22日已开始使用，故据此认定案涉工程已于2017年3月22日实际投入使用，以此日期作为发包人应付款之日。
实践中，建设工程价款的支付通常采用进度款形式，并在竣工后进行结算，考虑到支付进度款时，施工合同处于履行阶段，且进度款支付的时间较多，因此，司法实践中一般以工程最终竣工结算后所确定的工程总价款的应付时间为建设工程价款优先受偿权的起算点。
（二）合同无效和合同解除后建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点
合同无效和合同解除后应如何确认建设工程价款优先受偿权行使起算时点？司法实践中存在一定的争议，按照最高法院在《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》中的观点，合同解除后，如果发包人与承包人就合同解除后的工程价款的支付事宜达成合意，应当以该协议约定确定工程价款支付时间作为建设工程价款优先受偿权行使起算时点，但发包人与承包人未能达成合意的，则可参照《建工司法解释（2018）》第22条处理。但部分地方法院则认为建设工程施工合同解除的情形下，应以合同解除的时间作为优先受偿权行使的起算时间，如江苏高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》（2018年）第14条第（2）项规定：“建设工程施工合同解除、终止履行的，自合同实际解除、终止之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限”。另外，最高法院部分案例中亦持有该观点，在（2019）最高法民终486号民事判决书中，最高法院认为，本案中承包人优先受偿权的起算时间，应当依照2011年全国民事审判工作会议纪要第4条规定确定，“承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算”，因此承包人优先受偿权的起算时间认定为2015年1月其向法院诉请解除案涉合同之时。
对于建设工程施工合同无效，可以参照建设工程施工合同约定的工程结算价款支付时间确定行使建设工程价款优先受偿权的起算时间。根据《建工司法解释（2018）》第3条第2款的规定，建设工程施工合同无效，合同无效损失大小无法确定的，合同约定的工程价款支付时间等内容可以作为参照。虽然该规定针对的是建设工程施工合同无效时损失大小的判断，但是，在建设工程结算价款支付时间难以确定的情况下，也可以将合同约定的工程结算价款支付时间作为参照。在(2020)最高法民终1192号民事判决书中，最高法院认为，关于本案优先受偿权行使期间应否自合同被认定无效的时间起算的问题，建设工程施工合同被确认无效后，由于物化到建设工程中的材料和劳动力已经客观上无法返还，故原《建工司法解释》第2条以上述法律规定的折价补偿为基础，确定当事人可参照合同约定请求折价补偿该工程价款，根据该规定，此种折价补偿款项的支付时间，也应以合同约定的工程款支付时间为参照依据，关于应自合同被确认无效始起算建设工程价款优先受偿权的期限的理由不予支持。
（三）质保金返还日期是否可以作为建设工程价款优先受偿权的起算点
质保金返还日期是否可以作为建设工程价款优先受偿权的起算点？建设工程的质保金通常由发包人按照工程价款一定比例予以留置，质保期后再返还至承包人，尽管质保金属于工程款的一部分，但质保金返还日期一般不作为应付工程款的时间，亦不能作为整个案涉建设工程价款优先受偿权行使起算时点。在（2020）最高法民终1192号民事判决书中，最高法院认为，质量保修金作为建设工程价款的一部分，其对工程的优先受偿权与工程款是一致的，但是质量保修金系建筑工程竣工验收交付使用后，从建设工程款中预留的、用于维修建筑工程的资金，因此，该款项虽然来源于工程款，但是却发挥保证金的作用，质量保修金与工程价款存在功能上存在区分，不应该以建设单位返还质量保修金的时间作为应付工程款的时间，亦不能以质量保修金的返还日期作为整个建设工程价款优先受偿权行使起算时点。
（四）建设工程价款优先受偿权行使期限的延长
工程实践中，由于各种原因，发包人和承包人延长工程款应付时间的情况经常发生，工程款应付时间的延长实际上是对承包人优先受偿权的延长，这对发包人的其他债权人必然产生不利影响，因此，司法实践中当事人延长工程款应付时间是否必然导致优先受偿权的期限延长存在较大争议。一方面，确因付款条件不成就，发包人与承包人基于意思自治延长付款期限，除非属于法律规定的合同无效事项，应当受到法律的保护。在（2019）最高法民终250号民事判决书中，最高法院认为，因双方于2017年10月18日签订《阳曲县20MW分布式光伏发电项目工程总承包合同之补充协议一》对G公司的最后付款期限作了重新约定，即要求G公司于2017年11月15日前付清工程进度款，优先受偿权起算时间应为2017年11月15日，故承包人2018年3月7日提起本案诉讼时，并未超过六个月的建设工程价款优先受偿权行使期限。在（2020）最高法民终62号民事判决书中，最高法院认为，双方于2017年9月11日签订了《总承包结算文件》约定2017年12月12日支付工程款，后双方通过函件形式协商一致将应付工程价款之日变更至2018年9月底，承包人于2018年12月4日起诉主张建设工程价款优先受偿权，其行使优先受偿权期限并未超过6个月。另一方面，有观点认为，若承包人和发包人恶意串通，目的是拖延银行抵押权的行使或损害第三人的利益，抵押权人可以主张撤销，则仍应以原合同约定的付款日期作为应付工程款之日，即行使建设工程价款优先受偿权的起算时间。[3]值得注意的是，若建设工程施工合同双方当事人在建设工程价款优先受偿权已经消灭后另行协商延长工程价款支付时间，建设工程价款优先受偿权依然消灭，不能因工程价款支付时间延长而重新延长。在（2019）最高法民申4542号民事裁定书中，最高法院认为承包人最迟应于2013年3月28日行使优先受偿权，其在此之前没有主张优先受偿权，自次日即2013年3月29日起该优先受偿权消灭，发包人与承包人于2013年9月25日签订《还款协议书》时，承包人的建设工程价款优先受偿权已经消灭，建设工程施工合同双方当事人在建设工程价款优先受偿权已经消灭后另行协商延长工程价款支付时间，并不能改变建设工程价款优先受偿权已消灭的状态及其后果。
（五）建设工程价款优先受偿权的行使期限是否适用中断和中止
建设工程价款优先受偿权的行使期限是否适用中断和中止？司法实践中，主流观点认为建设工程价款优先受偿权的行使期限属于除斥期间，不适用时效中断和中止，相关法律亦未规定建设工程价款优先受偿权的行使期间可以中止、中断。在(2020)最高法民申4870号民事裁定书中，最高法院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权自工程竣工之日计算，案涉工程于2014年1月21日竣工验收，承包人2017年4月13日向法院诉请优先受偿权明显超过了6个月除斥期间。最高法院在(2020)最高法民申4627号民事裁定书、(2020)最高法民申4494号民事裁定书、(2020)最高法民终144号民事判决书等中均持有该观点。
三、建设工程价款优先受偿权与
其他权利的竞存
实务中建设工程价款优先受偿权与其他权利的竞存现象非常常见，以下主要探讨建设工程价款优先受偿权与一般抵押权、产权调换安置被拆迁人权利/购房消费者权利以及购买价金担保权/超级优先权竞存时的顺位次序。
（一）建设工程价款优先受偿权与一般抵押权竞存
根据《建工司法解释（2020）》第36条，承包人根据民法典第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，对于建设工程价款优先受偿权与一般抵押权竞存时，建设工程价款优先受偿权优先于一般抵押权。
（二）建设工程价款优先受偿权与产权调换安置被拆迁人权利/购房消费者权利竞存
购房消费者权利主要来源于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条是买受房产未过户，被出卖方债权人执行时，不动产买受人主张实体权利排除执行的相关规定。[4]2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，建设工程价款优先受偿权一般劣后于购房消费者权利。该批复自2021年被废止，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于购房消费者权利排除强制执行的规定依然有效，购房消费者权利的优先效力依然存在，而此前已经形成的建设工程价款优先受偿权一般劣后于购房消费者权利的司法实践依然存在，因此，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被废止后，建设工程价款优先受偿权依然很可能劣后于购房消费者权利。
产权调换安置被拆迁人权利主要来源于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）第7条[5]，根据该条规定，产权调换安置被拆迁人权利优先于购房消费者权利，因此建设工程价款优先受偿权必然劣后于产权调换安置被拆迁人权利，在（2020）最高法民申747号等民事裁决书中，最高法院亦支持了该观点。但是，2021年修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》删除了原来的第7条规定，产权调换安置被拆迁人权利的优先地位法律依据不复存在，但若被拆迁人在特定情况下认定为购房消费者，其权利依然可以优先于建设工程价款优先受偿权，若被拆迁人无法被认定为购房消费者，法院是否会改变以往形成的司法实践，需要法院进一步在审判实践中明确。
（三）建设工程价款优先受偿权与购买价金担保权/超级优先权竞存
购买价金担保权/超级优先权来源于《民法典》第416条规定，动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿。从法理上分析，超级优先权是一种抵押权，是需要通过约定才能设定的担保物权，且必须在宽限期内办理登记方才享有。而工程价款优先受偿权是一项法定优先权，由于建筑材料、工人劳务等已经物化到工程上，承包人对工程款以涉案工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，建设工程价款优先受偿权是法律特设的，不需要其他方式设定，这种权利的行使不需要再另行履行程序先予以确定再予以行使。根据建设工程价款优先受偿权优先于一般抵押权的原理，建设工程价款优先受偿权似乎应优先于超级优先权，至于司法实践如何认定建设工程价款优先受偿权与超级优先权的顺位次序，仍待进一步明确，金融机构在遇到二者竞存的情形时，应当保持警惕，通过约定的方式事先处理好二者顺位问题。
四、建设工程价款优先受偿权的
行使方式
实践中，承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式一般包括发函催告和诉讼/仲裁两种，建设工程价款优先受偿权的行使是否必须通过诉讼/仲裁方式进行，承包人是否可以通过发函催告的方式行使建设工程价款优先受偿权，进而固定和延续其权利，司法实践中具有一定的争议，法律亦缺乏相关明确规定。在(2021)最高法民申2026号民事裁定书中，最高法院认为，在案证据证明，2008年1月8日、2008年11月1日、2010年8月30日、2010年10月26日、2012年10月24日、2014年10月23日、2016年10月20日中冶天工先后向龙鑫能源发出工程催款函，并在催款函中主张了该项优先受偿权。因此认定承包人在法定期限内行使了优先权。这种观点的主要依据在于原《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。从该法条规定内容看，并未规定建设工程价款优先受偿权必须以何种方式行使，因此只要承包人在法定期间内向发包人主张过优先受偿的权利，即可认定其已经行使了优先权。但部分法院存在不同的观点，例如，江苏省高级人民法院2018年审判委员会会议纪要明确规定，承包人通过提起诉讼或申请仲裁的方式主张建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的有效方式，承包人通过发函形式主张建设工程价款优先受偿权的，不认可其行使的效力。
五、建设工程价款优先受偿权的范围
建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权，其立法初衷在于保护建筑工人的合法利益，因此，其效力范围不同于一般的抵押权等担保权利。根据《建工司法解释（2020）》第40条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。因此，全部工程价款均可得到优先受偿，包括但不限于人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和税金等等，但是工程价款的利息、违约金、损害赔偿金不在优先受偿的范围之内。
那么工程质量保证金是否可以优先受偿？最高法院的观点基本上认可工程保证金可以优先受偿，因工程质保金来源于工程款，故属于工程价款的范畴，理应属于建设工程价款优先受偿的范围。最高法院在(2020)最高法民申1318号民事裁定书中则认为，工程质量保证金属于建设工程价款优先受偿权的范围。在《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》一书中，最高法院亦持有该观点。但在(2019)最高法民终277号民事判决书中，最高法院的观点似乎与前述案例相反，一审法院认为200万元保证金均不属于工程价款组成部分，承包人主张对该部分款项主张优先受偿权于法无据，最高法院在二审中支持了一审法院的观点。同样，部分法院认为工程保证金不属于优先受偿的范围，例如，《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答（2015）》明确规定，承包人、实际施工人支付的履约保证金、工程质量保证金等不属于优先受偿范围。
实现建设工程价款优先受偿权费用是否可以优先受偿？主流观点认为，实现建设工程价款优先受偿权费用并不属于工程价款的一部分，国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定均未将实现建设工程价款优先受偿权的费用作为建设工程价款的一部分，其次，将承包人的利润纳入保护范围，利益的天平已经倾向于承包人一方，而建设工程价款优先受偿权对于抵押权人等第三人、交易安全、社会关系稳定等均具有较大影响，不宜将其保护范围再扩大。[6]
最后，值得注意的是，建设工程价款优先受偿权仅仅及于该建设工程或者建筑物，不包括该建设工程或者建筑物所占用的土地。在(2019)最高法执监470号民事裁定书中，最高法院认为，建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中，因此建设工程价款优先受偿权不应当及于土地使用权，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程价款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。
六、建设工程价款优先受偿权的转让
建设工程价款债权转让后，建设工程价款优先受偿权是否随之一并转让，司法实践中存在较大的争议。反对的观点认为，担保法及物权法均未规定建设工程价款优先受偿权属于担保物权，建设工程价款优先受偿权系专属于承包人自身的权利，该工程价款债权转让的，建设工程价款优先受偿权不能随之转让。例如，《河北省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南》（冀高法﹝2018﹞44号）规定，建设工程价款优先受偿权与建设工程价款请求权具有人身依附性，承包人将建设工程价款债权转让，建设工程价款的优先受偿权消灭。
支持的观点认为，建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，属于一种担保权利，附属于工程价款，建设工程价款债权转让后，建设工程价款优先受偿权一并转让。在(2021)最高法民申33号民事裁定书中，最高法院认为《建工司法解释（2018）》第17条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第286条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条虽然规定由承包人主张优先受偿权，但是并不能得出建设工程价款优先受偿权具有人身专属性，建设工程价款主债权转让的，建设工程价款优先受偿权一并转让，工程价款债权受让人取得相关工程款债权优先受偿权并不违反法律规定。
总体而言，司法实践中倾向于支持建设工程价款优先受偿权可以随工程价款债权转让而转让的法院和案例居多，例如山东、江苏、广东省高级法院出台了司法文件明确支持建设工程价款优先受偿权随工程款债权一并转让。
此外，在工程价款债权实现之前，其所对应的建筑物或建设工程即被发包人转让，建设工程价款优先受偿权是否会受到影响？支持的观点的认为，抵押权具有追及效力，优先受偿权既然优于抵押权和其他债权，依照“举轻以明重”的类推解释方法，优先受偿权人也能享有追及权，发包人将涉案工程对外转让不影响承包人行使建设工程价款优先受偿权。在(2020)最高法民终724号民事判决书中，最高法院认为，案涉工程发包人将该工程（商业中心）已过户到另一公司名下，但是并不影响承包人优先受偿权的行使。反对的观点则认为，承包人的建筑工程优先受偿权只存在属于发包人所有的建设工程上，如建设工程转让后，承包人该项目优先受偿权即被阻断或不复存在，即不具备追及效力。此外，还存在第三种观点，即建设工程价款优先受偿权仅具有有限追及力，其主要理由在于建设工程价款优先受偿权缺乏登记公示程序，第三人无从知晓房产上是否存在承包人权利，因此，建设工程价款优先受偿权是否可以追及转让后的建筑物，应当视受让人是否具有善意进行认定。[7]
七、建设工程价款优先受偿权的放弃
实务中，发包人仅凭自身资金实力无法完成工程建设，发包人通常会金融机构寻求融资，而基于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，金融机构通常要求承包人放弃建设工程价款优先受偿权。根据《建工司法解释（2020）》第42条，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。司法实践中，法院对《建工司法解释（2020）》第42条理解认为，只要当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，承包人与发包人有权约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，[8]因此，金融机构通过要求承包人放弃建设工程价款优先受偿权的做法原则上是有效的，但司法实践中，承包人放弃建设工程价款优先受偿权亦存在一些限制，金融机构应保持警惕。
（一）放弃建设工程价款优先受偿权的行为不得损害建筑工人利益
建筑工人的利益因承包人放弃建设工程价款优先受偿权而受到损害的，这种放弃行为一般无效，承包人仍享有建设工程价款优先受偿权。司法实践中，到底如何认定建筑工人利益因承包人放弃建设工程价款优先受偿权而受到损害存在较大分歧和争议。通常而言，建筑工人利益主要是指建筑工人的工资，这也是第42条的主要目的，如果承包人放弃建设工程价款优先受偿权导致其工程款无法回收，进而使其资产负债状况恶化导致无法支付建筑工人的工资，则放弃建设工程价款优先受偿权的行为违背了这一立法目的。司法实践在判断承包人放弃建设工程价款优先受偿权是否损害建筑工人的利益时，要看承包人这一行为是否影响其整体的清偿能力，要将承包人整体的资产负债情况以及现金流情况是否因此恶化到影响建筑工人工资支付的程度作为主要的考察因素。[9]在（2019）最高法民终1951号民事判决书中，最高法院基本上持有了该观点，其认为若承包人放弃其建设工程价款优先受偿权，则其责任财产必然减少，从而对其偿债能力造成更加恶劣影响，损害建筑工人利益，因此，承包人的放弃建设工程价款优先受偿权行为无效。但实践中，法院在审判中是否严格把握这一标准尺度存在不确定性，法院是否会因为承包人拖欠建筑工人工资而直接判决放弃行为无效？司法实践中似乎存在这类观点，例如，在(2020)黔民终967号民事判决书中，贵州高院认为，发包人获取贷款后，其自认并未将全部的贷款支付给承包人，发包人逾期支付工程进度款的行为客观存在，现承包人未清偿完毕涉案工程建筑工人工资，因此，若允许承包人放弃其建设工程价款优先受偿权，则其责任财产必然减少，必然造成整体的清偿能力恶化影响正常支付建筑工人工资，从而导致侵犯建筑工人利益。在(2020)兵民终60号民事判决书中，新疆高院认为本案中发包人欠付承包人工程款，工程款中包含建筑工人的利益，因此，关于承包人放弃建设工程价款优先受偿权的约定无效。在(2020)粤13民再14号民事判决书中，法院认为，承包人可以在法律规定范围内对自己享有的建设工程价款优先受偿权进行处分，但该处分行为不得损害建筑工人的利益，本案中，2015年2月涉案工程施工工人两次聚众讨薪，2019年6月涉案工程款执行到位后工人工资才得到完全给付，在工人工资未得到有效保护的情况下，承包人出具《承诺书》放弃对涉案建设工程价款优先受偿权将损害建筑工人利益，故该《承诺书》无效。
由损害建筑工人利益引发的另一个问题则是，承包人放弃或限制建设工程价款优先受偿权损害建筑工人利益时，其放弃或限制行为是全部无效还是仅在欠付劳动报酬金额范围无效？一种观点认为基于保护建筑工人劳动报酬的立法目的，仅能在欠付范围内否认承包人放弃或限制行为的效力；另一种观点则认为，为更好地保护建筑工人利益实现立法目的，且法律并未明确规定仅能在欠付范围内否认承包人放弃或限制行为的效力，因此应当整体否认放弃或限制行为的效力。司法实践中，欠付建筑工人劳动报酬的金额一般会少于建设工程款金额，但法院似乎并未考虑建筑工人劳动报酬小于建设工程价款优先受偿权所对应金额这一因素，而是直接整体上否认承包人放弃或限制行为。
（二）承包人直接向发包人的债权人做出的放弃建设工程价款优先受偿权承诺是否有效
承包人直接向发包人的债权人做出的放弃建设工程价款优先受偿权承诺是否有效？这一争议来源于第42条规定“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权”。实务中，承包人放弃建设工程价款优先受偿权的承诺通常是直接向发包人的债权人-金融机构直接做出，而不是向发包人做出放弃承诺，因此在司法审判中，承包人往往会以此主张放弃承诺无效。司法实践一般认为接受承诺的对象是否为发包人不是判断放弃行为效力的重要因素，主要应结合承包人是否已经处分了自己的优先受偿权以及是否存在其他无效原因。在(2019)粤民终1956号民事判决书中，广东高院认为，本案承包人是向金融机构出具《放弃优先受偿权声明书》，并非向发包人出具，如果认定《放弃优先受偿权声明书》无效，损害的不仅仅是发包人的利益，而且将直接损害到第三人金融机构的利益。在（2019）最高法民终1951号民事判决书中亦持有该观点。但司法实践中亦存在相反的观点，在(2019)最高法民申3850号民事裁定书中，最高法院在认定承包人放弃优先受偿权的承诺无效时考虑了这一因素，其认为发包人向金融机构作出放弃优先受偿权的承诺，并非“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权”的情形。
（三）发包人的其他债权人是否可以主张承包人已经丧失建设工程价款优先受偿权
承包人放弃建设工程价款优先受偿权后，发包人的其他债权人是否同样可以主张承包人已经丧失建设工程价款优先受偿权？司法实践中，承包人放弃建设工程价款优先受偿权的承诺具有相对性，不具有绝对性，第三人不得据此主张权利或提出抗辩。在（2019）最高法民终978号民事判决书中，最高法院认为，《承诺函》是承包人针对特定抵押权人某金融机构作出的，故其承诺放弃建设工程价款优先受偿权的意思表示，是对建设工程价款优先受偿权的相对放弃而非绝对放弃，因该种权利放弃的意思表示不及于发包人的其他债权人，而且此种放弃的意思表示仅应视为对法律规定建设工程价款优先于抵押权受偿顺位的一种放弃，而非法定权利本身的放弃。
（四）承包人放弃建设工程价款优先受偿权的承诺是否可以附条件
承包人放弃建设工程价款优先受偿权的承诺是否可以附条件？司法实践中，法院一般认为承包人放弃建设工程价款优先受偿权的承诺可以附条件，在所附条件不成立时，承包人的放弃承诺不生效。实务中，承包人向金融机构作出的放弃承诺通常会隐含贷款用途等条件，若该条件未满足，法院一般认为承包人作出的放弃承诺不生效。在（2019）最高法民终978号民事判决书中，最高法院认为，从《承诺函》的内容看，承包人放弃该项目工程价款优先受偿权是因已知项目建设资金来源已全部落实，结合2013年4月18日发包人致承包人的承诺函，其中发包人明确承诺保证本次贷款只用于承包人承建的项目工程进度款和结算款，但实际上并未实现本次贷款全部用于承包人承建的项目建设资金的条件，故主张其向债权人金融机构出具《承诺函》放弃其对案涉工程价款优先于金融机构抵押权的受偿顺位的所附条件未成就，具有一定合理性。在(2019)最高法民终1951号民事判决书中，最高法院认为，发包人与金融机构签订的《房地产开发项目贷款合同》已明确约定，合同项下贷款的具体用途为工程项目建设需要，结合该事实及《承诺书》相关内容可知，作为案涉工程项目的承包人，承包人以该款项用于案涉工程项目建设为前提而放弃建设工程价款优先受偿权具有合理性，故认定《承诺书》附生效条件且所附条件为“金融机构依约发放贷款给工程项目建设”。
（五）发包人债权受让方是否可以向承包人主张承包人已经放弃其建设工程价款优先受偿权
发包人债权人向第三人转让其对发包人的债权后，受让方是否依然可以向承包人主张承包人已经放弃其建设工程价款优先受偿权。根据合同法的一般法律原理分析，承包人放弃建设工程价款优先受偿权的承诺是针对特定债权，可以理解为是债权人在特定债权之上享有的一种附属权益，当债权发生转让时，这种附属权益应当一并转让，因此，受让人应当可以向承包人主张其已经放弃其建设工程价款优先受偿权。在司法实践中，法院似乎支持了这一观点，例如，在(2019)最高法民终588号民事判决书中，承包人向发包人的债权人做出放弃建设工程价款优先受偿权的承诺，受让人从发包人的债权人处受让债权之后，向承包人主张其已放弃建设工程价款优先受偿权获得了法院的支持。值得注意的是，该案中承包人并未以债权发生转让而提出抗辩，因此，司法实践对于承包人以债权转让为由而抗辩其已放弃建设工程价款优先受偿权的主张是否会支持，仍具有不确定性，金融机构仍需保持警惕。
八、建议
不良资产投资者在不动产抵押或者债权收购/处置的过程中往往会遇到建设工程价款优先受偿权问题，在不同类型的业务中，投资者需要关注建设工程价款优先受偿权角度亦有不同，具体而言：
（1）当不良资产投资者拟以建设工程或不动产作为其享有债权的抵押物时，投资者应当事前调查抵押物之上是否存在建设工程价款优先受偿权，若是，则应当注意其抵押权将劣后于建设工程价款优先受偿权，否则应取得承包人放弃建设工程价款优先受偿权的承诺，为避免后续争议，建议由承包人向发包人和投资者共同出具无条件的、内容明确的放弃建设工程价款优先受偿权的书面承诺，并调查承包人就抵押物是否欠付建筑工人工资，若存在欠付建筑工人工资的情形，则应当注意该等承诺效力不稳定性的风险。
（2）当不良资产投资者从发包人的债权人处所收购债权附属抵押物之上已经存在建设工程价款优先受偿权，为使得抵押权优先于建设工程价款优先受偿权，投资者可以考虑从建设工程价款优先受偿权的主体方面、行使期限方面主张建设工程价款优先受偿权不存在或失效。若承包人已就所收购债权做出放弃建设工程价款优先受偿权承诺，投资者通常可以承继，但为避免司法实践的不确定性，在建设工程价款优先受偿权仍处于有效期限内的情形下，建议投资者重新取得承包人放弃建设工程价款优先受偿权的书面承诺。
（3）当不良资产投资者收购的债权为建设工程款债权，投资者应当注意司法实践对于投资者是否可以取得建设工程价款优先受偿权具有一定的不确定性，建议投资者在商业上考虑无法取得工程价款优先受偿权的情形，即使投资者取得了建设工程价款优先受偿权，由于建设工程价款优先受偿权的范围有限，投资者仍需考虑该建设工程价款优先受偿权覆盖所收购债权的范围。此外，投资者还应事先调查该工程之上是否存在产权调换安置被拆迁人权利/购房消费者权利以及购买价金担保权/超级优先权等其他可能优先于建设工程价款优先受偿权的其他权利。
[1]最高人民法院民事审判庭第一庭：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社，2021年4月第1版，第360-362页。
[2] 2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。该条已被《建工司法解释（2018）》，且该纪要已被废止。
[3]最高人民法院民事审判庭第一庭：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社，2021年4月第1版，第427页。
[4]第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
[5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）第7条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
[6]最高人民法院民事审判庭第一庭：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社，2021年4月第1版，第418页。
[7]万挺，冯小光，张闻:《论附着建设工程价款优先受偿权建筑物转让规则》，载《法律适用》，2018年21期。
[8] (2019)最高法民终588号民事判决书。
[9]最高人民法院民事审判庭第一庭：《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社，2021年4月第1版，第437页。
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