最高院：对房屋实施预查封之后的债权人所享有的权利是否优于所在房产公司其他债权人对涉案房屋的权利？

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最高院：对房屋实施预查封之后的债权人所享有的权利是否优于所在房产公司其他债权人对涉案房屋的权利？

法门囚徒

裁判要旨

涉案房屋虽为房地产公司开发建设，但该房地产公司不是被执行人，只是由于本案被执行人与该房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，申请执行人才有权申请对涉案房屋实施预查封，但上述申请人在对于涉案房屋实施预查封之后享有的权利不应优于房地产公司其他债权人在对涉案房屋实施查封之后应享有的权利。

案例索引

《北京中鑫智融投资基金管理有限公司、葛军案外人执行异议之诉案》【（2019）最高法民申2781号】

争议焦点

对房屋实施预查封之后的债权人所享有的权利是否优于所在房产公司其他债权人对涉案房屋的权利？

裁判意见

最高院认为：根据原审法院查明的事实，中鑫智融公司系申请执行人，鑫四海投资公司、葛军等为被执行人。涉案房屋虽为鑫四海房地产公司开发建设，但鑫四海房地产公司不是被执行人，而且鑫四海房地产公司与鑫四海投资公司各自具有独立的民事主体地位。只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对涉案房屋实施预查封，但中鑫智融公司在对于涉案房屋实施预查封之后享有的权利不应优于鑫四海房地产公司其他债权人在对涉案房屋实施查封之后应享有的权利。更为重要的是，尽管鑫四海房地产公司与葛军签订了包括购买涉案房屋在内的54份《商品房买卖合同》，但已有生效判决解除了葛军与鑫四海房地产公司签订的该54份《商品房买卖合同》，而且鑫四海房地产公司于2009年11月26日还与本案被申请人韩晓平签订《房屋认购协议》将案涉房屋出卖给韩晓平。依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，在鑫四海房地产公司的债权人以该公司为被执行人申请执行的过程中，如果买受人符合该条规定的四个要件，即有权排除对涉案房屋的执行。二审法院认为，依据“举重明轻、举轻明重”的原则，如果韩晓平证明其符合上述司法解释的规定，则当然有权阻却中鑫智融公司对于涉案房屋的执行申请。故本案参照适用上述规定不存在适用法律错误之情形。

最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力

裁判要旨

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此买受人所签订的合同不受法律保护，该合同的风险应由买受人自行承担。

案情简介

2007年10月10日，华镇名与轩宇公司因合同纠纷诉至法院。次日，华镇名申请诉讼财产保全。同日，吉林省吉林市中级人民法院作出裁定书，查封了轩宇公司开发的住宅、网点等。判决生效后，华镇名向吉林省吉林市中级人民法院申请强制执行。案件进入执行程序后，孙海涛以讼争网点为其购买为由提出异议。另，轩宇公司所开发的住宅未取得商品房预售许可证。

裁判意见

最高院认为，关于在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下，孙海涛与其签订商品房买卖合同的后果的问题。

需要特别指出的是，在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下(一直到现在都没有)，孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售，应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明"的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定，该合同无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此孙海涛与轩宇公司签订的合同不受法律保护，该合同的风险也只能由孙海涛自行承担。换言之，如果轩宇公司没有债务，或者自己主动偿还债务，不涉及其债权人申请人民法院强制执行的问题，那么孙海涛现在占有的网点就是安全的，不会被强制执行。但是，一旦轩宇公司与其债权人发生纠纷，一旦出现本案这样的情况，孙海涛现在占有的网点也可能得不到法律保护。因此，孙海涛遵守法律规定十分重要。假设孙海涛和轩宇公司遵守法律的规定，在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同，之后，将该合同办理备案登记，这样，人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售，人民法院就会继续审查孙海涛是否支付部分或者全部价款，是否实际占有，孙海涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。这样孙海涛的合法权益就会得到保护。但实际情况却是，孙海涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定，在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同，导致合同无法办理登记备案，因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由轩宇公司出售的情况，对此后果，只能由孙海涛和轩宇公司承担，而不能由申请查封人华镇名承担。可见，本案的根源在于孙海涛不守法上。对此，孙海涛本人难辞其咎，由其承担败诉的后果，是其自己一手造成的。

法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 

案例索引

《孙海涛因与华镇名、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷案》【 2013-10-18（2013）民申字第675号 】

最高院：抵押权人应当对设押房屋的出租、出售情况进行充分的现场调查，否则可能影响抵押效力

裁判要旨

在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是抵押物的所有权人，抵押物是否存在其他真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。

案例索引

《中国农业银行股份有限公司伊犁分行、伊犁锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案》【（2019）最高法民申2834号】

争议焦点

农行伊犁分行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务？

裁判意见

最高院认为：根据生效判决认定的事实，在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。该分行申请再审的理由不成立，本院不予支持。

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