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裁判要旨
以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议成立生效当然排除强制执行。如果以物抵债协议已经实际履行，抵债物的权属已发生变动，受领人有权主张排除对抵债物的强制执行。否则，将不能对抗强制执行。
案情简介
一、2004年，内蒙古高院在某一执行案件中将北光公司追加为被执行人。
二、2007年9月19日，张翔以拍卖方式受让债权成为北光公司的债权人。9月28日，张翔与北光公司签订《债务偿还协议》，约定以案涉不动产折价并补差价的方式抵偿全部债务，但未办理产权变更登记。
三、在此期间，本案所涉土地使用权及房屋所有权登记在北光公司名下，案涉房屋以北光公司名义对外出租，北光公司向租赁户出具收费凭证。
四、2017年4月5日，内蒙古高院裁定查封被执行人北光公司建筑物（案涉不动产）。张翔对内蒙古高院的该执行措施提出书面异议，内蒙古高院裁定驳回张翔的异议申请。
五、张翔不服该裁定，向内蒙古高院提起执行异议之诉，主张对案涉不动产享有排除强制执行的权利。内蒙古高院一审判决驳回其诉讼请求。
六、张翔不服，上诉至最高法院，主张案涉不动产经评估后以通过以物抵债的形式抵偿给张翔。2018年5月，最高法院判决张翔驳回上诉，维持原判。
裁判要点
本案的争议焦点是张翔对案涉土地和房产是否享有阻却法院强制执行的实体权利。最高法院认为，依据物权法的相关规定，因未办理产权变更登记，张翔未取得案涉不动产所有权，张翔对于案涉土地使用权和房屋所有权未变更登记存在过错。本案的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，不同于房屋买卖合同，不适用《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。故认为张翔对案涉土地和房产不享有阻却法院强制执行的实体权利，判决驳回上诉，维持原判。
分析最高法院背后的裁判思路，关于本案，最高人民法院涉及以下几点关键问题：
一、以物抵债的性质
以物抵债协议是指债权人与债务人约定，以他种给付代替原来给付，意在消灭债权债务关系，产生清偿的法律效果。以物抵债行为属于诺成合同，自债权人与债务人意思表示一致时即成立。
二、物权变动理论
物权变动是指，物权的设立、变更、转让和消灭。依据《物权法》第15条的规定，我国对于物权变动采用物债二分体系，即“区别原则”， 物权变动的原因行为属于债权法律关系范畴，依照债法的相关规定进行处理。物权变动的基本规则依照《物权法》规定的处理。物权的变动与否不影响物权变动的原因行为成立生效，而物权变动的原因行为成立生效也不必然产生物权的实质变动。本案中《债务偿还协议》的实质是以物抵债协议，该协议属于物权变动的原因行为，协议成立生效，但是由于案外人张翔未依法办理案涉不动产变更登记，故未取得案涉不动产的所有权，不享有足以排除另案执行的民事权益。
三、例外规定
一般而言，案外人不享有足以排除另案执行的民事权益时，无权主张排除另案对于诉争标的物的强制执行程序。但是，现行司法解释仍对债权人以其享有的债权可以排除强制执行作出了例外规定。见下文“相关法律规定”部分，如适用例外规定，则需要案件事实符合例外规定中的每一适用要件。本案中，张翔与北光公司签订的以物抵债协议不同于房屋买卖合同，所以不能适用该例外规定，不能主张排除另案强制执行。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
当事人采用以物抵债消灭债权债务关系的，应当注意以下几点风险：
一、以物抵债协议未实际履行的，案外人未取得抵债物所有权，不享有足以排除另案执行的民事权益，不能据此排除强制执行程序。所以，当事人在签订以物抵债协议后，应当注意及时办理所有权变更登记或及时要求对方交付动产。
二、以物抵债协议是诺成合同，协议成立生效不等于债权人能够依法取得抵债物所有权，物权变动规则严格按照物权法的相关规定处理。当抵债物成为另案执行程序标的物时，债权人不能仅依据以物抵债协议主张排除强制执行。
三、以物抵债合同不是房屋买卖合同，其实质仍是原有的债权债务关系的延续，不能适用涉及房屋买卖合同中的例外规定。现有司法解释规定了几种例外情形，但是例外规定的适用必须符合司法解释规定的要件。这一点，当事人选择私下签订以物抵债协议消灭债权债务关系的应当尤为注意，一旦未来抵债物被另案执行，以物抵债协议的债权人相比于其他一般房屋买卖合同当事人，将减少救济的可能性。
但同时我们也注意到，最高人民法院关于以房屋抵偿借款的协议与普通房屋买卖合同之间的关系存在不同的观点，具体请见延伸阅读部分案例2。
相关法律规定
1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3.《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
4.《中华人民共和国合同法》
第一百二十四条 本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
第二十五条 承诺生效时合同成立。
法院判决
以下为最高法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是张翔对案涉土地和房产是否享有阻却法院强制执行的实体权利。
《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张翔与北光公司2009年8月6日签订的《债务偿还协议》约定，北光公司以案涉土地使用权和房屋所有权折价并补差资金86万元，抵偿所欠张翔的全部债务；并约定签订协议时移交土地使用权证和房屋所有权证，产权过户手续费由张翔承担，北光公司积极配合。亦即按《债务偿还协议》约定，北光公司以案涉土地使用权和房屋所有权抵偿所欠张翔债务。但张翔与北光公司签订《债务偿还协议》后，并未依法办理案涉土地使用权和房屋所有权变更登记手续。至内蒙古高院查封案涉土地和房屋时，案涉土地使用权和房屋所有权仍然登记在北光公司名下。根据《物权法》第六条、第九条规定，案涉土地使用权和房屋所有权仍属北光公司所有。张翔在二审庭审时称，其与北光公司签订《债务偿还协议》后，就案涉土地使用权和房屋所有权变更登记咨询过当地国土资源部门人员，但未向相关部门申请办理案涉土地使用权和房屋所有权变更登记。显然，张翔对于案涉土地使用权和房屋所有权未变更登记存在过错。北光公司上诉主张本案应适用《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。本院认为，张翔与北光公司签订的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。北光公司的主张缺乏事实依据，不能成立。故北光公司主张案涉土地使用权和房屋所有权已经转移给张翔，张翔主张其已经占有、使用案涉土地和房屋，享有案涉土地使用权和房屋所有权，不符合《物权法》的规定，缺乏法律依据，不能成立。一审判决张翔对案涉土地和房屋不享有阻却法院强制执行的实体权利，并无不当，本院予以维持。
案件来源
《上诉人张翔、丰镇北光石材有限公司与被上诉人福建省隆盛建设工程有限公司案外人执行异议之诉一案二审民事判决书》【（2018）最高法民终275号】
延伸阅读
1
物抵债作为债务清偿的一种方式，属于实践性法律行为（九民会议纪要采诺成合同说），而非事实行为。除了要有债务人的给付行为外，还须有债权人的受领并取得所有权，此时才成立并发生给付的法律效果。未取得所有权的案外人不具有优先保护性，不能主张排除强制执行。
2
当事人之间基于借款所形成的债权债务关系，已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代，可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。
3
以房屋抵债的交易过程、签订目的与通过签订房屋买卖合同进而取得房屋所有权存在不同之处，加之以物抵债协议未对房屋价值和具体抵偿金额确定的情况下，不能适用执行异议司法解释第28条中关于房屋买卖合同的相关规定。
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