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阅读提示：
净地出让是指土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律与经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的其他基本条件。
裁判规则
1. 土地尚不具备净地出让条件，属于依法禁止出让的情形。
2. 土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务。海口市国土局隐瞒该重要事实，违反了应尽的合同义务，已经构成违约。
裁判实例
裁判法院：最高人民法院
裁判案号：（2014）民一终字第00045号
浙江国都控股有限公司与海口市国土资源局其他合同纠纷
案情介绍
海口市国土局公告出让案涉五块国有建设用地使用权。公告后，国都公司以17亿元竞得该地块，提交《竞买申请书》确认对该地块挂牌出让文件及出让地块现状无异议并交纳2亿元竞买保证金。
因涉案地块上遗留有海甸二庙、三庙、四庙未完成拆迁安置，国都公司以海口市国土局拒绝签订《出让合同》及因为项目地块还不具备“净地”条件为由，要求海口市国土局退还竞买保证金2亿元。海口市国土局以国都公司“对土地现状无异议”为由，主张国都公司拒不签约构成违约。
2013年3月7日，一审法院组织双方去现场勘验土地现状，案涉三座寺庙均没有拆除。
最高法院认为
本案争议的焦点问题，是对《出让合同》未能签订的原因和责任问题应如何认定。
第一，双方《成交确认书》中，关于地块的位置、面积、价款总额、支付方式、违约责任等问题有了进一步的明确约定。可见，双方关于出让案涉地块土地使用权问题的主要合同条款已经协商并达成一致，出让合同关系已经形成。签订正式的《出让合同》，既是国家对国有土地使用权出让问题作出的规定，也是双方进一步履行《成交确认书》中合同义务的行为，双方应诚实守信地履行各自的合同义务。在土地使用权出让合同关系中，作为受让方的合同目的，是以支付出让金为对价取得土地使用权，通过对土地进行开发、使用和经营等活动，实现一定的经济利益。因此，确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是提供土地使用权一方当事人的基本合同义务。在城市国有土地使用权出让问题上，国务院相关部门多次明确发文要求，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。海口市国土局作为当地负责土地开发建设与管理的政府职能部门，理应了解并严格地遵守相关政策和法律要求。其应当清楚将尚不符合条件的土地进行出让，既违反相关政策和法律，也将会对合同相对方构成违约。
第二，关于如何理解双方关于土地现状交付的问题。
规定土地出让时应当具备净地交付条件，实质是要求土地必须已与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，在法律层面上无权属纠纷和其他障碍。由于在海口市国土局并未案设寺庙尚未完成拆迁安置补偿问题予以公开披露，且该事项即便去现场实地勘察，仅从地块的外观上，也无法得出竞拍人应当知晓该未披露事项的必然结论。因此，国都公司关于其基于对政府的信任，认为有关文件中所指的土地现状，应当是符合相关规定、三座寺庙早已经完成拆迁安置补偿等工作且随时可以拆除而不存在任何法律障碍的理解，符合常理。海口市国土局认为双方关于土地现状问题已经达成共识，其不存在违约问题。然而，从《关于寺庙拆迁问题的函》以及49号文件等材料中，可以看出其对于无法在合同约定期限内完成交地义务、本案纠纷中土地未完成拆迁安置补偿对其是明显不利因素等问题都有清醒认知的，说明其对于按挂牌出让之时的土地现状无法进行交付的事实也是明知的。海口市国土局认为相关文件不能作为定案依据，对此，本院认为，作为政府职能部门，对自己在文稿中作出的表述，不能仅以系内部文件为由予以否认，国都公司提供这些文件作为证据，应当予以认可。综上，对海口市国土局以国都公司“对土地现状无异议”为由，主张自己没有过错、国都公司拒不签约构成违约的观点，本院不予采信。
第三，海口市国土局在发出《出让公告》、收取国都公司2亿元竞拍保证金乃至签订《成交确认书》之时，土地上尚有三座寺庙未与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，相关补偿款的数额及拆迁完成时间等问题尚无定论。也就是说，海口市国土局出让案涉土地时，土地尚不具备净地出让条件，属于依法禁止出让的情形。《成交确认书》约定签订《出让合同》之日即交付土地之日，而案涉寺庙的拆迁安置进程表明海口市国土局根本无法在约定日期交付符合约定、法定出让条件的土地。本院认为，土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务。海口市国土局隐瞒该重要事实，违反了应尽的合同义务，已经构成违约。
第四，关于国都公司要求海口市国土局返还竞买保证金本息及损失赔偿的请求应否支持。1.由于双方之间合同关系已经依法解除，竞买保证金应当予以返还。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。判决如下：
一、撤销海南省高级人民法院（2013）琼民一初字第2号民事判决；
二、确认解除《成交确认书》；
三、海口市国土资源局于本判决生效之日起十五日内向浙江国都控股有限公司返还2亿元竞买保证金并支付利息；
四、驳回浙江国都控股有限公司的其他诉讼请求。
法律依据
1.《土地管理法》第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
2.根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”规定以及国土部门的其他相关规定，出让方应当做到净地出让。
实务要点
1. 实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。
2. 出让不具备净地出让条件的土地，不仅违约而且严重违反国土资源部禁止非“净地”出让的规定，且根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
3. 作为政府职能部门，对自己在文稿中作出的表述，不能仅以系内部文件为由予以否认。
来源：魏大勇、赵墨林
转自：执行百科
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